नेशनल असेंबली की स्थायी समिति: सदन के माध्यम से अचल संपत्ति खरीदने और बेचने की आवश्यकता नहीं

रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून, प्राप्त करने और समायोजित करने के बाद, भविष्य में अचल संपत्ति की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण और पट्टे के लिए फ्लोर के माध्यम से आवश्यकता के प्रस्ताव से सहमत नहीं है।

31 अक्टूबर की सुबह, 15वीं राष्ट्रीय असेंबली के 6वें सत्र को जारी रखते हुए, राष्ट्रीय असेंबली ने हॉल में रियल एस्टेट बिजनेस पर संशोधित कानून के मसौदे की विभिन्न सामग्रियों पर चर्चा की।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून के स्वागत और संशोधन पर रिपोर्ट करते हुए, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि पिछले जून में 5वें सत्र में, कई प्रतिनिधियों ने सरकार के इस प्रस्ताव पर असहमति जताई थी कि भविष्य में रियल एस्टेट की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण और पट्टे को सदन के माध्यम से किया जाना चाहिए, जबकि अन्य लेनदेन की आवश्यकता नहीं थी।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान

जिया हान

श्री थान के अनुसार, पाँचवें सत्र में कई प्रतिनिधि इसे अनिवार्य बनाने पर सहमत नहीं थे, बल्कि केवल सदन के माध्यम से अचल संपत्ति के लेन-देन को प्रोत्साहित करते थे। राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति भी इस दृष्टिकोण से सहमत थी, और स्पष्टीकरण और स्वीकृति के बाद, संशोधित रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के मसौदे में भी अचल संपत्ति के लेन-देन को सदन के माध्यम से अनिवार्य नहीं बनाया गया, बल्कि केवल प्रोत्साहित किया गया।

नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने स्पष्ट किया कि 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के कार्यान्वयन से पता चलता है कि मौजूदा रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर लेन-देन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित करने में सक्षम नहीं हैं। यहाँ तक कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर द्वारा बाज़ार में व्यवधान उत्पन्न करने के कई मामले भी सामने आए हैं।

श्री थान ने कहा, "अचल संपत्ति के लेन-देन को मजबूर करने से शोषण का खतरा पैदा होगा और इससे स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ अचल संपत्ति बाजार का विकास सुनिश्चित नहीं होगा।"

इसके अलावा, सख्ती सुनिश्चित करने के लिए, मसौदा कानून में रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के प्रबंधन पर अनुच्छेद 59 जोड़ा जाएगा। तदनुसार, यह फ़्लोर की गतिविधियों के प्रबंधन में प्रांतीय स्तर पर आवास और रियल एस्टेट बाज़ार की राज्य प्रबंधन एजेंसी की ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करेगा।

घर खरीदने के लिए जमा राशि कब जमा करनी चाहिए?

इसके अलावा, श्री वु होंग थान के अनुसार, भविष्य के आवास लेनदेन (कागज़ पर आवास, अचल संपत्ति) पर विनियमों को 5वें सत्र में राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों से कई टिप्पणियां मिलीं।

तदनुसार, कागज़ पर अचल संपत्ति खरीदते और बेचते समय जमा राशि के संबंध में, कुछ लोगों ने एक नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा कि जमा राशि केवल तभी स्वीकार की जाए जब घर या निर्माण परियोजना व्यवसाय में लगाने के योग्य हो। कुछ लोगों ने सुझाव दिया कि निवेशक को एक निवेश प्रमाणपत्र दिया जाना चाहिए, भूमि आवंटन, भूमि पट्टे पर निर्णय लिया जाना चाहिए और खरीदारों से जमा राशि प्राप्त करने से पहले विस्तृत योजना 1/500 को मंजूरी दी जानी चाहिए।

कई अलग-अलग राय के कारण, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने दो विकल्प प्रस्तावित किए: पहला, परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि एकत्र करने की अनुमति केवल तभी दी जाएगी जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने के योग्य हों और नियमों के अनुसार लेनदेन किया गया हो।

श्री थान ने कहा कि यह ग्राहकों के लिए कम जोखिम वाला विकल्प है, क्योंकि जमा राशि तभी जमा की जाती है जब अचल संपत्ति व्यवसाय के लिए योग्य हो और दोनों पक्ष अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, जिससे विवादों की संभावना कम हो जाती है। सरकार और राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधिमंडलों तथा राष्ट्रीय सभा की एजेंसियों की 38% राय से यह विकल्प चुना गया था।

लेकिन इस पद्धति की भी अपनी सीमाएं हैं, क्योंकि इसमें निवेशक को जमा राशि प्राप्त करने तथा संभावित ग्राहकों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने का अवसर नहीं मिलता।

राष्ट्रीय असेंबली ने 31 अक्टूबर की सुबह रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून की विषय-वस्तु पर चर्चा की।

जिया हान

दूसरा विकल्प यह है कि निवेशक ग्राहक के साथ हुए समझौते के अनुसार तभी जमा राशि जमा करे जब परियोजना का मूल डिज़ाइन हो, जिसका मूल्यांकन किसी राज्य एजेंसी द्वारा किया गया हो और भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित कोई दस्तावेज़ हो। जमा राशि के समझौते में घर की बिक्री, किराये, खरीद और निर्माण कार्य की कीमत स्पष्ट रूप से लिखी होनी चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा विनियमित होती है, लेकिन बिक्री या किराये की कीमत के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

इस विकल्प का फ़ायदा यह है कि निवेशक जल्दी पूँजी जुटा सकता है, लेकिन इससे ग्राहकों के लिए जोखिम भी पैदा होता है क्योंकि उन्हें परियोजना का निर्माण शुरू होने से पहले ही पैसा चुकाना पड़ता है। श्री थान ने कहा कि राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति ने प्रस्ताव दिया है कि सरकार इस विकल्प के प्रभाव का आकलन करने के लिए सामग्री जोड़े।

दो भुगतान विकल्प

कागज़ पर मकान और अचल संपत्ति खरीदने, बेचने और किराए पर देने के भुगतान के संबंध में, श्री थान ने बताया कि राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति ने भी दो विकल्प प्रस्तावित किए हैं। विकल्प 1 के अनुसार, विक्रेता बिक्री और खरीद अनुबंध के मूल्य का अधिकतम 95% ही वसूल सकता है, बशर्ते क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, मकान के स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र न दिया गया हो।

शेष 5% मूल्य का भुगतान तब किया जाएगा जब सक्षम प्राधिकारी द्वारा क्रेता को प्रमाण पत्र जारी कर दिए जाएंगे।

विकल्प 2, विक्रेता बिक्री अनुबंध मूल्य का अधिकतम 95% ही वसूल सकता है, यदि क्रेता या किराया-क्रेता को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र नहीं दिया गया हो।

अनुबंध मूल्य का शेष 5% ग्राहक द्वारा प्रबंधन के लिए बैंक में खोले गए निवेशक के खाते में स्थानांतरित कर दिया जाता है और निवेशक को इस राशि का उपयोग करने की अनुमति नहीं होती है। इस राशि से होने वाली लागत और लाभ पर निवेशक और बैंक के बीच सहमति होती है।

निवेशक इस राशि का उपयोग लाभ (यदि कोई हो) के साथ तभी कर सकता है जब सक्षम राज्य एजेंसी क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र जारी कर दे।

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