Az ingatlanpiaci vállalkozások kötvényadósság-kihelyezésekre törekszenek

A növekvő lejárati nyomás miatt számos ingatlanvállalkozás kénytelen átstrukturálni pénzügyi kötelezettségeit a működés fenntartása és a cash flow biztosítása érdekében.

A növekvő lejárati nyomás miatt számos ingatlanvállalkozás kénytelen átstrukturálni pénzügyi kötelezettségeit a működés fenntartása és a cash flow biztosítása érdekében.

A vállalati kötvénypiacon továbbra is tapasztalható az adósságkiterjesztések hulláma, különösen az ingatlanszektorban. A lejárati nyomás miatt sok vállalkozás kénytelen átütemezni pénzügyi kötelezettségeit a működés fenntartása érdekében.

Egy tipikus eset a Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). A CIVCB2124001 kódú kötvényt 2021 októberében bocsátották ki, fix 10,5%/év kamatlábbal, kezdetben 3 éves futamidővel és várhatóan 2024. október 13-án járt le. A kötvénytulajdonosokkal 2024. október végén kötött második megállapodás után azonban a Cen Invest 2025. október 13-ig meghosszabbította az elszámolási dátumot.

Korábban ezt a kötvényt a Cen Group Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) 50 millió részvénye, valamint a Galaxy Land és a CRE között a Hoang Van Thu városi projektben (Hoang Mai, Hanoi ) kötött együttműködési szerződésből eredő tulajdonjogok biztosították. Azonban mivel a CRE részvényárfolyama a 2022 eleji több mint 25 000 VND/részvényről 7000 VND/részvény alá zuhant, a Cen Investnek fedezetet kellett nyújtania.

A kötvények lejárati szerkezete ágazatonként 2025-ben a VNDIRECT Research adatai szerint.

A Hanoi Értéktőzsdének (HNX) 2025. február 11-én küldött dokumentum szerint ez a vállalat további 20,7 millió darab Thanh Dat VN Investment JSC részvényt (ami az alaptőke 67,87%-ának felel meg), a Quang Yenben, Quang Ninhben található Khe Cat lakóövezeti projekt befektetőjét, valamint a projektből származó tulajdonjogokat is jelzáloggal terhelte meg.

A Thanh Dat VN nemcsak fedezetként jár el, hanem vállalja a Cen Invest kötvényeinek kifizetésének garantálását is, valamint nem vesz fel új kölcsönöket, és nem használ eszközöket más kötelezettségek biztosítására. Amennyiben a Thanh Dat VN összes részvényét el kell adnia az adósság visszafizetése érdekében, a Cen Invest minimum 373 milliárd VND árat vállal, a kötvénytulajdonosok jóváhagyásától függően. Ez a tranzakció legkésőbb 2025. május 31-ig lezajlik, és a költségek levonása utáni bevételt a kötvénytörlesztési számlára utalják át.

Hasonló helyzet állt elő a CRE-nél, amelynek a kötvénytulajdonosok nemrégiben jóváhagyták a CRE202001 kötvény közel 9 hónappal történő meghosszabbítását. A 450 milliárd VND értékű kötvényt 2020 végén bocsátották ki 36 hónapos kezdeti futamidővel, de összesen 22 hónappal meghosszabbították. 2024 végére a vállalat visszavásárolta a tőke egy részét, így a fennálló adósság mintegy 354 milliárd VND-re csökkent.

A CRE kötvényeit közel 59 millió CRE részvénnyel, 50 millió Cen Invest részvénnyel, a Galaxy Land tulajdonjogaival és néhány egyéb eszközzel is fedezik. A részvények értékének csökkenése miatt azonban a vállalatnak módosítania kellett a fizetési tervet.

A HNX-nek 2025. január 24-én küldött dokumentum szerint a CRE kötelezettséget vállalt arra, hogy a Khe Cat projekt együttműködési szerződéséből származó összes pénzforgalmat a kötvénytulajdonosok adósságtörlesztési számlájára utalja át. Ezzel egyidejűleg a kötvénykamatlábat is 2025 februárjától évi 12%-ról 10,5%-ra csökkentették.

A Cen Invest és a CRE mellett számos más ingatlancég is küzd kötvényadósságának meghosszabbításával. Például a Nam An Befektetési és Kereskedelmi Részvénytársaság 4700 milliárd VND kötvénylejárattal néz szembe. A Nam Anra nagy nyomás nehezedik nehéz pénzügyi helyzete és a biztonsági küszöböt meghaladó adósság/saját tőke aránya miatt.

Vagy a Southern Star Városfejlesztési és Üzleti Befektetési Részvénytársaságnál, amelynek 4695 milliárd VND értékű kötvénye van lejárva, ez a vállalkozás aggasztó állapotban van a fizetőképességét illetően.

Hasonlóképpen, a Nam Long Befektetési Részvénytársaság (NLG) előfizettetett két kötvényt, összesen 1000 milliárd VND értékben, hogy csökkentse az adósságnyomást, bár az eredeti lejárati dátum 2029 márciusa. A Hai Phat Ingatlanbefektetési és Kereskedelmi Részvénytársaság szintén befejezte a 390 milliárd VND értékű kötvény elővásárlását, így a fennálló kötvényállomány 0-ra csökkent...

A VNDIRECT Securities Research jelentése szerint 2025 továbbra is kihívásokkal teli év lesz a vállalati kötvénypiac számára, mivel a lejáró kötvények teljes értéke 203 000 milliárd VND-ra becsülhető, ami 8,5%-os növekedést jelent 2024-hez képest. Különösen az ingatlanpiaci csoport szembesül a legnagyobb nyomással, több mint 130 000 milliárd VND értékű lejáró kötvényükkel, ami a teljes piac lejáró értékének 64%-át teszi ki, és kétszerese a 2024-es értéknek.

Aggasztó tényező, hogy 2025-ben lejár 56 000 milliárd VND értékű, korábban kibocsátott ingatlankötvény, ami növeli a vállalkozások likviditási nyomását a továbbra is pangó ingatlanpiac közepette. A projektek jogi engedélyezése továbbra is lassabban halad a vártnál, ami nehézségeket okoz az ingatlanpiaci vállalkozásoknak.

Nemcsak az ingatlanszektorban, a pénzügyi és banki vállalatoknál is jelentős mennyiségű, 2025-ben lejáró kötvény jár le, melynek értéke meghaladja a 33 000 milliárd VND-t, és a teljes lejárati érték több mint 16%-át teszi ki.

Általánosságban elmondható, hogy a növekvő adósságnyomás miatt az ingatlanvállalkozásoknak nemcsak a pénzügyi kötelezettségeik átstrukturálására kell módot találniuk, hanem stabil pénzforgalmat is kell biztosítaniuk ennek a nehéz időszaknak a leküzdéséhez.

Forrás: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html