बाज़ार बदल रहा है, क्या यह निवेश का सुनहरा समय है? दक्षिणी अपार्टमेंट्स की कीमतें 'चुपके से' बढ़ रही हैं, जहाँ हनोई में ज़मीन की कीमतें सबसे ज़्यादा हैं?

बाजार में बदलाव की तैयारी के संदर्भ में, वर्तमान अवधि निवेश के लिए स्वर्णिम समय है, दक्षिणी अपार्टमेंट की कीमत "चुपचाप" बढ़ रही है, जिससे हनोई में सबसे अधिक भूमि मूल्य वाला शहरी क्षेत्र सामने आ रहा है... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

वर्ष की शुरुआत से ही, हनोई रियल एस्टेट बाज़ार में अधिकांश प्रकार की रियल एस्टेट की कीमतों में लगातार वृद्धि दर्ज की गई है। (स्रोत: DN&TT)

बाजार एक नया मूल्य स्तर स्थापित करता है

हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे प्रमुख शहरों में भूमि मूल्य सूचियों में समायोजन व्यापक मूल्य वृद्धि की प्रवृत्ति का एक मजबूत संकेत दे रहा है। हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची अक्टूबर 2024 से प्रभावी हो गई है, जिसकी उच्चतम कीमत जिला 1 में 687.2 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई है। इस बीच, हनोई में, समायोजित भूमि मूल्य सूची के कारण होआन कीम जिले में कीमत 695 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से अधिक हो गई है, जो हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में काफी अधिक है। पुरानी मूल्य सूची की तुलना में, हनोई में समायोजित भूमि मूल्य सूची 2-6 गुना अधिक है।

संशोधित भूमि कानून के अनुसार, राष्ट्रीय भूमि मूल्य सूची आधिकारिक तौर पर 2026 की शुरुआत से लागू होने की उम्मीद है। यह एक महत्वपूर्ण मोड़ है, क्योंकि इतिहास में, प्रत्येक नई मूल्य सूची की घोषणा के बाद भूमि की कीमतों में कमी आने की कोई मिसाल नहीं है।

उदाहरण के लिए, 2015-2019 की अवधि में, जब नया भूमि मूल्य ढाँचा लागू किया गया था, हनोई में भूमि की कीमतों में 10-20% की वृद्धि हुई थी। इसी प्रकार, 2020-2024 की अवधि में भी राष्ट्रीय भूमि मूल्य ढाँचे के समायोजन के बाद लगभग 15% की औसत वृद्धि दर्ज की गई। यह प्रवृत्ति दर्शाती है कि 2026 में नई भूमि मूल्य सूची वर्तमान की तुलना में एक उच्च मूल्य स्तर स्थापित करेगी। यह कई लोगों के निवेश निर्णयों को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करेगा।

बाजार में बदलाव की तैयारी के संदर्भ में, वर्तमान समय रियल एस्टेट में निवेश करने का सबसे सुनहरा समय है। नई भूमि मूल्य सूची के आधिकारिक रूप से लागू होने से पहले, रियल एस्टेट की कीमतें अभी भी अपेक्षाकृत उचित स्तर पर हैं। यह निवेशकों के लिए कम कीमतों पर संपत्ति खरीदने का एक शानदार अवसर है, जिससे नई भूमि मूल्य सूची लागू होने पर कीमतों में वृद्धि के दबाव से बचा जा सके।

इस स्तर पर निवेश करने से संपत्ति का मूल्य तेज़ी से बढ़ने में भी मदद मिलती है। दरअसल, जब ज़मीन की कीमतों को नए मूल्य ढांचे के अनुसार समायोजित किया जाता है, तो शुरुआती निवेशकों की संपत्ति का मूल्य नाटकीय रूप से बढ़ जाएगा। यह एक स्पष्ट प्रतिस्पर्धात्मक लाभ है, खासकर जब निवेशक जुड़ने लगते हैं और बाज़ार धीरे-धीरे "गर्म" होता है।

इसके अलावा, बुनियादी ढाँचे और आर्थिक विकास की प्रबल संभावना वाले क्षेत्र अक्सर निवेशकों के लिए आकर्षक गंतव्य होते हैं। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी के पड़ोसी प्रांत जैसे डोंग नाई, बिन्ह डुओंग या लॉन्ग एन , सभी प्रमुख बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं से काफ़ी लाभान्वित हो रहे हैं। ये क्षेत्र न केवल अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करते हैं, बल्कि आवास की माँग में तेज़ी के कारण कई बेहतरीन मुनाफ़े के अवसर भी पैदा करते हैं।

दक्षिणी अपार्टमेंट्स की कीमतें "चुपचाप" बढ़ रही हैं

साल की शुरुआत से ही, हनोई के रियल एस्टेट बाज़ार में ज़्यादातर तरह की रियल एस्टेट की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी दर्ज की गई है। हनोई के अपार्टमेंट्स के उलट, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स की कीमतों में अभी भी स्थिर बढ़ोतरी दर्ज की गई है, और कुछ प्रोजेक्ट्स में तो मज़बूत वृद्धि भी देखी गई है।

सीबीआरई वियतनाम की Q3/2024 रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में नई आपूर्ति कम है, लेकिन अवशोषण दर में सुधार हो रहा है। विशेष रूप से, तीसरी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए 130 से भी कम नए अपार्टमेंट थे, जो केंद्र से दूर स्थित ज़िलों में स्थित, बिक्री के लिए खोले गए अगले चरण के प्रोजेक्टों से आ रहे थे।

यद्यपि बिक्री के लिए आधिकारिक आपूर्ति कम है, हाल के दिनों में हो ची मिन्ह सिटी बाजार का उज्ज्वल स्थान उल्लेख किया जा सकता है क्योंकि बाजार में थू डुक सिटी, जिला 7 में पिछले 1-2 वर्षों में अस्थायी रूप से बिक्री बंद कर दी गई परियोजनाओं से लगभग 300 अपार्टमेंट फिर से पेश किए गए हैं और लगभग 2,700 अपार्टमेंट जो आधिकारिक तौर पर बिक्री के लिए नहीं खुले हैं, उन्होंने आरक्षण स्वीकार करना शुरू कर दिया है, निकट भविष्य में बिक्री के लिए खुलने की उम्मीद है।

इसके अलावा, बिक्री के लिए शेष बची अधिकांश परियोजनाओं में सकारात्मक बिक्री दर दर्ज की गई, और इस तिमाही में 2,000 से अधिक अपार्टमेंट सफलतापूर्वक बेचे गए, जो पिछली तिमाही की तुलना में लगभग दोगुना है। निवेशकों ने भुगतान विधियों पर आधारित छूट, विविध भुगतान कार्यक्रम, ऋण ब्याज सहायता, किराये की प्रतिबद्धता आदि जैसी कई बिक्री नीतियों को लागू करना जारी रखा।

बुकिंग चरण में कुछ परियोजनाएं, जिनकी अपेक्षित बिक्री कीमतें बहुत अधिक हैं, भी खरीदारों को समान गुणवत्ता वाले प्राथमिक उत्पादों, लेकिन कम बिक्री कीमतों और शीघ्र हैंडओवर वाली पड़ोसी परियोजनाओं पर विचार करने के लिए प्रेरित करती हैं।

Q3/2024 तक, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट्स का प्राथमिक विक्रय मूल्य शुद्ध क्षेत्र के VND66 मिलियन/m2 तक पहुंच गया, जो तिमाही-दर-तिमाही 4% और वर्ष-दर-वर्ष लगभग 8% अधिक है, जिसका मुख्य कारण पुराने प्रोजेक्ट्स द्वारा नए उद्घाटन चरण में अपने विक्रय मूल्यों को समायोजित करना है, जैसे कि D-Homme (जिला 6), D-Aqua (जिला 8) और Lavida Plus (जिला 7) सभी ने पिछले चरण के विक्रय मूल्यों की तुलना में अपने प्राथमिक विक्रय मूल्यों को 10% - 30% तक समायोजित किया है।

हो ची मिन्ह सिटी में द्वितीयक बाज़ार में इस तिमाही में मामूली वृद्धि जारी रही, जो तिमाही-दर-तिमाही औसतन 3% और साल-दर-साल 5% की वृद्धि के साथ तीसरी तिमाही में औसतन 48 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर शुद्ध फ़्लोर एरिया तक पहुँच गया। इस तिमाही में अधिकांश अपार्टमेंट खंडों में द्वितीयक बिक्री मूल्यों में वृद्धि दर्ज की गई।

गौरतलब है कि साइगॉन पर्ल परियोजना की कीमत में पिछले साल 34% तक की प्रभावशाली वृद्धि हुई है। Batdongsan.com.vn के आंकड़ों के अनुसार, वर्तमान में सामान्य बिक्री मूल्य लगभग 83.2 मिलियन VND/m2 के आसपास उतार-चढ़ाव कर रहा है।

सीटी3 प्लॉट पर सामाजिक आवास क्षेत्र का दृश्य - किम चुंग नया शहरी क्षेत्र, डोंग आन्ह जिला, हनोई। (स्रोत: निवेशक)

हनोई में 1,000 से अधिक किफायती आवास इकाइयां बनने वाली हैं।

निवेशकों हैंडिको और विग्लेसेरा के संयुक्त उद्यम ने 2025 की शुरुआत में प्लॉट सीटी3, सीटी4 - किम चुंग न्यू अर्बन एरिया, डोंग आन्ह जिला (हनोई) में सामाजिक आवास निर्माण निवेश परियोजना के तहत सीटी3 परियोजना का निर्माण शुरू करने की योजना बनाई है।

परियोजना प्रबंधन बोर्ड से मिली जानकारी के अनुसार, डोंग आन्ह जिले की पीपुल्स कमेटी दिसंबर 2024 में साइट क्लीयरेंस की प्रगति में तेजी ला रही है। उम्मीद है कि जनवरी 2025 में, हनोई पीपुल्स कमेटी परियोजना शुरू करने के लिए कदम उठाने हेतु संयुक्त उद्यम निवेशक के लिए भूमि आवंटित करने का निर्णय लेगी।

स्वीकृत योजना के अनुसार, सीटी3 भूमि भूखंड पर तीन ऊँची अपार्टमेंट इमारतें बनाई जाएँगी, प्रत्येक इमारत में 12 मंज़िला + 1 अटारी होगी। कुल निर्माण क्षेत्र 109,000 वर्ग मीटर से अधिक है, जिसमें कुल 1,104 अपार्टमेंट होंगे और लगभग 4,000 लोगों की आबादी होगी।

भूमि भूखंड CT4 पर, सामाजिक आवास परियोजना ने निर्माण निवेश पूरा कर लिया है और 2021 की चौथी तिमाही से 12 मंजिला अपार्टमेंट बिल्डिंग + 1 अटारी के साथ उपयोग में आ गई है, कुल 484 अपार्टमेंट 1,500 से अधिक लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।

भूमि भूखंड सीटी5 पर परियोजना के संबंध में, संयुक्त निवेशक के प्रतिनिधि ने कहा कि वे मुआवजे और साइट मंजूरी में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के साथ-साथ लोगों के लिए पुनर्वास भूमि की व्यवस्था करने के लिए डोंग आन्ह जिले की पीपुल्स कमेटी के साथ सक्रिय रूप से समन्वय कर रहे हैं।

दूसरी ओर, संघ शहर से प्राप्त एक रिपोर्ट का अध्ययन कर रहा है, जिसमें श्रमिक आवास परियोजना से सामाजिक आवास में समायोजन की अनुमति देने की बात कही गई है, ताकि इस प्रकार के नीतिगत आवास तक पहुंच बनाने वाले विषयों का और अधिक विस्तार किया जा सके, जो अधिकांश लोगों की सामर्थ्य के लिए उपयुक्त हो।

हनोई में सबसे अधिक भूमि मूल्य वाले शहरी क्षेत्र का खुलासा

हनोई की समायोजित भूमि मूल्य सूची के अनुसार, ताई हो ताई शहरी क्षेत्र (ताई हो जिला) 113 मिलियन VND/m2 से अधिक भूमि मूल्य वाला सबसे अधिक शहरी क्षेत्र है।

उपरोक्त मूल्य शहरी क्षेत्र के सबसे सुंदर स्थान (स्थान 1) का है, जिसमें 60 मीटर सड़क खंड है, जो ताई हो जिले का हिस्सा है, 2019 में जारी भूमि मूल्य सूची (34.8 मिलियन VND/m2) की तुलना में 225% की वृद्धि है।

इसके अलावा, ताई हो ताई शहरी क्षेत्र में, 60 मीटर सड़क के सामने वाले स्थान पर, लेकिन बाक तु लिएम जिले में, कीमत लगभग 108 मिलियन VND/m2 है, जो 210% की वृद्धि है।

हनोई की समायोजित भूमि मूल्य सूची के अनुसार, 5 शहरी क्षेत्र ऐसे हैं जहां प्रमुख सड़कों पर भूमि की कीमत 100 मिलियन VND/m2 से अधिक है।

ताई हो ताई शहरी क्षेत्र (व्यावसायिक नाम स्टारलेक है) के अलावा, 40 मीटर सड़क खंड वाले नाम ट्रुंग येन शहरी क्षेत्र की कीमत 109.3 मिलियन VND/m2 है, 50 मीटर सड़क खंड वाले थान फो गियाओ लुऊ शहरी क्षेत्र की कीमत लगभग 104.3 मिलियन VND/m2 है, डिप्लोमैटिक कॉर्प्स क्षेत्र की 60 मीटर सड़क खंड पर कीमत लगभग 108 मिलियन VND/m2 है, और माई दीन्ह - मी ट्राई शहरी क्षेत्र की 20-30 मीटर सड़क खंड पर कीमत लगभग 101 मिलियन VND/m2 है।

उपनगरीय शहरी क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतों में भी औसतन 175-200% की वृद्धि हुई। उदाहरण के लिए, लिडेको शहरी क्षेत्र (होई डुक ज़िला) 18.8 मिलियन VND से बढ़कर लगभग 54.7 मिलियन VND/m2 हो गया, जो लगभग 190% की वृद्धि के बराबर है।

इस बीच, हनोई में नई समायोजित तालिका में सबसे कम शहरी भूमि की कीमत फु थिन्ह आवासीय क्षेत्र, सोन ताई शहर में है, जिसकी कीमत 11.38 मिलियन VND/m2 है, जो पुरानी मूल्य सूची की तुलना में 175% की वृद्धि है।

हालाँकि, उपरोक्त कीमतें अभी भी हाल ही में बाजार में खरीद और बिक्री की कीमतों से बहुत कम हैं।

बाज़ार और रियल एस्टेट ट्रेडिंग साइटों का सर्वेक्षण करने पर पता चला है कि ताई हो ताई शहरी क्षेत्र के साथ-साथ अन्य शहरी क्षेत्रों में भी घरों और ज़मीनों की कीमतें 3-4 गुना ज़्यादा दामों पर बिक्री के लिए विज्ञापित की जा रही हैं। उदाहरण के लिए, ताई हो ताई शहरी क्षेत्र में, विला और टाउनहाउस की कीमतें लगभग 350-400 मिलियन VND/m2 पर बिक्री के लिए विज्ञापित की जा रही हैं, जबकि अपार्टमेंट की कीमतें 100 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा हैं। यहाँ कुछ विला ऐसे भी हैं जिनकी विज्ञापित कीमतें 500 मिलियन VND/m2 से भी ज़्यादा हैं।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html