हस्तलिखित कागजात के माध्यम से खरीदी और बेची गई अचल संपत्ति के लिए चरणबद्ध तरीके से लाल किताब जारी करना

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जटिल अचल संपत्ति फ़ाइल स्थिति

दिसंबर 2023 की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी का प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग जिलों की पीपुल्स कमेटियों, थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी भूमि पंजीकरण कार्यालय और इसकी संबद्ध शाखाओं से भूमि उपयोग उद्देश्यों में मनमाने बदलावों, मनमाने प्लॉट पृथक्करण और अधिकारों के हस्तलिखित हस्तांतरण के रिकॉर्ड को संभालने का अनुरोध कर रहा है।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग की रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में, कृषि भूमि का उपयोग करने वाले परिवारों और व्यक्तियों के मामले हैं, जिन्हें जिला जन समिति द्वारा भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र प्रदान किया गया है, और उपयोग प्रक्रिया के दौरान, इस तरह के परिवर्तन हुए हैं: अलग-अलग रहने के लिए परिवारों का अलग होना; भूमि क्षेत्र का एक हिस्सा विरासत में मिलना, दिया जाना, स्थानांतरित करना...

इस व्यावहारिक आवश्यकता को हल करने के लिए, भूमि उपयोगकर्ताओं ने मनमाने ढंग से भूखंडों को विभाजित किया है, भूमि के कुछ हिस्से को हाथों से स्थानांतरित किया है (भूमि उपयोग के अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए अनुबंध किए बिना), मनमाने ढंग से भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदल दिया है (घरों का निर्माण, कृषि भूमि पर काम ...)।

चूंकि अनेक अवधियों से भूमि कानून में समय पर तथा पूर्ण विनियमन नहीं हुआ है, इसलिए इन मामलों में हस्तान्तरितकर्ता को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार तथा भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण-पत्र (प्रमाण-पत्र) प्रदान नहीं किया गया है।

उपरोक्त मौजूदा समस्या तब तक बनी रही जब तक कि डिक्री संख्या 43/2014/ND-CP के अनुच्छेद 82 के खंड 2 में विनियमन ने 1 जुलाई, 2014 से पहले हस्तलिखित दस्तावेजों द्वारा हस्तांतरण, विरासत और उपहार प्राप्त करने के मामलों के निपटारे की अनुमति नहीं दी।

हालाँकि, क्योंकि भूमि को अधिकारों के हस्तांतरण के लिए मनमाने ढंग से विभाजित किया गया था, इसलिए हस्तांतरित भूमि का अधिकांश क्षेत्र प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के नियमों के अनुरूप नहीं था।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग ने आकलन किया: "वर्तमान में, कोई विशिष्ट आँकड़े उपलब्ध नहीं हैं क्योंकि घोषणा और पंजीकरण का आयोजन नहीं किया गया है। हालाँकि, हमारे रिकॉर्ड के अनुसार, ये मामले मुख्य रूप से उपनगरीय क्षेत्रों में केंद्रित हैं, विशेष रूप से बिन्ह चान्ह, होक मोन, बिन्ह टैन आदि जैसे तेज़ी से शहरीकरण वाले जिलों में।"

अपेक्षाकृत सटीक आंकड़ा प्राप्त करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग को जिलों, थू डुक सिटी, वार्डों, कम्यूनों के साथ-साथ उन लोगों के बीच घनिष्ठ समन्वय के साथ शहर-व्यापी घोषणा और सर्वेक्षण करने की आवश्यकता है, जो उस स्थिति में अचल संपत्ति के "मालिक" हैं।

लोगों को स्पष्ट रूप से अपनी जिम्मेदारियों और अधिकारों को समझना चाहिए तथा विशिष्ट और सटीक संख्या प्राप्त करने के लिए पारदर्शी घोषणा में सहयोग करना चाहिए।

हाथों से खरीदी और बेची गई अचल संपत्ति के लिए प्रमाण पत्र जारी करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी को खरीद और बिक्री के समय जैसे मुद्दों पर विचार करने की आवश्यकता है; भूमि और निर्माण उल्लंघनों से निपटना (जुर्माना, जबरन विध्वंस या पंजीकरण, अवैध लाभ की जबरन वापसी, आदि); योजना की समीक्षा, भूमि विभाजन सीमा और बुनियादी ढांचे पर नियमों का अनुपालन सुनिश्चित करना, आदि, ताकि प्रत्येक विशिष्ट मामले को निर्धारित किया जा सके।

साथ ही, चूँकि हस्तलिखित दस्तावेज़ों की खरीद-बिक्री की पुष्टि सक्षम प्राधिकारी द्वारा नहीं की जाती है, इसलिए खरीद-बिक्री के समय की प्रामाणिकता का सत्यापन निराधार है और इसका आसानी से नियमों का उल्लंघन करने के लिए दुरुपयोग किया जा सकता है। यदि इसे सख्ती से लागू नहीं किया जाता है, तो यह आसानी से "कानून को दरकिनार" करने और सीमा सुनिश्चित किए बिना भूमि भूखंडों का बंटवारा करने का कारण बन सकता है।

"इसलिए, इन मामलों के लिए कानूनी नियमों के अनुसार प्रमाण पत्र जारी करने पर विचार किया जाना चाहिए और भूमि क्षेत्र में प्रशासनिक उल्लंघनों से निपटा जाना चाहिए। प्रत्येक मामले के लिए प्रमाण पत्र जारी करने का निर्णय नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं, भूमि विभाजन की शर्तों और बुनियादी ढाँचे के आधार पर भी लिया जाना चाहिए। ये मुद्दे ज़िले की जन समिति के अधिकार क्षेत्र में आते हैं," श्री थांग ने पुष्टि की।

कानूनी मुद्दों को स्पष्टीकरण की आवश्यकता है

एलएसएक्स लॉ फर्म एलएलसी के निदेशक वकील क्वाच थान ल्यूक ने कहा कि वर्तमान में, नोटरीकरण या प्रमाणीकरण के बिना हस्तलिखित दस्तावेजों का उपयोग करके व्यक्तियों के बीच अचल संपत्ति लेनदेन अपेक्षाकृत आम है।

दोनों पक्षों ने इस तरह का लेन-देन इसलिए किया क्योंकि वे कानूनी नियमों को स्पष्ट रूप से नहीं समझते थे, क्योंकि अचल संपत्ति के पास भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र नहीं था, क्योंकि वे एक-दूसरे पर भरोसा करते थे, क्योंकि वे करों का भुगतान करने से बचने के लिए लेन-देन को सार्वजनिक नहीं करना चाहते थे...

कानून में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए नोटरीकृत और प्रमाणित अनुबंध होना आवश्यक है। विभिन्न समयावधियों के भूमि कानूनों में यह नियम एकीकृत किया गया है कि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के अनुबंध को नोटरी पब्लिक द्वारा नोटरीकृत या उस कम्यून, वार्ड या कस्बे की जन समिति द्वारा प्रमाणित किया जाना चाहिए जहाँ भूमि स्थित है।

वकील ल्यूक ने बताया कि हस्तलिखित दस्तावेजों द्वारा अचल संपत्ति के लेन-देन औपचारिक नियमों का पालन नहीं करते हैं और उपयोग के अधिकार को साबित करने वाले दस्तावेजों पर उपयोगकर्ता का नाम स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, इसलिए उन्हें कानून द्वारा मान्यता नहीं दी जाती है।

कानून द्वारा क्रेता को अचल संपत्ति का कानूनी स्वामी या उपयोगकर्ता नहीं माना जाता है।

यदि क्रेता को कानूनी भूमि उपयोगकर्ता के रूप में मान्यता नहीं दी जाती है, तो उसे भूमि का रूपांतरण, हस्तांतरण, उत्तराधिकार या गिरवी रखने की अनुमति नहीं है। यदि राज्य भूमि पर पुनः अधिकार कर लेता है, तो भी भूमि उपयोगकर्ता का निर्धारण करने की ज़िम्मेदारी विक्रेता की ही रहेगी।

यदि दोनों पक्षों के बीच मुआवजे या साइट क्लीयरेंस की राशि को लेकर कोई विवाद होता है, तो यह राशि एक अस्थायी बैंक खाते में तब तक जमा कर दी जाएगी, जब तक कि दोनों पक्षों के बीच विवाद को सुलझाने के लिए कोई निर्णय नहीं हो जाता।

यदि कोई समझौता या सुलह नहीं हो पाती है तो विक्रेता और क्रेता के बीच विवाद उत्पन्न हो सकता है, तब दोनों में से किसी एक को मामले को सुलझाने के लिए उस अदालत में मुकदमा दायर करना होगा जहां अचल संपत्ति स्थित है।

वर्तमान में, बिना प्रमाणपत्रों के अचल संपत्ति की स्थिति अभी भी अपेक्षाकृत सामान्य है। हालाँकि बिना प्रमाणपत्रों के अचल संपत्ति के लेन-देन में बहुत जोखिम होता है, फिर भी बहुत से लोग ऐसा करते हैं क्योंकि जोखिम जितना अधिक होगा, लाभ की संभावना उतनी ही अधिक होगी।

"इस मामले में, क्रेता के अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए, एक हस्तलिखित बिक्री अनुबंध तैयार करना उचित है, जिसमें एक जमा राशि का प्रावधान हो: जब भूमि और घर को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान किया जाता है, तो विक्रेता क्रेता को कानूनी हस्तांतरण प्रक्रियाएँ करने के लिए ज़िम्मेदार होता है, अन्यथा, उन्हें प्राप्त राशि का दोगुना जुर्माना देना होगा। इस प्रावधान के साथ, यह सुनिश्चित होगा कि विवादों की संभावना कम से कम हो, या यदि विवाद उत्पन्न होते हैं, तो कानून के अनुसार क्रेता के अधिकारों की भी गारंटी हो," वकील ल्यूक ने कहा।

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स्रोत