Az új szabályozások hullámát elkapva a földkereskedők városi földekre vadásznak

Városi területek vadászata

Az ingatlanügyletekről szóló módosított törvény számos új szabályozása lép hatályba 2025. január 1-jétől. Ez a törvény szigorúbb szabályokat tartalmaz a földterületek felosztására és értékesítésére vonatkozóan, mint a jelenlegi szabályozás, ami a közvélemény, különösen a földkereskedők érdeklődésére tart számot.

Konkrétan az új szabályozás megakadályozza a földterületek felosztását és értékesítését a különleges osztályú, I., II. és III. osztályú városi területek kerületeiben, kerületeiben és városaiban; a magas tájépítészeti követelményeket támasztó területeken, a központi területeken és a városi területek építészeti kiemelkedő épületei körül; a regionális szintű vagy magasabb szintű utak és a városi területek fő tájépítészeti útvonalainak homlokzatain.

Sok ingatlanszakértő szerint hosszú távon a földterületek felosztásának és értékesítésének szigorításáról szóló szabályozás segíteni fogja a piacot egy átláthatóbb és fenntarthatóbb irányban történő fejlődésében. A piac azonban jelentős ingadozásokkal fog szembesülni az új törvény 2025 eleji hatálybalépése után.

Az új projekteket nehezebb lesz jóváhagyatni. Ezenkívül a II. és III. típusú városi területeken megvalósított telekfelosztási projektek továbbra is a szokásos módon kerülnek átadásra, sőt akár árelőnyökből is profitálhatnak. A kínálat és a kereslet közötti kapcsolat miatt ezeknek a termékeknek az árai inkább emelkednek, mint csökkennek.

Hanoi egy szeglete felülről, sűrűn egymás mellett álló sorházakkal (Fotó: Ha Phong).

Az új szabályozás hatása alatt számos, a földkereskedelemben sokéves tapasztalattal rendelkező befektető is elkezdett földet keresni olyan területeken, ahol az új szabályozások tiltják a földterületek felosztását és eladását. Ebben az összefüggésben a földpiac különösen a lassulás jeleit mutatja, egyes helyeken jelentős árcsökkenések és veszteségek mérséklődése tapasztalható.

Nguyen Van Khanh úr, egy hanoi ingatlanbefektető, elmondta, hogy az elkövetkező időszakban a földpiac különösen szűkös lesz azokon a városi területeken, amelyek nem eladó telkekre vannak osztva. Nyilvánvaló, hogy amikor a kínálat szűkös, ennek a terméknek számos lehetősége lesz az áremelkedésre.

„Korábban mi, befektetők, nagy telkeket kerestünk a külvárosokban, azzal a céllal, hogy felosszuk és eladjuk azokat. A közelgő új szabályozásoknak köszönhetően azonban sok befektető lakóövezetekben, árverési területeken és a központi kerületben található, engedélyekkel rendelkező újratelepítési területeken fog telkeket keresni” – mondta Khanh úr, hozzátéve, hogy a teljes körű jogi dokumentumokkal rendelkező meglévő telkek ára valószínűleg gyorsan emelkedni fog a közeljövőben.

Khanh úr szerint azonban, bár látja a magas áremelkedések lehetőségét, nem minden befektető vásárolhatja meg ezt a földterméket. Mivel Hanoi egyes központi kerületeiben a legális telkek ára magas.

A több mint 20 éves ingatlanbefektetési tapasztalattal rendelkező Tran Van Huy úr a Thanh Xuan kerületben (Hanoi) megjegyezte, hogy azokon a területeken, ahol az új szabályozás szerint nem engedélyezett az eladásra szánt telkek felosztása, a földpiacon az árak emelkedésének trendje nagy ingadozást fog mutatni. A legnyilvánvalóbb ok az, hogy az ingatlantermék kínálata szűkössé válik.

„A felosztott földek ára a „földláz” időszaka után csökkenni kezdett, de még mindig magas. A piacon csak néhány olyan telek van, amelynek ára csökkent, vagy amelyet veszteséggel értékesítenek, mivel a földtulajdonosok pénzügyi nyomás alatt állnak, és nem jó helyen vannak” – mondta Khanh úr.

Még mindig hosszú távú számításokra van szükség

A Batdongsan.com.vn weboldal szakértői szerint a kihívásokkal teli évet átélő ingatlanpiacon továbbra is jelen van az ingatlantulajdonlás iránti igény. A szegmenseket tekintve a potenciális vásárlók leginkább a földterületek iránt érdeklődnek (33%), ezt követik a magánházak (26%) és a lakások (24%).

A földterületek ezen vezető trendjét ismertetve Le Bao Long, a fenti információs oldal stratégiai igazgatója elmondta, hogy a fogyasztóknak magasak az elvárásaik a földterületekkel kapcsolatban. Az alacsony árak miatt ez a fajta földterület mindig felkelti a befektetők figyelmét.

Egy lakótelep a Hoang Mai kerületben, amely egykor telkek felosztására és eladására volt jogosult (Illusztráció: Ha Phong).

Az emberek hajlamosak ingatlanokba fektetni, amikor van plusz pénzük, és látják, hogy a piac kicsit javul. Az első típus, ami eszünkbe jut, a föld, és a koncepció az, hogy a föld egy olyan ingatlantípus, amely nagyon jó, nagyon magas haszonkulccsal rendelkezik.

Valójában a földtermékeket könnyebb venni és eladni, mint más típusú ingatlanokat. Egy magánház ára körülbelül 7-12 milliárd VND, de a földet a vevők mindössze 3-5 milliárd VND-ért is megvásárolhatják.

Sok ingatlanszakértő szerint az ingatlanpiac fellendülést mutatott, de még mindig alacsony szinten van.

Azonban, ha jelenleg földbe szeretne fektetni, a legfontosabb szempont, hogy a befektetőknek mérlegelniük kell pénzügyi kapacitásukat, mivel ez már nem a spekulatív befektetők ideje. Emellett a befektetőknek olyan termékeket kell választaniuk, amelyek egyértelmű jogi státusszal rendelkeznek, és valós lakhatási igényeket szolgálnak ki.

„A piacnak több időre van szüksége a helyreálláshoz. Azt hiszem, ez az az időszak, amikor azok a befektetők, akik nem használnak túl nagy pénzügyi tőkeáttételt, többet fognak vásárolni. A földbefektetőknek ebben az időszakban kell meghatározniuk a közép- és hosszú távú célokat” – tanácsolta Nguyen The Diep, a Hanoi Ingatlanklub alelnöke.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm