A 120 billió VND hitelcsomag lassú kifizetésének okai, "vörös szemek" várnak a hanoi projektekre, mit tegyünk, ha "megjelölt" üzletházat látunk?

Az Építési Minisztérium a 120 000 milliárd VND hitelcsomagról beszél, amelynek csak 0,5%-át folyósították, Ho Si Minh-város kereskedelmi sorházai (üzletházak) érdekesek, Khanh Hoa ingatlanpiaca virágzik... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Legfrissebb ingatlanhirdetések: 2024 első negyedévében a teljes hanoi piacon körülbelül 3000 új lakást adtak el. (Fotó: HA)

Az Építési Minisztérium 120 000 milliárd VND hitelcsomagról beszél, amelynek csak 0,5%-át folyósították.

A 120 000 milliárdos hitelcsomag eddig mindössze mintegy 640 milliárdot folyósított 8 szociális lakásprojektre. A kamatláb és a kamatperiódus nem igazán vonzotta a hitelfelvevőket.

A fenti információkat az Építésügyi Minisztérium az építőipari ágazatban végzett tematikus felügyelet és kérdezés eredményeiről szóló, az Országgyűlésnek küldött jelentésében közölte.

Így a mai napig a 120 000 milliárd VND hitelcsomagnak csupán 0,53%-át folyósították.

Konkrétan a BIDV Bank 95,7 milliárd VND-t fizetett ki 3 projektbefektetőnek Phu Tho, Thanh Hoa és Binh Duong tartományban; a Vietinbank 128,6 milliárd VND-t fizetett ki 1 projektbefektetőnek An Giang tartományban; az Agribank 415,7 milliárd VND-t fizetett ki 4 projektbefektetőnek Bac Ninh, Quang Ninh és Kien Giang tartományokban.

A négy állami tulajdonú kereskedelmi bank (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) mellett a Tien Phong Bank (TPbank) is felelős a 33. számú határozat szerinti támogatási programban való részvételért, mintegy 5000 milliárd VND összeggel. Így a hitelcsomag 125 000 milliárd VND-ra emelkedett.

Az Építésügyi Minisztérium értékelése szerint a fenti hitelcsomag folyósítása továbbra is lassú.

A fenti helyzetet ismertetve az Építésügyi Minisztérium elmondta, hogy a hitelcsomag továbbra is nehézségekkel és akadályokkal küzd; beleértve a hitelre jogosult szociális lakások listájának korlátozott bejelentését is.

A mai napig 129 szociális lakásprojekt építése kezdődött meg, amelyek több mint 114 900 lakást foglalnak magukban. Mindazonáltal csak 28 település jelentette be a program keretében hitelre jogosult 68 projekt listáját, amelyek hiteligénye meghaladja a 30 000 milliárd VND-t. Így még mindig 59 olyan projekt van, amelynek építése megkezdődött, de nem került fel a települések jogosult hiteleinek listájára.

Ezenkívül egyes befektetők nem felelnek meg a hitelfeltételeknek, például nem biztosítják a hitelegyenleg feltételeit; nem rendelkeznek más eszközökkel a hitel garantálására (a szociális lakásprojektek mentesülnek a földhasználati díjak alól, így nem jogosultak jelzáloghitelre); más hitelintézetektől vettek fel kölcsönt...

Emellett, bár az Állami Bank kétszer is csökkentette a kamatlábakat 8%-ra a befektetők, illetve 7,5%-ra a lakásvásárlók számára, az Építési Minisztérium megjegyezte, hogy ezek a kamatlábak továbbra is magasak, és a kedvezményes időszak rövid, 3-5 éven belül van, így "nem igazán vonzotta a hitelfelvevőket".

A fenti valósággal szembesülve az Építésügyi Minisztérium április végén irányelveket adott ki a kedvezményes hitelek projektjeinek, tárgyainak, feltételeinek és kritériumainak meghatározásáról. Ennek megfelelően számos feltételt eltöröltek, például a terület megtisztításáért járó kártérítésre és a nehézségek elhárítását célzó építési engedélyekre vonatkozó feltételeket, és a projektbefektetők hamarosan közzétehették hitellistájukat a bankok eléréséhez.

Hanoiban tízezrek hiányoznak a lakások

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke arról tájékoztatott, hogy 2023-ban Hanoiban az új lakások teljes kínálata eléri a körülbelül 11 000 terméket, ami 66%-os növekedést jelent 2022-höz képest, és a csökkenő tendencia folytatódik 2024 első negyedévében, amikor a teljes piacon csak körülbelül 3000 új eladó lakás lesz. Így mostantól 2025-ig Hanoiban körülbelül 50 000 lakás hiányozni fog.

Ennek a szűkösségnek az elkerülhetetlen következménye elhúzódó ár"lázhoz" vezetett a hanoi lakáspiacon. A CBRE nemrégiben közzétett jelentése szerint 2024 első negyedévében Hanoiban egy új lakás átlagára 56 millió VND/m2 volt, ami 19%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A valóságban azonban a növekedés sokkal magasabb, körülbelül 70 millió VND/m2.

A brókerek szerint a másodlagos piacon az új projektek kínálatának hiánya miatt a márkás projektek száma meredeken megnőtt 2024 első hónapjaiban.

Valójában, ha a múltban 4-5 milliárd VND-ért a vevők egy 70-80 m2-es lakást birtokolhattak a belvárosban, most ennyi pénzből nem egyszerű egy megfelelő lakást vásárolni a központon kívül, így az ügyfelek csak megvárják, amíg elindul egy projekt, majd azonnal megkötik az üzletet.

Nguyen Thac Cuong úr, a Mai Viet Ingatlantársaság vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a legtöbb ember, aki ebben az időszakban házat kíván vásárolni, nagyon gyorsan fizet, amikor megfelelő terméket talál, ahelyett, hogy sok időt töltene a mérlegeléssel és a várakozással, hogy az ár tovább csökkenjen, mint az előző időszakban.

Az ügyfelekkel konzultáló brókercég úgy véli, hogy ha kellően nagy felhalmozott pénzügyi összeggel és stabil jövedelemforrással rendelkeznek, a vevőknek most érdemes megfontolniuk a lakáshitel felvételét, amikor a hitelkamat csökkent, és a befektetők számos kedvezményes értékesítési politikát alkalmaznak.

„A jövőben, amikor az ingatlanpiac valóban helyreáll, a belvárosi lakásárak minden bizonnyal emelkedni fognak, és akkor a vásárlók csak Hanoi környékére költözhetnek, hogy alacsonyabb árakat kapjanak” – mondta Cuong úr.

Nguyễn Quốc Hiep úr, a Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest) igazgatótanácsának elnöke azt is elmondta, hogy jelenleg mindenki az alacsony kamatlábakat és a gazdasági fellendülést tartja két kulcsfontosságú pontnak, amelyekből a vásárlóerő is növekedni fog. A piac alapvető kérdése azonban az, hogy van-e áru vagy nincs, így a jelenlegi domináns kérdés a kínálat, miközben a kereslet továbbra is nagyon magas, és napról napra növekszik.

Hiep úr szerint a lakásárak folyamatosan emelkednek, de a vételi kereslet továbbra is nagyon magas, az emberek „vörös szemmel” várják a projektek indulását. A nehézséget azonban az jelenti, hogy ebben a szakaszban túl kevés új projekt indul, ami még jobban felhajtja a lakásárakat. Ez az oka annak is, hogy a projekteket elindító vagy hamarosan elindítani készülő befektetők nagy előnyben vannak.

A Ho Si Minh-városban található kereskedelmi sorházak érdekesek

A Batdongsan.com.vn piaci jelentése szerint 2024 első negyedévében Ho Si Minh-városban az utcafronti sorházak iránti kereslet több mint 45%-kal nőtt ugyanebben az időszakban. Csak márciusban a kereskedelmi sorházak iránti keresések száma 89%-kal, az ilyen típusú bérlésre irányuló keresések száma pedig szintén 86%-kal nőtt, és a bérbeadási kereslet tekintetében a két vezető szegmens egyike, közvetlenül a raktárak után. Mind a kereskedelmi sorházak iránti kereslet, mind a bérlés iránt az olyan külvárosi területeken koncentrálódik, mint Binh Chanh, Tan Phu, a 7. és a 9. kerület.

A jó befektetési megtérülést biztosító kereskedelmi ingatlanoknak a következő tényezőknek kell megfelelniük: elhelyezkedés, népsűrűség és a terület általános tervezése. (Forrás: Labor)

A kereskedelmi ingatlanok vásárlásának trendje a drága belvárosi területekről az elővárosi lakóövezetek felé tolódik el a megfelelő költségtényezők és a hosszú távú lehetőségek megragadása miatt. Az elővárosi területeken található kereskedelmi sorházak iránti kereslet főként az átadott, nagy népsűrűségű és a regionális közigazgatási központ közelében található projektekre koncentrálódik.

Tagadhatatlan, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac jó cash flow-t biztosíthat a befektetők számára, de vannak olyan helyzetek is, amikor a rossz termékek és projektek kiválasztása miatt ez a szegmens teherré válik, "eladósodást" hozva a tulajdonosnak.

A kereskedelmi ingatlanokba történő hatékony befektetéssel kapcsolatban Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója elmondta, hogy a jó befektetési hozamot biztosító kereskedelmi ingatlanoknak a következő tényezőknek kell megfelelniük: elhelyezkedés, népsűrűség és a terület általános tervezése.

A kereskedelmi sorházak esetében a helyszín és a népsűrűség közvetlenül befolyásolja az üzleti tevékenység kiaknázását és az ügyfelek elérését. A nagy népességű projekteknél a kereskedelmi sorházak bérbeadási és viszonteladási aránya mindig 90% felett van, az árszint átlagosan évi 10-15%-kal emelkedik. Különösen a szisztematikus tervezésű és jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező központi területeken ez az arány elérheti az évi 30%-ot.

Ezért csak olyan projekteket érdemes választani, ahol nagy a belső népsűrűség, 8000-10000 fő vagy több, a terület központjában található, ahol kényelmes a közlekedési kapcsolat, a környék lakossága zsúfolt, könnyen eladható és bérbeadható.

Ezenkívül a központtá fejlesztendő területeken található, nagyszabású infrastrukturális projektekkel rendelkező projektek hosszú távon szintén hozzájárulnak a kereskedelmi érték és az ingatlanérték növekedéséhez. Az itt található kereskedelmi ingatlanok mennyisége egy projekt teljes termékének mindössze 2-3%-át teheti ki, ezáltal biztosítva a versenyképességet és a hatékonyabb üzleti tevékenységet.

Másrészt, mielőtt „kiválasztanák, kire bízzák az aranyat”, a bolti befektetőknek gondosan mérlegelniük kell a befektető márkáját és hírnevét. Ez egy fontos tényező, mert ha a vállalkozásnak van elég szenvedélye a projekt fejlesztéséhez és megfelelő irányításához, a befektetés biztosítja a várt jövedelmezőséget.

Ezenkívül a szakértők azt is javasolják, hogy egy kereskedelmi sorház projekt „megjelölésekor” a vevők több időt töltsenek a lakókörnyezet, az iskolai végzettség, a népsűrűség és a projekt minőségének megismerésével az átadás után, mielőtt fizetnének.

Amikor banktól veszel fel kölcsönt, gondosan ki kell számolnod, hogy mennyire tudod visszafizetni a hitelt. A fizetendő összeget nem szabad túl közel számolni a havi jövedelmedhez. Készíts tartalékot arra az esetre, ha a jövedelmed hirtelen csökkenne a nehéz gazdasági időkben.

Virágzik a Khanh Hoa ingatlanpiaca

A közelmúltban az Építőipari Elektronikus Újság, a Vietnami Ingatlanszövetség és a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság fórumot szervezett: „A turizmus és az üdülőingatlanok áramlásának feloldása”.

A fórumon felszólaló Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes elmondta, hogy az utóbbi időben az üdülőhelyi ingatlanpiac jelentősen fejlődött országszerte, olyan településeken koncentrálódva, mint Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang stb.

A települések és a vállalkozások részvételével az ingatlanpiac az utóbbi időben nagyon változatos és gazdag termékeket hozott létre, vonzerőt teremtve a turisták számára, és olyan környezetet és feltételeket teremtve, hogy az emberek élvezhessék az üdülőingatlanok értékeit az utóbbi időben.

Az év elejétől 2024 márciusáig összesítve az ingatlanszektor csoportja a második helyen állt több mint 1,58 milliárd USD-vel, ami a teljes regisztrált külföldi közvetlen befektetések 25,6%-át tette ki.

A fórum szervezésében részt vevő településként Nguyen Tan Tuan úr, a Khanh Hoa Tartományi Népi Bizottság elnöke elmondta: „A Khanh Hoa tartomány ingatlanpiaca túljutott a legnehezebb időszakon, bár nem érte el a várakozásokat, de mutatkoznak pozitív jelek a növekedésre (2023-ban 19 951 tranzakció történt, összesen 12 396 milliárd VND értékben; 11 lakásprojektet hagytak jóvá beruházásra (2 projekt kapott építési engedélyt); 2024 első negyedévében 5941 tranzakció történt, összesen 7630 milliárd VND értékben.”

Khanh Hoa várhatóan fenntartja gazdasági fellendülését és növekedési lendületét az elkövetkező időszakban. A stratégiai közlekedési infrastruktúra egyre jobb, köszönhetően a Nha Trang - Cam Lam és Cam Lam - Vinh Hao gyorsforgalmi utak elkészültének, valamint más gyorsforgalmi utak, mint például a Van Phong - Nha Trang és a Khanh Hoa - Buon Ma Thuot felgyorsulásának, ami lendületet ad a gazdasági növekedésnek.

Ezenkívül a Központi Állásfoglalások számos áttörést hoztak a befektetési források vonzásában, erőteljesen népszerűsítve a tartomány lehetőségeit és előnyeit, hajtóerőt teremtve az átfogó és fenntartható társadalmi-gazdasági fejlődés előmozdításában, lehetőséget teremtve a turisztikai ágazat fellendülésére és fejlődésére, valamint hajtóerőt jelentve a befektetők számára a fejlődés felgyorsításában és a helyi piacon az üdülőingatlanok kínálatának növelésében.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html