अतिरिक्त भूमि शुल्क: उद्यम की गलती नहीं, लेकिन खामियाजा भुगतना पड़ेगा?

उद्यमों का मानना ​​है कि परियोजना की भूमि की कीमत निर्धारित नहीं की गई है, लेकिन फिर भी उसे 5.4% की दर से अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा, जो अनुचित है।

भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया और भूमि विकास निधि पर डिक्री संख्या 104 को विनियमित करने वाले सरकार के 30 जुलाई, 2024 के डिक्री संख्या 103 के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाला मसौदा डिक्री, जिस पर वित्त मंत्रालय द्वारा परामर्श किया जा रहा है, व्यवसायों का विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है।

कारण यह है कि मसौदा अभी भी उन मामलों पर नियमों को बनाए रखता है जहां भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग उद्देश्य को बदलने की अनुमति, वार्षिक भूमि पट्टे से एकमुश्त भूमि पट्टे में परिवर्तन, विस्तृत योजना का समायोजन पर निर्णय हो चुका है... लेकिन भूमि की कीमत तय नहीं हुई है, तो भूमि उपयोग शुल्क के लिए अभी तक गणना नहीं की गई अवधि के लिए अतिरिक्त भुगतान किया जाना चाहिए, देय राशि पर 5.4%/वर्ष की दर से भूमि किराया की गणना की जानी चाहिए।

तर्क और भावना दोनों में अनुचित

यह जानते हुए कि भूमि उपयोग शुल्क की गणना न होने पर भुगतान किया जाने वाला अतिरिक्त भूमि शुल्क अनुचित है, उद्यम को फिर भी इसका भुगतान करना होगा, क्योंकि केवल तभी भूमि को दोहन के लिए परियोजना में रखा जाएगा और बिक्री के लिए पात्र होगा।

यह जानकारी जीपी.इन्वेस्ट के अध्यक्ष तथा वियतनाम एसोसिएशन ऑफ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप ने वियतनामनेट संवाददाता के साथ साझा की।

उन्होंने कहा कि लगभग 500 बिलियन VND के भूमि उपयोग शुल्क के अलावा, उद्यम ने स्वयं फु थो में एक परियोजना के लिए अतिरिक्त भूमि शुल्क के रूप में लगभग 27 बिलियन VND का भुगतान किया है।

हालांकि, जीपी.इन्वेस्ट के अध्यक्ष ने कहा कि यह राशि बहुत बड़ी नहीं है, क्योंकि अन्य व्यवसाय हैं जिन्हें बहुत अधिक अतिरिक्त राशि का भुगतान करना पड़ता है, क्योंकि उन्हें भूमि आवंटन का निर्णय 2014 में प्राप्त हुआ था और अब 10 वर्ष से अधिक समय हो गया है।

"यह अनुचित है। भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान में देरी उद्यम की गलती नहीं है, बल्कि उद्यम को इसका खामियाजा भुगतना पड़ता है। हमने कई सिफ़ारिशें की हैं, लेकिन वित्त मंत्रालय अभी तक सहमत नहीं हुआ है। जिन इलाकों में हम परियोजनाएँ करते हैं, वे भी मानते हैं कि यह वसूली अनुचित है, लेकिन वे सिफ़ारिशें नहीं दे सकते क्योंकि वे कानून प्रवर्तन एजेंसियाँ हैं," श्री हीप ने कहा।

उद्यम अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क पर नियमन को हटाने का प्रस्ताव रखते हैं क्योंकि यह अनुचित है। फोटो: होआंग हा

ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन ने कहा: यदि परियोजना की भूमि का मूल्यांकन अभी तक नहीं हुआ है, तो व्यवसायों को अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के लिए मजबूर करना भावनात्मक और तार्किक दोनों रूप से अनुचित है।

"कुछ इलाकों में निर्माण परमिट दिए जाने से पहले व्यवसायों से भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की बाध्यता पूरी करने की अपेक्षा की जाती है। भूमि मूल्यांकन राज्य की ज़िम्मेदारी है। व्यवसायों पर उन गलतियों के लिए जुर्माना लगाना, जो उनकी नहीं हैं, जबकि उन्होंने कोई उल्लंघन नहीं किया है, व्यवसायों को 'मजबूर' करने जैसा है," श्री टोआन ने स्पष्ट रूप से कहा।

इस बीच, भूमि उपयोग शुल्क की गणना में देरी से व्यवसायों को भारी नुकसान होता है। यानी, परियोजना कार्यान्वयन में देरी होती है, जिससे हर साल ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी के कारण लागत बढ़ जाती है।

उन्होंने विश्लेषण किया कि भूमि उपयोग शुल्क की गणना न करने की अवधि के लिए देय भूमि शुल्क पर 5.4%/वर्ष की दर से की जाने वाली गणना एक बहुत बड़ा जुर्माना है। उदाहरण के लिए, यदि किसी परियोजना का भूमि उपयोग शुल्क 1,000 अरब वियतनामी डोंग है, और यदि राज्य भूमि उपयोग शुल्क की गणना में केवल एक वर्ष की देरी करता है, तो उद्यम को अतिरिक्त 54 अरब वियतनामी डोंग का भुगतान करना होगा।

यदि कोई व्यवसाय करों का भुगतान करने में देरी करता है, तो कर उद्योग 0.03%/दिन की काफी ऊंची ब्याज दर के साथ जुर्माना निर्धारित करता है, यदि भूमि उपयोग शुल्क भुगतान की सूचना की तारीख से 90 दिनों के बाद भी व्यवसाय ने पूरा भुगतान नहीं किया है।

श्री टोआन को चिंता है कि उस समय, व्यवसाय दोहरे कराधान की स्थिति में फंस जायेंगे।

इसी विचार को साझा करते हुए, डाट ज़ान्ह नॉर्थ के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वेट ने कहा कि भूमि उपयोग शुल्क का निर्धारण करना सरकारी एजेंसियों की जिम्मेदारी है।

"भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित होने से पहले कई परियोजनाओं को 3-5 वर्षों तक 'अटक' कर रखा जाता है, फिर भूमि मूल्य गणना की प्रतीक्षा अवधि के दौरान व्यवसायों पर अवैतनिक राशि पर 5.4%/वर्ष का जुर्माना लगाया जाता है - यह एक ऐसा विनियमन है जो व्यवसायों के लिए नुकसानदेह है। चूंकि भुगतान में देरी व्यवसाय की गलती के कारण नहीं होती है, फिर भी उन पर जुर्माना लगाया जाता है," श्री क्वायेट ने वियतनामनेट रिपोर्टर को बताया।

इस नेता ने कहा कि ज़मीन की कीमतें बाज़ार की कीमतों के आधार पर तय की जाती हैं और सालाना समायोजित की जाती हैं। बाज़ार की कीमतें हर साल बढ़ती हैं, इसलिए सरकार जितनी देर भूमि उपयोग शुल्क तय करने में देरी करेगी, व्यवसायों की लागत उतनी ही बढ़ेगी।

श्री क्वेट ने कहा, "जमीन की कीमत, जुर्माना और अन्य लागतों के साथ, विक्रय मूल्य में शामिल की जाएगी, और खरीदार इन लागतों को वहन करने वाला अंतिम पक्ष होगा।"

अतिरिक्त भूमि मूल्य विनियमन हटाने का प्रस्ताव

उपरोक्त वास्तविकता को देखते हुए, ईज़ी प्रॉपर्टी के महानिदेशक फाम डुक टोआन ने प्रस्ताव दिया कि अतिरिक्त भूमि उपयोग शुल्क पर विनियमन को हटा दिया जाना चाहिए।

"भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने में देरी की स्थिति में, संबंधित इकाइयों की ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना आवश्यक है। शुल्क केवल तभी वसूला जाना चाहिए जब राज्य ने विशिष्ट भूमि मूल्य जारी कर दिए हों।"

कुछ इलाके जोखिमों से डरते हैं इसलिए वे मूल्यांकन करने की हिम्मत नहीं जुटा पाते, जिसके परिणामस्वरूप कई वर्षों से किसी भी परियोजना के लिए भूमि के लिए वित्तीय दायित्व निर्धारित नहीं किया गया है। समस्या व्यवस्था में है; अगर इसे सुलझा लिया जाए, तो प्रवर्तन अधिकारी उद्यमों पर ज़िम्मेदारी थोपने के बजाय, कार्यान्वयन में आश्वस्त होंगे," श्री टोआन ने कहा।

श्री गुयेन क्वोक हिएप ने प्रस्ताव दिया कि वित्त मंत्रालय इस नीति पर पुनर्विचार करे क्योंकि यह बहुत अनुचित है।

उनके अनुसार, अतिरिक्त भूमि शुल्क वसूलने के इस प्रावधान को हटाया जाना चाहिए। भूमि उपयोग शुल्क वसूली पर निर्णय लेने में देरी होने पर, भूमि मूल्यांकन एजेंसी को ज़िम्मेदारी लेनी चाहिए। साथ ही, संक्रमणकालीन शर्तों में संशोधन किया जाना चाहिए, और भुगतान की बाध्यता का पालन करने वाली किसी भी इकाई को इसे फिर से काटने की अनुमति दी जानी चाहिए।

इसके अलावा, यदि राज्य एजेंसियां ​​भूमि कर की गणना में देरी करती हैं, तो व्यवसायों को जुर्माने से छूट दी जानी चाहिए - डाट ज़ान्ह नॉर्थ के नेता ने प्रस्ताव दिया।

उन्होंने कहा कि राज्य को स्पष्ट रूप से यह निर्धारित करना होगा कि भूमि आवंटन या पट्टे पर देने के निर्णय के समय से, अधिकतम 3-9 महीने या अधिकतम 1 वर्ष की अवधि के भीतर, भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों का निर्धारण किया जाना चाहिए। यदि समय सीमा पार हो जाती है, तो उद्यमों को विलंबित भुगतान दंड से छूट दी जानी चाहिए। इससे दबाव बनेगा और अधिकारियों को भूमि की कीमतें तत्काल निर्धारित करने के लिए बाध्य होना पड़ेगा, जिससे ऐसी स्थिति से बचा जा सकेगा जहाँ परियोजनाएँ कई वर्षों तक "अधूरी" रहती हैं।

श्री क्वेट ने सुझाव दिया कि, "भूमि की कीमतों पर रोक लगाने से प्रचुर आपूर्ति सुनिश्चित करने में मदद मिलती है, जिससे अचल संपत्ति की कीमतों को बढ़ने से रोका जा सकता है।"

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स्रोत: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html