Nemzeti Lakásügyi Alap: Stratégiai lépés a szociális jóléti politikában.

Az emelkedő lakásárak összefüggésében továbbra is kihívást jelent a nagyvárosokban élő alacsony és közepes jövedelmű emberek millióinak álma a lakhatásról. A Nemzeti Lakásalap létrehozása – egy új pénzügyi eszköz, amelyet az Országgyűlés a 201/2025/QH15. számú határozatában hagyott jóvá – várhatóan fenntartható irányt nyit az emberek számára, hogy megfizethető áron jussanak lakhatáshoz, miközben lendületet ad a piac kiegyensúlyozottabb és egészségesebb fejlődésének.

A Thu Thiem Green House szociális lakásprojekt Cat Lai kerületben ( Ho Si Minh -város) található. A projekt 1040 különböző méretű, 1-2 hálószobás apartmant foglal magában, körülbelül 25 millió VND/m2 áron, és 2024 végén készült el és került forgalomba. Fotó: An Hieu - Huyen Tran/News and Ethnic Minorities Newspaper

A háznyomás problémájának megoldása

Az Építési Minisztérium statisztikái szerint az országban jelenleg több mint 2,4 millió ipari övezetben dolgozó és több millió alacsony jövedelmű városi munkavállaló van, akiknek sürgősen lakhatásra van szükségük. A szociális lakások kínálata azonban a tényleges keresletnek csak mintegy 40%-át fedezi.

Eközben a kereskedelmi ingatlanárak folyamatosan és gyorsan emelkednek. Hanoiban egy lakás átlagára a 2015-ös 25 millió VND/m2-ről jelenleg több mint 85 millió VND/m2-re emelkedett. Ez az árkülönbség kevesebb mint 10 év alatt több mint háromszorosára nőtt. Hasonlóképpen, Ho Si Minh-városban az uralkodó ár szintén meghaladta a 90 millió VND/m2-t, ami szinte lehetetlenné teszi a lakásvásárlást az átlagos jövedelműek számára.

Dr. Nguyen Van Dinh - a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke - megjegyezte, hogy a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint az emberek jövedelme, így sürgetővé válik a szociális lakások és az alacsony költségű bérlakások iránti igény. A Nemzeti Lakásügyi Alap létrehozása a helyes lépés e probléma alapvető megoldására.

Dinh úr szerint a valóságban a szociális lakáspolitikákat már régóta alkalmazzák, de a korlátozott erőforrások, a bonyolult tőkeallokációs mechanizmusok és az ellenőrzött befektetési nyereség miatt a vállalkozások kevésbé lelkesek. Ez a helyzet a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányhoz vezet, ami nagy nyomást gyakorol a városi lakáspiacra. A Nemzeti Lakásügyi Alap létrehozása azonban új intézményi előrelépésnek tekinthető.

A 201/2025/QH15 számú határozat a Nemzeti Lakásalapot jogi státusszal rendelkező, nonprofit módon működő, nem költségvetési állami pénzügyi alapként határozza meg. Az Alap két szintből áll: a Központi Alapból, amelyet a Kormány hoz létre és kezel; a Helyi Lakásalapból, amelyet a Tartományi Népi Bizottság szervez és működtet egységes mechanizmus szerint.

Az alap tőkéje számos forrásból származik: állami költségvetési allokációból; ​​a műszaki infrastruktúrába fektetett földalap értékéből; állami lakások eladásából és bérbeadásából származó bevételekből; földhasználati jogok árveréséből származó pénzből; valamint egyéb, belföldön és külföldön jogszerűen mobilizált és támogatott forrásokból.

Az alap fő küldetése a szociális lakások, bérlakások és lízingelt lakások fejlesztésébe való befektetés, különösen tisztviselők, köztisztviselők, alkalmazottak és munkavállalók számára. Ezenkívül az alap részt vesz a szociális lakásprojektek műszaki és szociális infrastruktúrájába történő beruházások támogatásában.

