Hanoi jóváhagyta a földárlistát a legnagyobb, 26%-os emeléssel, a vörös könyv költségei is meredeken emelkedtek

November 26-án délután a küldöttek többségének egyetértésével a Hanoi Népi Tanács határozatot fogadott el, amely szabályozza az első földárlistát, amelyet 2026. január 1-jétől hirdetnek ki és alkalmaznak.

Ennek megfelelően a hanoi új telekárak listája a legmagasabb, akár 702 millió VND/m2-t is meghaladó árat tartalmaz, az 1. helyszínre (utcafront) vonatkoztatva, a régi Hoan Kiem kerület központi részén található utcákban. Ez az ár körülbelül 2%-kal emelkedett a régi telekárak listájához képest.

A telekárak meredeken emelkedtek az elővárosi településeken. Ezek közül a 9. számú területen (beleértve Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son és An Khanh településeket) volt a legnagyobb, mintegy 26%-os növekedés. A legmagasabb telekárak ebben a csoportban 64,7 millió VND/m2, amelyet a 32-es főúton található 1. számú helyszínre alkalmaztak (Xuan Phuong kerület határától a Kim Chung - Di Trach városi terület kereszteződéséig).

7. körzet (beleértve 9 Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc települést) és a 10. körzet (beleértve 12 települést: Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Thanh, Hongh, Hungh, Minh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) 25%-os növekedéssel.

A földárak meredek emelkedése Hanoiban a vörös könyvek árának emelkedését is okozta. Fotó: Huu Chanh

A Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) úgy véli, hogy a magas földárak a külvárosi területeken történő ingatlanbefektetések költségeit is megnövelték. Ez csökkenti a befektetési projektek vonzerejét, és befolyásolja a külvárosi területeken a lakosság szétszórása érdekében történő lakásépítések tervét.

Ennek eredményeként a piacon lévő lakáskínálat tovább csökkenhet. Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanok ára is emelkedni fog, ami csökkenti a lakhatáshoz való hozzáférést a valós rászorulók számára.

A Vietnami Ingatlanszövetség szerint az ingatlanpiac a fellendülés szakaszában van, sok vállalkozásnak át kell strukturálnia magát. Ezért a földárak emelkedése ebben az időszakban kettős terhet jelenthet, lassítva a fellendülési folyamatot.

„A földárak emelkedése nagyobb pénzügyi kötelezettségeket ró a vállalkozásokra és a lakosságra. Ugyanakkor a költségvetési terhek is növekedni fognak a kártérítés, a támogatás és az áttelepítés végrehajtásakor” – nyilatkozta a VNREA.

A földárlista szolgál alapul a kártérítés kiszámításához, a letelepített személyek és a lakóingatlanokért kártérítést kapók földárának meghatározásához; a földhasználati adó és a földhasználati jogok átruházásából származó személyi jövedelemadó kiszámításához. Ez képezi a földhasználattal, átruházással kapcsolatos díjak és illetékek beszedésének alapját is, illetve a földdel kapcsolatos adminisztratív eljárások, például a vörös könyvek kiadása során.

Nguyen Van Dinh ügyvéd - ingatlanjogi szakértő - egy Lao Donggal készített interjúban ezzel kapcsolatban azt mondta, hogy a földárlista emelkedése közvetve felhajtja a konkrét földárakat, mivel az összehasonlítási módszerek, a jövedelem és a többlet alapján számított konkrét földárak nem lehetnek alacsonyabbak a földárlista szerinti árnál, ami oda vezet, hogy a földárlista lesz a „minimálár”.

Így, amennyiben az állam földet biztosít projektek megvalósításához, a vállalkozásoknak többet kell fizetniük, ami segít növelni a költségvetési bevételeket. Vagy, amennyiben az állam visszaszerzi a földet, az emberek a piaci árhoz közeli kártérítést kapnak, ami segít minimalizálni a vitákat és pereket a földszektorban...

Nguyen Van Dinh ügyvéd azonban azt mondta, hogy a földárlista viszont megzavarhatja az emberek életét, és növelheti a földhasználattal kapcsolatos költségeket.

Például a földhasználati díjak fizetésének esetei, amikor az állam elismeri a földhasználati jogokat (első alkalommal ad ki tanúsítványokat), engedélyezi a háztartások és magánszemélyek földhasználati céljának megváltoztatását; éves földbérleti díjat fizet; kiszámítja a földhasználati adót; a regisztrációs díjak és különösen a földhasználati jog átruházásából származó jövedelemadó... mind a földárlistán alapulnak.

A jogászok szerint, ha a földárlista megduplázódik, a földhasználati díjak, adók, díjak, költségek stb., amelyeket az embereknek fizetniük kell, kétszeresére fognak emelkedni, miközben ez egy nagy témakör. A földárlista minden bizonnyal széleskörű és átfogó hatást fog kiváltani.

Például a nem mezőgazdasági földhasználati adót mindig is „enyhe” adónak tekintették, mivel az adókulcs a földárlistában szereplő földárnak mindössze 0,03%-a. De most, ha a földárlistát ötszörösére emelik, ez az adó sok ember számára teherré válik.

A megoldással kapcsolatban Nguyen Van Dinh ügyvéd szerint a menedzsment ügynökségeknek meg kell fontolniuk az adókötelezettségekkel, díjakkal, illetékekkel, földhasználati díjakkal és földbérleti díjakkal kapcsolatos jogi dokumentumok rendszerének kiigazítását.

„Például a háztartások és magánszemélyek földhasználati jogának átruházásából származó jövedelemadó esetében a jelenlegi személyi jövedelemadó-törvény 2%-os adókulcsot ír elő, amelyet a földárlista alapján számítanak ki. Feltételezve, hogy a földárlista emelkedik, a 2%-os adókulcsot meg kell vizsgálni és lefelé kell módosítani, hogy ne növelje az alanyok adóterheit” – mondta Dinh ügyvéd.

A jogászok szerint a valóságban ezt a megoldást alkalmazta az állam. Például a földjáradék beszedéséről szóló 103/2024. számú rendelet szerint éves fizetésű földbérlet esetén az éves földjáradék egységárát a százalékos arány és a földár szorzatával számítják ki, így számítva ki a földjáradékot.

A 103-as rendelet 0,25% és 3% közötti százalékos arányt ír elő (korábban ez az arány 1% és 3% között volt). Így a 103-as rendelet rendelkezett arról az esetről, ha a földárak négyszeresére emelkednek, a lakosság földjáradéka stabil marad.

TUAN ÚR

Forrás: https://laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-thong-qua-bang-gia-dat-voi-muc-tang-cao-nhat-26-chi-phi-lam-so-do-cung-tang-manh-1616299.ldo