A régi lakások ára folyamatosan emelkedik, új telkeket hoznak létre, Ho Si Minh-város szabályozza a telekfelosztás minimális területét

A lakásárak meredeken emelkedtek, helyben akár negyedévente 40%-kal is, Hanoi módosította a földhasználati terveket Quoc Oai egyes projektjei esetében, a termőföldek lakóterületté alakításának eljárásai... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az ingatlantermékek szerkezetének elégtelensége továbbra is a jelenlegi piac egyik fő korlátja, és egyben az ingatlanárak közelmúltbeli emelkedésének egyik oka is. (Illusztráció - Fotó: Linh An)

A régitől az újig terjedő lakások árai folyamatosan emelkednek

A hanoi lakóépületekkel kapcsolatban az Építési Minisztérium közölte, hogy az árak mind az új, mind a régi projektekben tovább emelkedtek. A piac eddig egy új projektárszintet alakított ki, amely negyedévente körülbelül 4-6%-kal, évente pedig 22-25%-kal emelkedik. Különösen egyes területeken a helyszíntől függően körülbelül 35-40%-kal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest.

Egyes projektek, mint például a Lumi Prestige (Nam Tu Liem kerület) felmérései szerint az árak 69 millió VND/m2-től kezdődnek, a Khai Son City projekt (Long Bien kerület) lakásainak ára 50-68 millió VND/m2 között mozog, a Nguyen Tuan utcai projektek (Thanh Xuan kerület) ára pedig 75-97,2 millió VND/m2 körül mozog...

Nemcsak Hanoiban, hanem a szintézis révén is azt mutatja, hogy a harmadik negyedévben az ingatlanárak egyes településeken továbbra is emelkedő tendenciát mutattak, különösen Hanoiban, Ho Si Minh-városban és a nagyvárosokban.

„Az áremelkedési jelenség lokalizált, bizonyos területeken, bizonyos típusokban, bizonyos ingatlanszegmensekben fordul elő, ami az általános áremelkedéshez vezet” – mondta az Építési Minisztérium.

Az ingatlantermékek szerkezetének elégtelensége továbbra is a jelenlegi piac egyik fő korlátja, és egyben az ingatlanárak közelmúltbeli emelkedésének egyik oka is.

Az Építési Minisztérium rámutatott, hogy a megfizethető lakhatási termékek kínálata nem elegendő a piaci kereslet kielégítésére. A megfizethető lakások piaci szegmensében (25 millió VND/m2 alatti eladási ár) szinte nincsenek tranzakciók és eladó termékek.

A középkategóriás lakások (25 millió VND/m2 és 50 millió VND/m2 alatt) továbbra is magas arányban képviseltetik magukat a piaci tranzakciókban és a kínálatban. A többi luxus és szuperluxus lakás (50 millió VND/m2 feletti áron).

Az Építési Minisztérium számos okkal magyarázta a városi területeken, különösen Hanoiban és Ho Si Minh-városban élő alacsony és közepes jövedelmű emberek többségének igényeit kielégítő lakáskínálat hiányát.

Az ingatlanügyletek különösen a jogi eljárások során szembesülnek nehézségekkel és akadályokkal, főként a telekárak meghatározása, a földhasználati díjak kiszámítása, a telek megtisztítása és a földkiosztás során.

Emellett számos, a közelmúltban épülő és épülő projektet ideiglenesen fel kellett függeszteni, a haladásukat el kellett halasztani, és az építési folyamatot is el kellett halasztani.

Az ingatlankezelő ügynökség értékelése szerint a 2024. évi földtörvény, a 2023. évi lakásügyi törvény és a 2023. évi ingatlanügyi üzleti törvény kihirdetésre került és hatályba lépett, az intézményekkel és a jogszabályokkal (föld, lakásügy, ingatlanüzlet, hitel...) kapcsolatos nehézségek alapvetően megoldódtak a vállalkozások számára, az ingatlankínálat javulást mutatott. Azonban még mindig vannak korlátozások, mivel időbe telik, mire az újonnan kihirdetett mechanizmusok, politikák és törvények hatékonyan végrehajtódnak és „életre kelnek”.

Sok ingatlanszakértő rámutat, hogy a növekvő kínálat problémája a megfizethető és elfogadható árú szegmensben rejlik. Valójában az utóbbi időben, bár a lakások kínálata nőtt, Hanoiban az eladási árak továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon.

A Savills Vietnam szerint olyan nagyvárosokban, mint Ho Si Minh-város és Hanoi, a lakáspiacon jelenleg hiányzik a megfizethető kínálat, mivel ennek a szegmensnek a piaci részesedése a 2016-os 60%-ról 2024-re mindössze 35%-ra csökkent, és a 2 milliárd VND alatti elsődleges lakások teljesen eltűntek.

Egy hanoi ingatlancég vezetője elmondta, hogy a piacon megvalósuló projektek többnyire közép- és felsőkategóriásak. Amikor a kereslet magasabb, mint a kínálat, az ingatlanárak emelkednek. Nem ritka, hogy az eladási ár a valós érték fölé emelkedik.

E személy szerint, ha nincs megfelelő és megfizethető lakáskínálat, az ingatlanpiac problémái nem oldhatók meg.

Földhasználati tervek módosítása egyes projektekhez Quoc Oai-ban, Hanoiban

A Hanoi Városi Népi Bizottság a közelmúltban kiadta az 5682/QD-UBND számú határozatot a Quoc Oai kerület 2024. évi földhasználati tervének kiigazításáról és kiegészítéséről.

Ennek megfelelően a Quoc Oai kerület 2024. évi földhasználati terveinek listájának kiigazítását és kiegészítését a Városi Népi Bizottság a 2024. január 22-i 418/QD-UBND számú, a 2024. április 16-i 2015/QD-UBND számú és a 2024. július 25-i 3848/QD-UBND számú határozatával jóváhagyta.

Konkrétan a 2024. január 22-i 418/QD-UBND számú határozatban, a 2024. április 19-i 2015/QD-UBND számú határozatban és a 2024. július 25-i 3848/QD-UBND számú határozatban meghatározott projektek (helyszín neve, terület) kiigazítása és kiegészítése 1 projekt.

Quoc Oai kerület 2024. évi területfelhasználási tervének kiegészítése 9 projekttel, beleértve: Közlekedési útvonalak építési projektje a Központi Szülészeti Kórház, 2. létesítmény; Központi Gyermekkórház, 2. létesítmény; Ngoc Liep község kulturális központjának építési projektje; Ngoc My A Óvoda; kulturális ház építése Phu Hang faluban, Tan Phu községben; egy 220 kV-os távvezeték építése a 220/110 kV-os Hoa Lac transzformátorállomás és a 110 kV-os kimenő vezetékek áramellátására; Jelátviteli központ; Általános ellátási tartalékraktár, Északi kőolajtartalék raktár és I. konvoj építése a Berendezési és Logisztikai Osztály irányítása alatt; Az 500 kV-os Nyugat-Hanoi transzformátorállomás bővítése a 06 db 220 kV-os mező telepítésének kiszolgálására, Dong Quang községben; Phuong Cach Általános Iskola, összesen 74,18 hektáros területtel.

A 2024. július 25-i 3848/QD-UBND számú határozatban szereplő projektek számát és területét 148 projektre, összesen 1151,27 hektár területre kell módosítani.

Ho Si Minh-város új szabályozást adott ki a földterületek minimális felosztására vonatkozóan

Október 31-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadta a 100/2024. számú határozatot, amely meghatározta a földmegosztás, a birtokrendezés feltételeit, valamint a földmegosztáshoz megengedett minimális területet az egyes földtípusok esetében a területen.

Ez a határozat a telekfelosztás minimális területéről szóló korábbi 60/2017. számú határozat helyébe lép.

A telkekre osztandó minimális területet illetően az új szabályozás szerint a környék lakóterületei 3 területre oszlanak, a megfelelő minimális területek 36m2, 50m2 és 80m2.

Konkrétan az 1. terület magában foglalja az 1., 3., 4., 5., 6., 8., 10., 11., valamint a Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh és Tan Phu kerületeket. Ezekben a kerületekben a felosztáshoz szükséges minimális telekterület 36 négyzetméter, a telek homlokzatának szélessége és mélysége pedig nem lehet kevesebb 3 méternél.

A 2. terület magában foglalja a 7. és 12. kerületet, Binh Tant, Thu Duc városát és a kerületek városait. Ezeken a területeken a telkekre osztható lakótelek minimális területe 50 m2. Különösen a telekhatár szélességére és mélységére vonatkozó szabályozás nem lehet kevesebb 4 m-nél.

A 3. övezetbe tartoznak a Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be és Can Gio kerületek városain kívüli területek. Ezeken a területeken a lakótelek minimális felosztása 80 m2. A telek homlokzatának szélessége és mélysége nem lehet kevesebb 5 m-nél.

A mezőgazdasági földterületeket illetően Ho Si Minh-város előírja, hogy az éves termőföldek és egyéb mezőgazdasági területek parcelláira osztható minimális terület 500 négyzetméter.

Eközben az évelő növények, a vízinövények termesztésére szolgáló földek, a sótermelő földek és a koncentrált állattenyésztésre szolgáló földek parcellákra osztható minimális területe 1000 négyzetméter.

A régi döntéshez képest nem változott a Ho Si Minh-városban parcellákra osztható lakó- és mezőgazdasági területek minimális területe.

A telekmegosztási szabályozás új pontja, hogy már nincsenek olyan szabályozások a rendezési feltételekre és az építési feltételekre vonatkozóan, mint korábban.

Konkrétan a megosztandó vagy egyesítendő földterületnek a következő követelményeket kell biztosítania: Biztosítani kell a hozzáférést, a meglévő közlekedési útvonalakhoz való csatlakozást, a vízellátást és a vízelvezetést, valamint az egyéb szükséges igényeket ésszerű módon.

Ha egy földhasználó egy lakótelek egy részét, vagy lakóteleket és ugyanazon a telken található egyéb földterületet tart fenn sétány céljára, telekmegosztás vagy -összevonás esetén a sétány céljára használt földterület rendeltetését nem kell megváltoztatni.

Amennyiben a földhasználó a telek egy részét gyalogútként tartja fenn, a felek megállapodnak ebben a gyalogútban, és a helyi önkormányzat a tényleges helyzet alapján jóváhagyja a telek szétválasztását vagy összevonását.

A számos telek tulajdonában álló, sétányként meghatározott földterületet a tanúsítványon közös használatú formára alakítják át.

A termőföld lakóövezetté alakításának eljárásai

Amikor az emberek termőföldet lakóterületté alakítanak át, dokumentumokat kell készíteniük, amelyeket a 2024. évi földtörvény 227. cikkének rendelkezései szerint kell benyújtaniuk az illetékes állami szervnek.

Mikor alakítható át a termőföld lakóterületté?

A 2024. évi Földtörvény 116. cikke és 121. cikkelyének 1. bekezdésének b) pontja értelmében a földhasználók csak akkor alakíthatnak át termőföldet lakóterületté, ha azt egy illetékes állami szerv jóváhagyja. Más szóval, a földhasználat céljának megváltoztatását a jogszabályoknak megfelelően engedélyező határozatnak kell történnie.

Ahhoz, hogy egy illetékes állami szerv döntést hozzon a földhasználati cél megváltoztatásáról, a járási szintű földhasználati tervre, az általános tervre vagy az illetékes hatóság által jóváhagyott, a városrendezési törvény rendelkezései szerinti övezeti tervre kell támaszkodni.

A termőföld lakóövezetté alakításának eljárásai

A 2024. évi Földtörvény 227. cikkének rendelkezései szerint a földhasználati célok megváltoztatásának sorrendje és eljárásai a következők:

1. lépés: A földhasználat céljának megváltoztatására irányuló kérelmet a szabályozásoknak megfelelően kell benyújtani.

2. lépés. Az illetékes hatóság ellenőrzi a földhasználati cél megváltoztatásának feltételeit. Abban az esetben, ha a dokumentáció még nem került benyújtásra, a földhasználónak ki kell egészítenie a dokumentációt, és újra be kell nyújtania a földgazdálkodási ügynökségnek.

3. lépés. A hiánytalan kérelem benyújtása után az illetékes földgazdálkodási ügynökség dokumentációt készít, és benyújtja azt a járási szintű Népi Bizottságnak, hogy az határozatot hozzon a földhasználat céljának megváltoztatásáról.

4. lépés. Fizesse meg az előírt földhasználati díjakat, kivéve a mentességi eseteket.

5. lépés. A fájl átadása az Ingatlan-nyilvántartási Hivatal hivatalának/fiókjának a bejegyzés elvégzése, a könyv kiadása, az ingatlan-adatbázis és a kataszteri bejegyzések frissítése és javítása, valamint a könyv földhasználónak történő visszaadása érdekében.

Mind a földhasználati jog átruházása, mind a földhasználati cél megváltoztatása esetén a földhasználati jog átruházásának bejegyzésére irányuló eljárást és a földhasználati cél megváltoztatására irányuló eljárást a földhasználati cél szabályozás szerinti megváltoztatására irányuló eljárással egyidejűleg kell lefolytatni.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html