Ingatlancégek piackutatási jelentései szerint a lakásárak továbbra is emelkednek. Az 5 évvel ezelőtti állapotokhoz képest Ho Si Minh-városban a lakásárak megduplázódtak, különösen a felső kategóriás szegmensben. E lakásszegmens dominanciája felfelé nyomta a lakásárakat, ami egyre nehezebbé teszi a középosztálybeliek számára a lakhatáshoz való hozzáférést.
A házárak folyamatosan emelkednek
Mr. Phong, az An Lac kerület (HCMC) lakosa elmondta, hogy néhány évvel ezelőtt 4 milliárd VND-ért vásárolt egy luxuslakást a Binh Thanh kerületben (régi), ami mára 9 milliárd VND-ra emelkedett. Érdemes megjegyezni, hogy bár az ár majdnem megduplázódott, még mindig nincsenek jelek a megállásnak.
Eközben egy új projekt a Binh Trung kerületben (HCMC) most kínált eladásra lakásokat több mint 90 millió VND/m²-es áron, ami kétszerese az 5-6 évvel ezelőtti becslésnek. A Phu My Hung városi területen, amelyet HCMC legluxusabb részének tartanak, a lakásárak jelenleg 80-95 millió VND/m² között mozognak. Míg 7-8 évvel ezelőtt még csak 37-38 millió VND/m² körül mozogtak.
A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) legfrissebb jelentése szerint 2020 és 2023 között a felsőkategóriás lakások szegmense a teljes piaci kínálat mintegy 70%-át tette ki. Ez a piac kiegyensúlyozatlanságához vezet, a lakásépítés „piramis” modellje megfordul.
Csak 2025 első 6 hónapjában Ho Si Minh-városban mindössze 4 kereskedelmi lakásépítési projekt valósult meg, összesen 3353 luxuslakással, több mint 10 239 milliárd VND értékben. A középkategóriás vagy megfizethető lakások szegmensében nem voltak projektek. Eközben a szociális lakások száma is nagyon szerény volt, mindössze 205 000 m² építési alapterülettel, ami 4100 lakásnak felel meg, és a 2025-re tervezettnek csak mintegy 11,7%-át érte el. Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke szerint a lakásárak az elmúlt években folyamatosan emelkedtek, és jelenleg magas szinten vannak. Egy luxuslakás akár 90 millió VND/m²-be is kerülhet, ami körülbelül 9,7 milliárd VND/lakásnak felel meg, ami messze meghaladja a közepes jövedelműek megfizethetőségét.
Ho Si Minh-városban az apartmanárak több mint kétszeresére emelkedtek az elmúlt öt évben.
A Savills Vietnam becslése szerint Ho Si Minh-város lakáspiaca az elmúlt 5 évben komoly kínálati hiánycikkekkel küzdött. Bár a város célul tűzte ki 235 000 új ház építését a 2021-2025-ös időszakban, a tervnek csak 24%-át teljesítette, ami azt jelenti, hogy még mindig közel 179 000 lakás hiányzik. 2025 második negyedévében Ho Si Minh-városban mindössze 1600 új lakás lesz a piacon, így az első 6 hónapban a teljes elsődleges kínálat 6800 lakásra emelkedik. A felszívódási arány azonban csak 45%-ot ért el, ami azt jelenti, hogy 3800 lakást adtak el. A fő ok állítólag a lassú jóváhagyási folyamat és a jogi akadályok.
A földhasználati díjak túl magasak
Vo Hong Thang úr, a DKRA Tanácsadásért felelős vezérigazgató-helyettes és a DKRA Csoport befektetési igazgatója elmondta, hogy a telekköltségek, beleértve a vételárakat, az adókat, az ügyvédi díjakat, a hitelkamatokat stb., jelenleg a teljes projektberuházási költség nagy részét teszik ki, míg az építési költségek vagy a lakások minősége könnyebben ellenőrizhető. Ezért arra számít, hogy amikor a jogi problémákkal küzdő projektek megoldódnak, a földhasználati díjak csökkenésével kombinálva, az ingatlanárak Ho Si Minh-városban „lehűlnek”.
Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Gazdasági , Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Intézetének igazgatója elmondta, hogy a lakásárak magas emelkedésének fő oka a földárak emelkedése és a földhasználati díjak meghatározásakor alkalmazott többletmódszer. Szerinte a földtörvényben és a 71/2024. számú rendeletben előírt, a piachoz közeli földárak alkalmazása a piacot a „virtuális” árak felhajtják, különösen a földár-keretrendszer eltörlése után. Ezért elmondta, hogy a 2024-es földtörvényben kiigazításokat kell eszközölni a földár-számítási arány csökkentése érdekében a használat céljának megváltoztatásakor, a ráfordítási költségek ellenőrzése és az ingatlanárak stabilizálása érdekében. A földárak ellenőrzött módon történő meghatározása hozzájárul a lakásárak csökkentéséhez és a társadalombiztosítás előmozdításához.
A Thanh Nien újság által július 22-én szervezett „Földarak, földadók... hogyan tegyük ésszerűvé” című workshopon Truong Anh Tu ügyvéd, a TAT Ügyvédi Iroda elnöke azt javasolta, hogy az államnak ésszerűbb megoldásokat kellene találnia a földhöz kapcsolódó adók beszedésében, különösen a földárlisták és az adópolitikák kidolgozásában.
Szerinte a földárakat úgy kell meghatározni, hogy minden fél érdekei összhangban legyenek, azaz az állam ne veszítsen adóbevételektől, a vállalkozások továbbra is biztosítsák az üzleti hatékonyságot és a profitmarzsot, a piaci kínálat és kereslet ne zavarodjon meg, és az emberek továbbra is hozzáférjenek a földhöz. Ez egy következetes cél, amelyet biztosítani kell. Ez azt jelenti, hogy a földáraknak nem feltétlenül kell teljes mértékben a piaci árakon alapulniuk.
Vo Nhat Lieu asszony, a PROPIIN Ingatlanprojekt-fejlesztési Képzőintézet igazgatója rámutatott egy fontos változóra, nevezetesen arra, hogy a földhasználati díjak gyakran a teljes projekt költségének akár 50%-át is kitehetik, míg a földterületeké körülbelül 20%. Sok nemzetközi befektető habozott, mivel az értékelési folyamathoz hiányzik a standard képlet, és a költségek kiszámíthatatlanul ingadoznak.
Ezért azt javasolta, hogy a 300 m²-nél kisebb háztartások esetében mentesítsék vagy jelentősen csökkentsék a földhasználat-átalakítási díjat, és magasabb adókat vessenek ki a sok földdel rendelkező magánszemélyekre. A földárlistát is elég hosszú ideig stabilan kell tartani, hogy elkerüljük azt a helyzetet, amikor a települések túl gyorsan emelik az árakat, és ezáltal különbséget hoznak létre a régiók között, spekulációs hullámot indítva el.
Le Tan Can pénzügyminiszter-helyettes is elismerte, hogy jelenleg a két legnagyobb szűk keresztmetszet a „pótlólagos kifizetések” és a földhasználati díjak kiszámítása a mezőgazdasági területek lakóterületté alakításakor. Elmondta, hogy a Pénzügyminisztérium elkészítette a 103/2024. számú rendelet módosításáról szóló rendelettervezetet, és elküldte az Igazságügyi Minisztériumnak felülvizsgálatra, mielőtt a kormányhoz kihirdetésre benyújtaná. A cél az akadályok mielőbbi elhárítása, mivel a települések folyamatosan „anyagilag lehetetlen” esetekről számolnak be egyszerűen azért, mert a díjakat és az adókat túl magasra emelik.
Növelje a földhasználati együtthatót
A HoREA elnöke úgy véli, hogy a lakásárak csökkentése érdekében Ho Si Minh-városnak prioritásként kell kezelnie a szociális lakások kínálatának növelését, és egyidejűleg erőteljesen meg kell reformálnia az adminisztratív eljárásokat. Konkrétan egy kísérleti határozat kiadására és a 2023-as lakásügyi törvény módosítására van szükség, hogy a szociális lakásprojektek jóváhagyásának jogát az Építési Minisztériumra ruházzák át, ahelyett, hogy a jelenlegi helyzettel ellentétben a Beruházási Törvényen kellene keresztülmenni.
Ezenkívül javasolta a 100/2024/ND-CP rendelet módosítását, hogy a szociális lakásprojektek földhasználati együtthatója legfeljebb 1,5-szeresére emelkedjen. Ez 50%-kal növelné az ugyanazon a telken található lakások számát, ezáltal csökkentve a lakásárakat.
Ezenkívül a helyi önkormányzatoknak szinkron módon kell együttműködniük, hogy lerövidítsék a tervezési jóváhagyáshoz és engedélyezéshez szükséges időt. Az alacsony költségű kereskedelmi lakások fejlesztését is ösztönözni kell kedvezményes hitelpolitikákkal, különösen a fiatalok számára. Az államnak a piacot is át kell strukturálnia azáltal, hogy ösztönzi a vállalkozásokat a megfizethető szegmensre való áttérésre, a 2030-ig 1 millió szociális lakás építését célzó programmal kombinálva.
Egy másik fontos megoldás az Ingatlanügyletekről szóló törvény módosítása, amely lehetővé teszi azon projektek átruházását, amelyek nem teljesítették a földterülettel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeiket, feltéve, hogy az új befektető teljesíti ezeket a kötelezettségeket. Ez elősegíti a „polcra helyezett” projektek felélesztését és a kínálat növelését.
Forrás: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
Hozzászólás (0)