Dr. Vo Tri Thanh – a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja – úgy értékelte, hogy ha átláthatóan tervezik és működtetik, a Nemzeti Lakásügyi Alap fontos politikai eszközzé válhat, hasonlóan a dél-koreai vagy szingapúri lakásfinanszírozási modellekhez. Ez képezné a fenntartható lakásfinanszírozási ökoszisztéma alapját, több millió embernek adva lehetőséget arra, hogy saját otthonhoz jusson.

Ez a szakértő elemezte, hogy a Nemzeti Lakásalap létrehozása három nagy elvárást támaszt az emberekkel szemben. Először is, az alap több megfizethető lakáskínálatot teremt a szociális lakásprojektekbe és bérlakásokba történő befektetések vagy társbefektetések révén. Ha nagyobb a kínálat, csökkenhet a kereskedelmi ingatlanárakra nehezedő nyomás, és az embereknek több, a jövedelmüknek megfelelő választási lehetőségük lesz.

Továbbá az alap közvetlenül támogatja a valóban rászorulókat, különösen a fiatal munkavállalókat, az ipari parkokban dolgozókat és a friss diplomásokat – azokat, akiknek jelenleg szinte nincs hozzáférésük kereskedelmi lakásokhoz. A helyi önkormányzatok az alap tőkéjét kedvezményes hitelek nyújtására vagy bérlakás-alapok építésébe való befektetésre használhatják fel egy forgó mechanizmuson keresztül.

Az alap különösen az integrált városi infrastruktúra fejlesztéséhez fog hozzájárulni, mivel az alap által finanszírozott szociális lakásprojekteknek kapcsolódniuk kell a közlekedési infrastruktúrához, az iskolákhoz, az egészségügyi ellátáshoz és a közszolgáltatásokhoz. Ez nemcsak abban segít, hogy az embereknek „otthonuk legyen”, hanem abban is, hogy „olyan helyük legyen, ahol érdemes élni”.

Dinh Minh Tuan közgazdász azonban úgy véli, hogy az alap hatékonyságához diverzifikált tőkemobilizációs mechanizmusra van szükség. Az alap finanszírozása nem támaszkodhat kizárólag az állami költségvetésre. Világosan meghatározott hozzájárulási arányokra van szükség különböző csatornáktól – az államtól, bankoktól, vállalkozásoktól, magánszemélyektől és nemzetközi szervezetektől. Csak így lesz az alap hosszú távú életképes, és csak így kerülhető el a külső forrásoktól való függőség.

A kihívások leküzdése, a lakhatási lehetőségek megnyitása

A szakértők általában egyetértenek abban, hogy a magas elvárások ellenére a Nemzeti Lakásügyi Alap továbbra is számos gyakorlati kihívással néz szembe. A legnagyobb és elsődleges probléma, amellyel szembe kell nézni, a tőke.

Az alap létrehozása körülbelül 5000 milliárd VND kezdeti alaptőkével, amely az első 3 évben 10 000 milliárd VND-re nő, szerény kezdetnek számít a szociális lakásépítéshez évente szükséges több százezer milliárd VND-hez képest. Ezért a szociális források bevonása sürgős követelmény.

Ezzel együtt létezik a működési és felügyeleti mechanizmus is. Mivel ez egy költségvetésen kívüli alap, amely állami tulajdonú vállalatként működik, a Nemzeti Lakásalapra átlátható irányítási mechanizmussal, független ellenőrzéssel és a tőkefelhasználás nyilvános közzétételével kell rendelkeznie a kockázatok és veszteségek elkerülése érdekében.

Le Van Binh úr - a Földgazdálkodási Osztály (Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium) igazgatóhelyettese elmondta, hogy egyértelműen meg kell határozni a tőkeelőleg, a hitelnyújtás és a tőkevisszanyerés mechanizmusát, hogy az alap hatékonyan működhessen, elkerülve a tőke „stagnálását” tényleges termékek létrehozása nélkül.

Ezenkívül szükséges a megfelelő kedvezményezettek azonosítása. Mivel a valóságban számos korábbi szociális lakásépítési projektnél még mindig az a helyzet állt fenn, hogy „akinek szüksége van rá, az nem tudja megvenni, aki meg tudja venni, annak nincs rá szüksége”. Ezért a hozzáférési kritériumoknak és az engedélyezési mechanizmusnak átláthatóbbnak, rugalmasabbnak és az egyes települések tényleges jövedelméhez igazodónak kell lennie.

Továbbá a lakások minősége és elhelyezkedése is kulcsfontosságú tényező. Ha a szociális lakások messze a városközponttól épülnek, és hiányzik az infrastruktúra, akkor még ha a lakosok megfizethető lakásokat bérelnek is, továbbra is magas közlekedési költségeket kell viselniük.

Dr. Vo Tri Thanh ezzel a kérdéssel kapcsolatban hangsúlyozta, hogy a Nemzeti Lakásalapon nemcsak a lakások mennyiségével kell foglalkozni, hanem az életminőség javítására is törekednie kell. A szociális lakásoknak a munkahelyek közelében kell lenniük, hozzáféréssel kell rendelkezniük a szolgáltatásokhoz és kényelmes közlekedéssel kell rendelkezniük. Csak így tudnak az emberek valóban letelepedni.

Ahhoz, hogy ez az elvárás valósággá váljon, a szakértők egyetértenek abban, hogy a Nemzeti Lakásalap szerepének betöltéséhez három elemre van szükség: átlátható intézményekre, fenntartható tőkére és átlátható gazdálkodásra.

Ennek megfelelően haladéktalanul rendeletet kell kiadni, amely meghatározza a központi és helyi önkormányzatok működési mechanizmusainak, hatásköreinek és felelősségének konkrét szabályozását. Az irányítás decentralizációját össze kell kapcsolni a források felhasználásáért és visszaszerzéséért való felelősséggel.

Ugyanakkor diverzifikálni kell a tőkebevonási módszereket, például: lakáskötvények kibocsátásával, pénzintézetek és nonprofit szervezetek meghívásával, vagy az adólevonás engedélyezésével a vállalkozások számára, amikor hozzájárulnak az alaphoz.

Továbbá elő kell mozdítani a köz- és magánszféra közötti partnerségeket (PPP) a szociális lakások fejlesztése során, vonzó és fenntartható befektetési ágazatnak tekintve azt, nem pedig pusztán szociális jóléti feladatnak.

Ezenkívül a szociális lakások fejlesztését össze kell kapcsolni a városrendezéssel és a tömegközlekedési infrastruktúra fejlesztésével, hogy az emberek a munkahelyük közelében lakhassanak, és csökkentsék a megélhetési költségeket.

A Nemzeti Lakásügyi Alap létrehozása stratégiai lépés a lakáspolitika tökéletesítésének folyamatában, amelynek célja, hogy „minden állampolgár megfelelő, biztonságos és fenntartható lakhatással rendelkezzen”. Ha szinkron módon, átláthatóan és számos gazdasági ágazat részvételével hajtják végre, az alap nemcsak több millió embernek segít megvalósítani álmaikat a saját otthonról, hanem hozzájárul az ingatlanpiac stabilizálásához, a gazdasági növekedés előmozdításához és a társadalombiztosítás biztosításához is. Dr. Nguyen Van Dinh megerősítette, hogy a Nemzeti Lakásügyi Alap kulcsfontosságú fordulópont a lakáspolitikában. Amint a működési mechanizmus tökéletesedik, az alap hatékony eszközzé válik, amely segíti Vietnámot abban, hogy közelebb kerüljön ahhoz a célhoz, hogy minden állampolgár számára stabil lakhatást biztosítson.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm