Ho Si Minh-város Építési Hivatala nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amelyben felszólítja az ingatlanügyleteket, hogy szigorúan tartsák be a projektekkel, tranzakciókkal és tulajdonosi jogokkal kapcsolatos információk nyilvánosságra hozatalára vonatkozó jogszabályokat. A 2023-as ingatlanüzleti törvény és a 94/2024/ND-CP rendelet szellemében a vállalkozásoknak nyilvánosságra kell hozniuk a projekttel kapcsolatos információkat az üzleti tevékenység megkezdése előtt, írásban és elektronikus formában is jelenteniük kell a tranzakciók állapotát, és felelősséget kell vállalniuk az adatok pontosságáért.
A kijátszás tilalma, a brókerek engedélyezése
Figyelemre méltó, hogy a dokumentum szigorúan tiltja a befektetőknek, hogy más szervezeteket vagy magánszemélyeket hatalmazzanak fel lakások letétbe helyezésére, eladására, átruházására, lízingvásárlására vagy földhasználati jogokra vonatkozó szerződések aláírására projektekben. A befektetők csak azután adhatnak el vagy lízingelhetnek jövőbeli lakásokat, hogy írásban értesítették az állami vagyonkezelő ügynökséget a tranzakciós feltételek teljesítéséről.
Mielőtt az Építési Minisztérium kiadta volna ezt a dokumentumot, Ho Si Minh-városban számos projektet nyitottak meg értékesítésre engedély alapján. Számos F2 és F3 brókercég fogadott előleget az ügyfelektől, miközben a projektek nem kaptak építési engedélyt, és nem feleltek meg a jogi követelményeknek. Sok északi tartománybeli ügyfél repült Ho Si Minh-városba, hogy „jóindulatú előleget fizessen”, de valójában nem írtak alá szerződést a befektetővel.
Egy nemrégiben megrendezett projektmegnyitón Ms. Loan (aki a Ho Si Minh-város Tan Hung negyedében lakik) elmondta, hogy 50 millió VND „jóakaratú előleget” fizetett be a földszintre, majd a lakás értékének további 10%-át fizette ki, de csak egy brókercégen keresztül, és nem a befektetővel együttműködve. „Azt hittem, ez egy normális folyamat, de amikor később rákérdeztem, kiderült, hogy nem vagyok jogosult az eladásra” – mesélte.
Egy Ho Si Minh-városi ingatlancég igazgatója elismerte, hogy sok befektető már régóta próbálja „megkerülni a törvényt” azzal, hogy felhatalmazza a brókercégeket az ügyfelek betétjeinek átvételére. Ez a marketing és kommunikáció révén a „rövidítés” lehetővé teszi, hogy az ügyfelek csak a kereskedési teremről tudjanak, anélkül, hogy közvetlen kapcsolatba kerülnének a befektetővel.
Dr. Tran Nguyen Dan gazdasági szakértő szerint már régóta fennáll az a helyzet, hogy a befektetők brókercégeken keresztül „megkerülik a törvényeket” a tőkebevonás érdekében. „Sok projekt a lakás értékének akár 90-95%-át is mozgósítja az adásvételi szerződés aláírása előtt. Az ingatlankezelő ügynökségek tisztán látják a helyzetet, de nem kezelik, ami torzítja a piacot, virtuális keresletet és FOMO (a kimaradástól való félelem) pszichológiát teremt a vevők számára” – elemezte Dan úr.
Szerinte ez a megközelítés nemcsak az ingatlanárakat fújja fel, hanem a kockázatot is a vevő oldalára helyezi. Ugyanis egy esetleges incidens esetén csak a letétet vagy a banki kamatot kapják vissza, míg a befektető továbbra is elsajátítja a tőkét. „A múltbeli nagyobb piaci incidensek költséges tanulságai továbbra is figyelmeztető erejűek” – hangsúlyozta.
Ugyanakkor a kormány ingatlanárak ellenőrzésének mechanizmusáról szóló határozattervezete is felkeltette a közvélemény figyelmét. Ebben a tervezetben a vagyonkezelő ügynökség azt javasolja, hogy az ingatlanügyleteket egy államilag kezelt kereskedési teremben kell lebonyolítani, miközben szigorítja a hitelezést a második és harmadik lakást vásárló hitelfelvevők számára. Ezenkívül a tervezet ösztönzi a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztését is, bővítve a középkategóriás lakások kínálatát a valós lakhatási igények kielégítése érdekében.
Vo Hong Thang úr, a DKRA Consulting tanácsadásért felelős vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a DKRA Group felmérése szerint az új projekteket korábban vásárló ügyfelek akár 70%-a is befektetési céllal vásárolt ingatlant, ebből 50-60%-uk már rendelkezett második lakással, és több mint 20%-uk harmadik vagy több lakással. Azonban azt is figyelembe kell venni, hogy a hitelezés szigorítása segít-e csökkenteni a spekulatív keresletet, csökkenteni az árakat és visszaállítani a piac valós értékét.
Azt is megjegyezte, hogy ha ezt a politikát alkalmazzák, az ingatlanszektor banki hitelei lassan fognak növekedni, a piaci likviditás pedig mintegy 30%-kal csökkenhet. „A spekulánsoknak gondosan mérlegelniük kell, míg a valódi szükségletekkel rendelkező embereknek lehetőségük lesz megfelelőbb termékekhez hozzáférni” – jegyezte meg Mr. Thang.
Ügyfelek tájékozódnak egy ingatlanprojektről Ho Si Minh-városban. Fotó: TAN THANH
Szinkron, hosszú távú megoldások megvalósítása
Vo Hong Thang úr támogatja az ingatlanadó-politikát a spekuláció korlátozása érdekében, de reméli, hogy a kormánynak, a minisztériumoknak és az ágazatoknak lépésről lépésre kidolgozott végrehajtási tervvel kell rendelkezniük, ütemtervvel, gondos számításokkal, és el kell kerülniük a hirtelen alkalmazást. „Ha az adót túl gyorsan szigorítják, a piac erősen reagálhat, ami befolyásolhatja a likviditást és a gazdaság általános növekedését, mivel az ingatlanszektor egy olyan iparág, amely nagy hatással van más területekre” – jegyezte meg Thang úr.
Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-városi Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtan Intézet igazgatója szerint az ingatlanügyletekre kivetett adó hatékony eszköz a spekuláció korlátozására.
Azt javasolta, hogy az adót az ingatlan birtoklásának időtartama alapján vezessék be: 12 hónapnál rövidebb ideig birtokolt ingatlanok esetén az adó az eladási ár 20%-a, 12 és 36 hónap között 10%, 36 és 60 hónap között 5%, 60 hónap felett pedig megtartsák a jelenlegi 2%-os mértéket. „Ezt az adókulcsot kellene alkalmazni az engedélyezett adásvételi esetekre is, hogy elkerüljük a jogi kiskapukat” – mondta Thuan úr.
Úgy véli, hogy ez az adózási módszer egyszerűbb és könnyebben alkalmazható, mint az online nyilvános tőzsdéken keresztüli tranzakciók kikényszerítése, ami a jelenlegi helyzetben nem megfelelő. „A tulajdonlási időn alapuló adózás segít korlátozni a szörfözést, de nem torzítja a piacot. Azoknak, akik rövid távon fektetnek be, magas adókat kell fizetniük, míg azok, akik hosszú távon tartanak, ösztönzőket kapnak, ami igazságos és ésszerű” – hangsúlyozta Mr. Thuan.
Ezen felül Thuan úr azt is javasolta, hogy olyan földárlistát hozzanak létre, amely idővel csökkenő tendenciát mutat, a földet termelési eszköznek, nem pedig spekulációs árucikknek tekintve. Amikor a földárakat megfelelően szabályozzák, rugalmas tranzakciós adókkal kombinálva, a piac visszatér a valós értékéhez, lehetőséget teremtve az embereknek a házvásárlásra, miközben hozzájárul a társadalombiztosítás stabilizálásához.
Dr. Tran Nguyen Dan szerint a spekuláció kezelését szinkronban és hosszú távon kell végezni, és nem lehet egyik napról a másikra megoldani. Úgy véli, hogy az adózás mellett a hitel- és adminisztratív eszközöket is össze kell kapcsolni. „Hitelminősítést kell megállapítani az adósok számára, és a bankokat kötelezni kell az ellenőrzésben való részvételre. A második otthont vásárló adósoknak magasabb kamatlábakat és alacsonyabb hitelmutatókat kellene fizetniük, például csak 50%-ot a második otthonért és 30%-ot a harmadik otthonért” – javasolta.
Dr. Dan azt is hangsúlyozta, hogy ha egy vásárló arra kéri rokonát, hogy az adózás elkerülése érdekében használja a nevét, akkor a nevét használó személynek is viselnie kell a következményeket, például korlátozhatják a hitelfelvételben, vagy adót kell fizetnie a következő vásárláskor. „Összhangra van szükség az irányító ügynökségek, a bankok és az adórendszer között a méltányosság biztosítása és a jogi kiskapuk elkerülése érdekében” – tette hozzá.
Szerinte ez egy olyan probléma, amely 5-10 éves ütemtervet igényel, a minisztériumok, ágazatok és helyi önkormányzatok közötti koordinációval a piac stabilizálása érdekében. „Az ingatlanárak csak akkor csökkenhetnek és stabilizálódhatnak, ha az adó- és hitelpolitikát összehangoljuk a projektek jogszerűségével. Amikor a valós rászorulók könnyen hozzáférhetnek a lakhatáshoz, a spekuláció természetesen csökkenni fog” – jegyezte meg Dan úr.
Az áremelkedések nem csak spekulációknak tudhatók be.
Dr. Tran Nguyen Dan őszintén rámutatott, hogy az ingatlanárak emelkedésének oka nemcsak a spekuláció, hanem az elhúzódó jogi eljárások is. „Sok projekt esetében 7-8 évig tart az eljárás lebonyolítása, ami a tőkeköltségek növekedését okozza. Amikor a költségek emelkednek, a vállalkozások kénytelenek emelni az eladási árakat a kompenzáció érdekében, és a végső vásárlók szenvednek. Ezért az államnak egyértelműen meg kell határoznia az egyes szakaszok és az egyes ügynökségek felelősségét a projektjóváhagyási folyamatban, hogy lerövidítse az időt és csökkentse a költségeket” – mondta Dan úr.
Da Nang a földár-infláció és a spekulációk nyomát mutatja
Október 13-án a Da Nang város Népi Bizottságának Hivatala bejelentette, hogy a város Népi Bizottságának elnöke aláírt és kiadott egy hivatalos rendeletet az ármanipuláció és ingatlanspekuláció eseteinek ellenőrzéséről, felülvizsgálatáról, orvoslásáról és kezeléséről, valamint a terület földhasználatának és -gazdálkodásának megerősítéséről.
Ennek megfelelően Da Nang város Népi Bizottságának elnöke megbízta a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy elnököljön az Építési Minisztériummal, a Földalap Fejlesztési Központtal, a községek, kerületek és kapcsolódó egységek Népi Bizottságaival, és koordinálja azokat az ellenőrzések, vizsgálatok és felülvizsgálatok megszervezésében minden konkrét földértékelési tevékenység, valamint a földárlisták kidolgozása és kiadása; a kártalanítás, támogatás és áttelepítés, amikor az állam visszaszerzi a földet; valamint a földhasználati jogok árverési tevékenységei terén.
Jelenleg Da Nangban számos „földláz” jelét észlelték a külvárosokban és az új projektterületeken, különösen azokon a helyeken, ahol tervezési információk, közigazgatási egységek elrendezése vagy nagyszabású infrastrukturális projektek megvalósítása áll rendelkezésre.
H.Dinh
Forrás: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
Hozzászólás (0)