क्या विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण "अटक" गया है?

इस समय, बिन्ह थुआन में विशिष्ट भूमि मूल्य परामर्श के लिए बाजार में आपूर्ति की गंभीर कमी है, हालांकि हर कोई जानता है कि प्रांत में विशिष्ट भूमि मूल्य गणना की प्रतीक्षा में 45 परियोजनाओं की एक सूची है, जिसका अर्थ है कि मांग प्रचुर है।

भूमि मूल्यांकन परामर्श कंपनी ने हाथ खड़े कर दिए

अब मई 2024 का अंत आ गया है। यदि 2024 की पहली तिमाही के अंत तक निर्धारित समय सीमा, जनवरी 2024 की शुरुआत में आयोजित प्रांतीय जन समिति की 2024 सामाजिक -आर्थिक विकास योजना को लागू करने की बैठक में स्पष्ट रूप से निर्धारित तीन प्रमुख परियोजनाओं की विशिष्ट भूमि कीमतों की गणना करना होती, तो यह संभव नहीं होता। उस समय, नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट और दो औद्योगिक पार्कों, टैन डुक, सोन माई 1 के लिए इतनी समय सीमा निर्धारित करना उचित था, क्योंकि बाधाओं को दूर करने की यात्रा के साथ, विशेष रूप से नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट के साथ, निर्मित तीन परियोजनाओं की विशिष्ट भूमि कीमतों की गणना को केंद्र सरकार का समर्थन प्राप्त था। और आगे का छोटा समय परामर्श इकाई के मूल्यांकन परिणामों की समीक्षा पर केंद्रित होगा, जिनमें कई मदों में सूचना संग्रह और गणना पद्धतियाँ सुनिश्चित नहीं थीं। फिर, कार्यात्मक क्षेत्र ने परामर्श इकाई से अनुरोध किया कि वह परियोजना मूल्यांकन परामर्श परिणामों को पूरक, पूर्ण और प्रांतीय मूल्यांकन परिषद को वापस भेजे ताकि अगले चरण पूरे किए जा सकें।

कई परियोजनाएँ ज़मीन की विशिष्ट कीमतों की गणना का इंतज़ार कर रही हैं। फोटो: दिन्ह होआ

हालांकि, 5 फरवरी 2024 को, भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले सरकार के डिक्री नंबर 44/2014 के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले डिक्री 12/2024 और भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले डिक्री के कई लेखों को संशोधित और पूरक करने वाले सरकार के डिक्री नंबर 10/2023 जारी किए गए थे। जिसमें आउटपुट और इनपुट संकेतकों की गणना को विनियमित करने वाले प्रावधान हैं, जो परामर्श कंपनियों की धारणा के अनुसार, डिक्री 44 और परिपत्र 36 जितने स्पष्ट नहीं हैं। इसके अलावा, भूमि मूल्य परामर्श इकाइयों की जिम्मेदारी पर भी प्रावधान हैं जो बहुत स्पष्ट हैं। इसलिए उसके बाद, कंपनियों ने मूल्यांकन से हटने के लिए कहा और उन्होंने जो लागत खर्च की थी, उसकी वापसी का अनुरोध नहीं किया।

विशिष्ट भूमि मूल्यांकन कार्य में रुचि रखने वालों के अनुसार, यह बाध्यकारी जिम्मेदारी परामर्श कंपनियों को, जो पहले से ही भ्रमित हैं और यह नहीं जानते कि डिक्री 12/2024 के अनुसार भूमि की कीमतों की गणना कैसे करें, विशेष रूप से अधिशेष विधि के अनुसार, परामर्श अनुबंध को रद्द करने और अनुबंध को शून्य पर समाप्त करने का अनुरोध करने का निर्णय लेती है। बेशक, यह स्थिति तब और स्पष्ट हो जाती है जब एक अतिरिक्त घटना होती है कि विशिष्ट भूमि की कीमत बनाने वाले व्यक्ति को भी प्रांत में एक मामले में गिरफ्तार किया गया था। इसलिए, इस बिंदु तक, बिन्ह थुआन में विशिष्ट भूमि की कीमतों पर परामर्श के लिए बाजार में आपूर्ति की गंभीर कमी है, हालांकि सभी जानते हैं कि प्रांत में विशिष्ट भूमि की कीमतों की गणना करने के लिए 45 परियोजनाओं की एक सूची है, जिसका अर्थ है कि मांग का स्रोत प्रचुर है।

बिन्ह थुआन प्रांत के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग का मानना है कि वर्तमान समय में भूमि मूल्यांकन में भाग लेने वाली परामर्शदात्री इकाइयों की संख्या बहुत कम है। अनेक बाधाओं के कारण, विभाग डिक्री संख्या 12/2024 में संशोधन का भी प्रस्ताव कर रहा है। बिन्ह थुआन प्रांत के राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधि डांग होंग सी ने भी उपरोक्त स्थिति को स्वीकार किया। प्रतिनिधि ने कहा कि सबसे बड़ी समस्या भूमि की कीमतों की गणना का वर्तमान तरीका है। हालाँकि डिक्री में संशोधन और अनुपूरण किया गया है, फिर भी अधिकांश इलाके परियोजनाओं के लिए आवंटन और अगले चरणों को पूरा करने हेतु भूमि की कीमतों की गणना नहीं कर पा रहे हैं। इस देरी के परिणामस्वरूप भूमि संसाधनों की बर्बादी और बजट राजस्व का नुकसान होता है।

भूमि की कीमतों की गणना करने के आसान तरीके खोजें

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के प्रमुखों के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्यांकन में भाग लेने वाली परामर्शदात्री इकाइयों की कमी, भूमि की कीमतों के धीमे निर्धारण का एक कारण है। वास्तव में, भूमि मूल्यांकनकर्ताओं की क्षमता अभी भी कमज़ोर है और भूमि की कीमतों के आयोजन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती; भूमि मूल्य निर्धारण कार्य को पूरा करने के लिए समाधान और पूरक संबंधित प्रक्रियाओं का दृढ़तापूर्वक प्रस्ताव नहीं किया गया है; परिषद के सदस्यों और विभागों, शाखाओं और क्षेत्रों के साथ समन्वय वास्तव में अच्छा नहीं रहा है, और भूमि मूल्य निर्धारण कार्य में आने वाली समस्याओं का समय पर समाधान नहीं हो पाया है।

तथ्य यह है कि विशिष्ट भूमि मूल्यांकन में भाग लेने वाली परामर्श इकाइयाँ वर्तमान में ज़िम्मेदारी से डरती हैं, जिससे परामर्श अनुबंधों को रद्द करने की स्थिति पैदा हो गई है। अंततः, ऐसा इसलिए है क्योंकि भूमि की कीमतें निर्धारित करने की वर्तमान पद्धति स्पष्ट नहीं है, विशेष रूप से अधिशेष पद्धति जिसमें कई संभावित जोखिम हैं, इनपुट डेटा पूर्ण और समय पर नहीं है, राजस्व और विकास लागत की गणना के लिए डेटा सभी धारणाएँ हैं। इसलिए, स्थिति यह होती है कि प्रत्येक परामर्श इकाई या तो अलग-अलग तरीकों का उपयोग करती है, जिससे भूमि की बहुत अलग कीमतें मिलती हैं, जो पर्याप्त विश्वसनीय नहीं होती हैं। इस बीच, प्रांत में अभी भी ऐसी परियोजनाएँ हैं जिनके पास विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए पर्याप्त जानकारी और शर्तें नहीं हैं, जैसे कि कोई ज़ोनिंग योजना नहीं, कोई विस्तृत योजना नहीं, जो भूमि मूल्यांकन की प्रगति को धीमा करने में भी योगदान देती है।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक, श्री ट्रान गुयेन लोक के अनुसार, आने वाले समय में, विभाग भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाइयों, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय की संपर्क इकाइयों, वित्त मंत्रालय और पड़ोसी प्रांतों और शहरों को परामर्श इकाइयाँ खोजने के लिए सूचित और आमंत्रित करना जारी रखेगा। यदि अभी भी परामर्श इकाई नहीं मिलती है, तो विभाग भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए एक अंतःविषय कार्य समूह की स्थापना करने के लिए प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को सलाह देने की सामग्री को तत्काल तैनात करेगा। साथ ही, विभाग प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को सरकार के 5 फरवरी, 2024 के डिक्री नंबर 12/2024/ND-CP के खंड 8, अनुच्छेद 1 के प्रावधानों के अनुसार बिन्ह थुआन प्रांत में विशिष्ट भूमि की कीमतों का निर्धारण करते समय अधिशेष विधि में भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के विकास राजस्व और विकास लागतों के गठन वाले कई कारकों को विनियमित करने की भी सलाह देता है।

श्री लोक ने आगे कहा कि वर्तमान में, 2024 के भूमि कानून और भूमि की कीमतों पर मसौदा डिक्री, जिसे प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय सरकार के साथ लागू करने के लिए परामर्श कर रहा है, में कई नए संशोधन हैं। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को रिपोर्ट तैयार करने और उन्हें मसौदा डिक्री में शामिल करने के लिए निरंतर प्रयास कर रहा है। भूमि की कीमत निर्धारित करने के संबंध में सलाह देने के लिए नए नियमों का सक्रिय रूप से अध्ययन और बारीकी से पालन किया जाएगा।

बिन्ह थुआन से राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधि डांग होंग सी ने कहा: "यदि 2024 भूमि कानून और उसके मार्गदर्शक दस्तावेज़ समय पर जारी किए जाते हैं और सभी शर्तों को पूरा करते हैं, तो उन्हें 1 जुलाई, 2024 या 1 अगस्त, 2024 से पहले लागू किया जाना चाहिए। आसानी से लागू होने वाली भूमि मूल्य गणना के मार्गदर्शन पर ध्यान देना आवश्यक है, ताकि इस काम पर सलाह देने वाली एजेंसियों और इकाइयों में अधिकारी, सिविल सेवक और सार्वजनिक कर्मचारी इसे आसानी से कर सकें।"

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