Hanoiban a lakásárak tovább emelkednek, a Thanh Oai kerület kauciót fizet a földárverésen, a vevők résen vannak, hogy elkerüljék a kockázatokat.

Hanoiban a lakásárak tovább emelkednek, a telekláz főként spekulánsok profitszerzési trükkje, 7 esetben engedély nélküli földhasználat-változtatás történt... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Míg a legtöbb más ingatlanpiaci szegmens és típus iránt csökkent az érdeklődés 2024 májusában, a hanoi lakások voltak az egyetlenek, amelyek 9%-os kamatlábbal nőttek. (Fotó: Linh An)

Hanoiban a lakásárak továbbra is emelkednek

A Batdongsan.com.vn big data adatai azt mutatják, hogy a 2024 első felében három egymást követő hónapnyi gyors növekedés után 2024 áprilisára a hanoi apartmanok forgalma lelassult. Konkrétan 2024 áprilisában a hanoi apartmanok iránti érdeklődés szintje 30%-kal, a hirdetések száma pedig 2%-kal csökkent. A csökkenés azonban csak áprilisban tartott, májustól kezdve a hanoi apartmanok fokozatosan visszanyerték „formájukat”.

Míg a legtöbb más ingatlanszegmens és -típus iránt csökkent az érdeklődés 2024 májusában, a hanoi lakások voltak az egyetlen szegmens, amely 9%-os kamatlábbal nőtt. Májushoz képest a kamatláb 2024 júniusában változatlan maradt.

Valójában, egy alig több mint egy hónapnyi stagnálás után, 2024 májusának végétől mostanáig, a lakásárak továbbra is új szintet értek el. Ez azt jelenti, hogy a hanoi lakásárak továbbra is emelkednek.

Például a Batdongsan.com.vn felmérése szerint a Vinhomes Smart City projektben az 1 hálószobás + 1 lakások eladási ára – az épülettől, a helyszíntől és az erkély irányától függően – 2024. április végén és május elején 2,4-2,6 milliárd VND/lakás között volt, jelenleg azonban az ilyen típusú lakások kikiáltási ára 2,7-2,8 milliárd VND/lakás. Hasonlóképpen, a stúdiólakások ára 1,8-1,9 milliárd VND, ami átlagosan 150-200 millió VND-val emelkedik lakásonként 2024 júniusához képest. A 2 hálószobás, 2 fürdőszobás vagy 3 hálószobás, 2 fürdőszobás lakások ára ebben a projektben szintén 200-250 millió VND-val emelkedett a körülbelül 2 hónappal korábbihoz képest.

A Gemek projekt ára a kétszobás, kétfürdőszobás lakások esetében 2,7-2,8 milliárd VND-ról 2,750-2,9 milliárd VND-ra emelkedett. A projektben kétszobás, kétfürdőszobás lakások is vannak, a tulajdonos több mint 3 milliárd VND/lakás árat kínál.

A Nam Trung Yenben található, többnyire régi, kétszobás lakások ára is emelkedett 2,8-3 milliárd VND/lakásról 3,1-3,4 milliárd VND/lakásra. A Handiresco projektben található, kétszobás, kétfürdőszobás lakások ára szintén emelkedett a májusi 4-4,2 milliárd VND/lakásról 4,3-4,5 milliárd VND/lakásra.

Az átlagos 250-300 millió VND/lakásos áremelkedés a Le Van Luong utcai projekteknél is megfigyelhető, mint például a Hanoi CenterPoint, a Times Tower, a Golden Palace vagy a Trung Hoa - Nhan Chinh utcában található lakások.

Miért állította le hirtelen a hanoi Thanh Oai kerület a földárveréseket?

A Thanh Oai kerület (Hanoi) leállította 57 telek földhasználati jogának árverését a Dam környékén, Muc Xa faluban, Cao Duong községben, és visszafizette a dokumentumok megvásárlásáért és az ügyfelektől befizetett előlegekért járó pénzt, arra hivatkozva, hogy újra kell meghatározni a kikiáltási árat.

A Truong Son Részvénytársaság, a Cao Duong községben található 57 telek első Thanh Oai kerületi földárverésének szervezője augusztus 17-én, hirtelen bejelentette, hogy leállítja az árverés szervezését, és visszafizeti a dokumentumok megvásárlásáért és a foglalókért járó pénzt az ügyfeleknek.

A fenti cég közölte, hogy az egység értesítést kapott a Thanh Oai kerületi Földalap Fejlesztési Központtól, amelynek tartalma a következő volt: „Leállítsák a Dam területén, Muc Xa faluban, Cao Duong községben, Thanh Oai kerületben, Hanoiban található 57 telek földhasználati jogának első árverésének megszervezését”.

Ennek az az oka, hogy a Thanh Oai Kerületi Népi Bizottság a Hanoi Népi Bizottságának döntése értelmében újra meghatározta a Cao Duong községben található 114 telek földhasználati jogának árverezésére vonatkozó kikiáltási árat.

A bejelentés szerint a Cao Duong község Muc Xa falucskájában 57 telek 74,63 és 134,69 négyzetméter közötti nagyságú, négyzetméterenként 8,097 millió VND kikiáltási árral.

A fenti kikiáltási árral (adók, díjak és költségek nélkül) a telkek kauciója közel 121-218 millió VND között mozog.

Köztudott, hogy augusztusban Thanh Oai kerület nem szervez további földárveréseket.

Korábban, augusztus 10-én a Thanh Oai kerület 68 telek árverését szervezett a Thanh Cao község Thanh Than falujának Ngo Ba területén. Az árverés nagy port kavart az ingatlanbefektetők és a nyilvánosság körében, mivel a nyertes ár 7-8-szor magasabb volt a kikiáltási árnál. A 8,6-12,5 millió VND/m2 kikiáltási ár helyett a legmagasabb nyertes ár meghaladta a 100 millió VND/m2-t.

Sokan úgy vélik, hogy az aukció az alacsony kikiáltási árnak köszönhette a befektetők vonzását. Ilyen kikiáltási ár mellett a befektetőknek mindössze 20%-ot kellett befizetniük, ami körülbelül 200 millió VND-nek felel meg.

Vevő kockázata

Az ingatlanpiacon az utóbbi időben meredek áremelkedés volt tapasztalható, különösen a lakások szegmensében, ezt követték a projekt ingatlanok és a településeken található telkek. Azonban a Thanh Oai kerületben a közelmúltban tartott aukciós eredmények 6-8-szoros növekedése miatt a helyzet túl forrónak, sőt abnormálisnak számít mind a nyertes ár, mind a résztvevők száma tekintetében.

A tényleges feljegyzések és a Batdongsan.com.vn weboldalon található adatok azt mutatják, hogy a Thanh Cao község, Thanh Oai kerület egyes falvaiban a lakótelkek ára 2024 második negyedévében mindössze 27-30 millió VND/m2 körül alakul. Ez az ár mintegy 80%-kal, a 2020-as körülbelül 15 millió VND/m2-ről 2024-re közel 30 millió VND/m2-re emelkedett. Így az augusztus 10-i nyertes ajánlat 2,3-3,7-szerese a jelenlegi szokásos eladási árnak.

Vagy egy Hanoi egyes külvárosi kerületeiben végzett, a földárakról szóló friss felmérés szerint, bár a földárak emelkedtek, különösen azokban a településeken, amelyek kerületté vagy infrastrukturális fejlesztési előnyökkel rendelkező helyszínné válnak, nem történt irreális emelkedés, mint a Thanh Oai-i földárverések jelensége.

Például a június végi földárverésen a Me Linh kerületben a nyertes ajánlatok eredményei nem változtak drámaian, a nyertes ár 20-40 millió VND/m2 között mozgott, míg a Me Linh kerületben még van fejlesztési lehetőség az infrastrukturális rendszerrel a hidaktól a 4-es, 3-as és 5-ös körgyűrűig... Hasonlóképpen, Thach That kerületben a Binh Yen község egyes gyönyörű helyszínein a telekárak a közelmúltban csak néhány millió VND/m2-rel emelkedtek, annak ellenére, hogy sok hasznos információ van, amely befolyásolja az ingatlanpiacot...

A fenti valóság alapján sok szakértő úgy véli, hogy a közelmúltbeli földláz főként spekulánsok és brókerek profitszerzési trükkje. Sok olyan csoport, akik korábban földet szereztek, a környékbeli árveréseket az árak felhajtására és magasabb földterület létrehozására használják fel. Ha az árverésre bocsátott tételeket nem tudják eladni, elveszítik a foglalójukat, és a szabályozás szerint az árverés résztvevőinek a telek vagy földterület teljes értékének 20%-ával megegyező foglalót kell fizetniük, a kikiáltási áron számítva.

A Batdongsan.com.vn online adatai szerint 2024 első 6 hónapjában a hanoi ingatlanpiacon erős ingadozások voltak megfigyelhetők a kamatszintekben. A telkek és lakóingatlanok szegmense jellemzően a fellendülés útján van a 2023-as mélypont után, a keresések száma 118%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest; a magánházak, sorházak és villák keresései 33%-kal, 27%-kal és 9%-kal nőttek. Az elővárosi kerületekben Dong Anhban volt a legerősebb, 104%-os, a Quoc Oaiban 101%-kal, a Gia Lamban 95%-kal, a Hoai Ducban 79%-kal, a Thach Thatban 48%-kal...

A szakértők magyarázata szerint ennek oka az lehet, hogy attól tartanak, hogy az ingatlanárak emelkedni fognak a 2024-es földtörvény, a 2023-as ingatlanügyi üzleti törvény és a 2023-as lakásügyi törvény hivatalos hatálybalépése után. Másrészt az az információ, miszerint Hanoi 2030-ra 5 új kerület (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri és Dan Phuong) létrehozására törekszik, szintén sok befektető figyelmét felkelti ezekben a helyekben.

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese szerint 2025 második negyedévétől kezdődően a telkek piaca kezdi meg a fellendülés fő trendjét; míg a jelenlegi „hullámok” csak lokálisak, egyes területeken. Ezért a befektetőknek alaposan meg kell vizsgálniuk a piacot, és objektív információforrásokból kell tájékozódniuk az áringadozásokról.

Az ingatlanárak valós értékükhöz képest túl magasra emelésének helyzetéből adódóan egyes szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanpiac manipulálása a virtuális árak létrehozása érdekében nagyon veszélyes, közvetlenül a vevőket érinti, nem különbözik a tőzsde manipulálásától. Ez az ingatlanpiacot átláthatatlanná és instabillá teszi, miközben az államnak nincsenek szigorú szankciói.

Az emberek arra számítanak, hogy az ingatlanárak megfelelő szintre csökkennek, amikor az új vagyonkezelési politikák és törvényi előírások hamarosan hatályba lépnek. Ez a megoldás azok számára, akiknek valóban szükségük van arra, hogy hamarosan saját otthonhoz jussanak, ahogyan azt a kormány is kitűzte célul.

A földhasználat céljának megváltoztatása esetén nem kell engedélyt kérni.

A 2024-es földtörvény számos további esetet ír elő a földhasználati cél engedély nélküli megváltoztatására 2024. augusztus 1-jétől.

7 esetben a földhasználati cél megváltoztatásához nem szükséges engedély

A 2024. évi Földtörvény 121. cikkének 3. záradékának rendelkezései szerint, ha nem tartozik a 2024. évi Földtörvény 121. cikkének 1. záradékában foglalt következő 7 eset alá, akkor nem kell engedélyt kérni a használati cél megváltoztatására az illetékes hatóságtól.

Konkrétan ezek az esetek a következők: rizstermő földterületek, különleges hasznosítású erdőterületek, védőerdőterületek és termelési erdőterületek mezőgazdasági földterület-csoporton belüli más típusú földterületekké alakítása; mezőgazdasági földterületek nem mezőgazdasági földterületté alakítása; egyéb földterületek koncentrált állattenyésztési területté alakítása nagyszabású koncentrált állattenyésztési projektek megvalósításakor.

Az állam által földhasználati díj nélkül odaítélt nem mezőgazdasági földterületek más típusú, az állam által földhasználati díjjal vagy földbérlettel odaítélt nem mezőgazdasági földterületekké alakítása; A lakóterületnek nem minősülő nem mezőgazdasági földterületek lakóterületté alakítása.

Közművesítésre szolgáló telkek, üzleti célú közterületek nem mezőgazdasági termelési és üzleti területté alakítása; Nem mezőgazdasági termelési és üzleti terület, amely nem kereskedelmi vagy szolgáltató terület, kereskedelmi vagy szolgáltató területté alakítása.

A földhasználat-átalakításnak összhangban kell lennie a tervezéssel.

A földhasználat céljának megváltoztatásához továbbra is meg kell felelni a tervezésnek, és azt az illetékes hatóságoknak jóvá kell hagyniuk, ezt egyértelműen kimondja a 2024. évi Földtörvény 116. cikke.

Ennek megfelelően a földhasználati cél átalakításának jóváhagyására illetékes hatóság annak a kerületnek a Népi Bizottsága, ahol a föld található.

Földhasználat-átalakítás területe 2024-ben

Jelenleg a 2024-es Földtörvény nem tartalmaz olyan dokumentumot, amely meghatározná a földhasználat-változtatás határát és maximális területét.

A földhasználati korlát a földhasználati célt megváltoztatni kívánó személy igényeitől függ. A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium azonban megvizsgálja a dokumentumokat, a földhasználati cél megváltoztatásának szükségességét, ellenőrzi a terepet és a tervezést, hogy megállapítsa, a korlát teljesen megváltoztatható-e.

Az éves kerületi szintű földhasználati terveket az illetékes hatóságok írják elő.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html