A települések városi beruházási projektekre való pályázás során fennálló főbb szűk keresztmetszetek megszüntetése

Az állami költségvetésbe fizetendő minimális összeg előírása az összeg helyett

A kormány nemrégiben kiadta a 115/2024. számú rendeletet, amely részletesen ismerteti a földterületeket felhasználó projektek megvalósításához szükséges befektetők kiválasztásáról szóló törvény végrehajtására vonatkozó cikkeket és intézkedéseket. A rendelet legnagyobb változása, hogy egyértelműen meghatározza azt a minimális adókulcsot, amelyet a vállalkozásoknak az állami költségvetésbe kell fizetniük.

Pham Thanh Tuan ügyvéd szerint korábban, a földhasználati díjakon és a földbérleti díjon (korábban m3-nek nevezték) felül az állami költségvetésbe fizetendő összeg meghatározásáról szóló 25/2020. számú rendelet rendelkezései szerint a települések három kérdésben ütköztek nehézségekbe.

Először is, nincs referencia földalap, mert nincsenek árverési eredmények, vagy túl sok referencia földalap van, ami megnehezíti a szintetizálást. Másodszor, nehéz meghatározni a várható földhasználati díjat és földbérleti díjat. Harmadszor, nehéz összehangolni a helyi ügynökségek között ezt az értékbecslési munkát. Ez az egyik oka annak, hogy sok település zavarban van, amikor földet használó projektekre vonatkozó pályáztatást szervez.

A fenti hiányosságok kiküszöbölésére a 115/2024. számú rendelet 48. cikke előírja az állami költségvetésbe fizetendő minimális mértéket (általában m értéknek nevezik) a városi projektek megvalósítására irányuló befektetők kiválasztására irányuló pályáztatások során; a vidéki lakóövezetek esetében a korábbi összeg helyett százalékban számítják ki.

A százalékos arányt a településen projekteket megvalósító földterületek földhasználati jogok árverése utáni referencia átlagos növekedési üteme (a kikiáltási ár és az árverés nyertes ára közötti különbség) alapján számítják ki.

A hivatkozott projekt megvalósításához árverésre bocsátott földterületnek (nem az egyes lakásépítési célú földárverések eredményeinek felhasználásával) a projektberuházási politika jóváhagyásáról szóló döntés dátuma előtti 3 egymást követő évben (bizonyos különleges esetekben legfeljebb 7 évben) sikeres árverési eredménnyel kellett rendelkeznie, és a földterületnek az árverésre bocsátott földterülethez hasonló helyen kellett lennie (ugyanazon a járási szinten vagy a tartomány egy másik járásában).

Így a rendelet megváltoztatta a földhasználat hatékonyságának értékelésére vonatkozó kritériumok meghatározásának módját az „állami költségvetésbe fizetendő minimális mérték” alkalmazása felé, ahelyett, hogy ezt az értéket a korábbiakhoz hasonlóan konkrét pénzben határozták volna meg. Az állami költségvetésbe fizetendő tényleges érték (M érték) megegyezik a befektető által javasolt költségvetési befizetési mérték, valamint a projekt tényleges földhasználati díjának és földbérleti díjának szorzatával.

Egy ingatlanprojekt Ho Si Minh-városban (Fotó: Trinh Nguyen).

Jelentős bevételt várnak a településnek

Az ingatlanjogi szakértők a következőképpen szemléltetik az m érték meghatározását:

Az A tartomány Népi Bizottsága árverést szervezett 4 városi területi projekt földhasználati jogainak megvásárlására. Az A település a 4 projekt árverési eredményeit felhasználva kiszámítja az árverés utáni átlagos áremelkedési ütemet (a minimális ár és az árverési ár arányát), az eredmény 10%. A pályázati dokumentációban meghatározott 10%-os mérték az állami költségvetésbe fizetendő minimális mérték, amelyet a befektetőnek fizetnie kell (m érték).

A befektetőknek legalább 10%-os befizetési mértéket kell javasolniuk az állami költségvetésbe. Az állami költségvetésbe befizetett tényleges érték megegyezik a nyertes befektető által javasolt mértékkel (például 20%), szorozva a ténylegesen fizetendő földhasználati díjjal és földbérleti díjjal (például 200 milliárd VND). A földhasználati díjat és a földbérleti díjat a földről szóló törvény rendelkezései szerint számítják ki. Így a befektető a földhasználati díjkötelezettségen (M érték) felül további 40 milliárd VND-t fizet az állami költségvetésbe.

Ha a település még soha nem szervezett projektárverést, akkor nem lesz referencia földalap, amelyet a képletbe be kellene foglalni. A rendelet 48. cikkének 6. pontja azt is kimondja, hogy abban az esetben, ha nincs árverésre szánt referencia földalap, akkor a beruházási politikai döntés vagy a pályáztatásra kerülő projekt adatait jóváhagyó dokumentum dátumát megelőző 5 egymást követő évben pályáztatásra megszervezett projektek költségvetési kifizetési értékének átlagos növekedési üteme használható.

Amennyiben a település nem szervezte meg a projekt megvalósításához szükséges befektetők kiválasztását árverés vagy pályázat útján, így nincs referencia földalap, a pályázati dokumentáció nem határozza meg az állami költségvetésbe fizetendő összeget (m). Ezt az összeget a befektető javasolja a pályázati dokumentációban. A befektető által javasolt állami költségvetésbe fizetendő összeg (M) a földhasználati díjak és a földbérleti díj megfizetésével egyidejűleg kerül kifizetésre a Projekt Szerződésben meghatározott formában és ütemezés szerint.

Így az állami költségvetési hozzájárulás mértékének (m) meghatározása egyértelművé és teljessé vált, enyhítve számos település nehézségeit. Az állami költségvetési hozzájárulás (m) értékének meghatározására vonatkozó új szabályozás várhatóan jelentős bevételt hoz a településeknek, átlátható és vonzó irányba javítva a befektetési környezetet.

Pham Thanh Tuan ügyvéd szerint azonban a fenti számítás jelentősen megnövelheti a vállalkozás projektjének megvalósítási költségét az M által fizetendő pénzösszegből.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm