Újra megnőtt az ingatlanbefektetések iránti kereslet

A betéti kamatok elmúlt két évben tapasztalható folyamatos csökkenése visszacsábítja a befektetőket az ingatlanpiacra.

Ho Si Minh-város ingatlanpiaca egyértelmű változáson megy keresztül, mivel a befektetési célú lakásvásárlók száma egyre inkább meghaladja a lakások iránti valós keresletet. Ez a változás nem véletlen, hanem számos tényező vezérli: az áremelkedési várakozások, a biztonságos pénzáramlási menedék keresése és a gyorsan fejlődő mellékterületek vonzereje.

A tranzakciók száma az egekbe szökött

A DKRA Csoport legfrissebb felmérése szerint Ho Si Minh-városban és környékén az ingatlanvásárlók akár 50%-a is befektetési céllal vásárol, főként hosszú távú profitra törekedve. A DKRA Csoport 8 hónapos adatai a piac erőteljes fellendülését mutatják. A lakáskínálat meghaladta a 28 000 egységet, ami 58%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban; a fogyasztási ráta meghaladta a 20 000 egységet, ami 3,1-szerese az előző évnek. A sorházak és villák esetében a kínálat 71%-kal, több mint 10 000 termékre nőtt, a fogyasztási volumen pedig négyszerese volt a tavalyinak. Különösen a telkek esetében, bár a kínálat növekedése jelentéktelen volt, a felhasználási ráta is 2,2-szeresére nőtt.

Nemrég nyílt meg eladásra egy apartmanprojekt Ho Si Minh-város külvárosában. Fotó: TAN THANH

„A befektető ügyfelek átlagos életkora 35-44 év, ami 37%-ot tesz ki, míg a lakásvásárlás céljából vásárlók csoportja a fiatalabb, 25-34 éves korosztályra koncentrálódik, ami körülbelül 40%-ot tesz ki. Ez tükrözi a viselkedésbeli különbségeket. Ennek megfelelően a lakásvásárlás céljából vásárlók gyakran első lakást vásárlók, így nagyon érdekli őket a helyszín, a szolgáltatások és a lakókörnyezet, míg a befektetés céljából vásárlók gyakran rendelkeznek ingatlannal, kihasználatlan pénzforgalommal és pénzügyi tapasztalattal, így főként a jövedelmezőségre és az áremelkedési potenciálra koncentrálnak” – mondta Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese.

Xuyen asszony (a Ho Si Minh-város Vinh Hoi kerületében él) elmondta, hogy stabil banki állásának és a havi körülbelül 80 millió VND jövedelemnek köszönhetően kihasználta a bank kedvezményes hitelpolitikáját, és részletfizetéssel vásárolt két lakást a Vinhomes Grand Parkban (Long Binh kerület, Ho Si Minh-város). A cél egyrészt befektetés, másrészt bérbeadás a kamatköltségek ellensúlyozására. „A bérleti díjat kamatfizetésnek tekintik, néhány évvel később lesz egy másik lakásom” – mondta Xuyen asszony.

Eközben Ms. Phuong a Thu Duc kerületben, bár számos ingatlannal rendelkezik Ho Si Minh-városban, Dong Naiban és Lam Dongban, a közelmúltban továbbra is 6-7 milliárd VND értékben fektetett be egy projektbe Long Hauban (korábban Can Giuoc, ma Tay Ninh tartományban), szintén befektetési céllal. „Tapasztalataim szerint az ingatlanvásárlás és az otthagyás nem veszít semmit, sokkal biztonságosabb, mint más csatornákon keresztül” – osztotta meg.

Ta Trung Kien úr, a Wowhome Ingatlantársaság vezérigazgatója megjegyezte, hogy a kamatlábak elmúlt 2 évben tapasztalt folyamatos csökkenése vonzó befektetési csatornává tette az ingatlanpiacot. A lakáshitelek kamatlábai is alacsonyak, számos bank együttműködött a befektetőkkel, hogy kedvezményes politikát kínáljon a fiataloknak, így mindössze 7% körüli hitelt vehetnek fel. Emellett hatályba lépett az új ingatlanüzleti törvény, amely segít átláthatóbbá tenni a tranzakciókat, csökkenteni a jogi kockázatokat és bizalmat teremteni a befektetők körében. „A földár-keretrendszer eltávolítása és a piachoz közelítő árlistával való helyettesítése nagyszerű lehetőségnek számít a korai profittermelésre” – hangsúlyozta Kien úr.

Emellett Ho Si Minh-város és a nyugati tartományok az elmúlt évek legerősebb infrastrukturális fejlesztési szakaszába lépnek. Az olyan kulcsfontosságú projektek, mint a 3-as körgyűrű, a Ho Si Minh-város - Moc Bai gyorsforgalmi út, a 2-es és 3A metróvonal, valamint az 1-es metróvonal és egy sor elkészült gyorsforgalmi út fokozatosan egy szinkron összekötő hálózatot alkotnak, ami közvetlen fellendülést jelent az ingatlanérték növekedésében. „A telek-, lakás- és telekárak Ho Si Minh-városban és a környező területeken meredeken emelkedtek, ami dupla profitot hozott a befektetőknek, mind a tőkenyereség, mind a bérleti díjakból származó cash flow tekintetében” – mondta Kien úr.

A befektetési folyamatok átalakulnak

Figyelemre méltó tendencia, hogy az északról érkező tőkeáramlások erősen dél felé tolódnak el, mivel a befektetők felismerik, hogy ugyanannyi tőkével hatékonyabb Ho Si Minh-városban bérbeadásra ingatlant vásárolni, mint más piacokon. Tran Minh Tien úr, a One Mount Group Piackutatási és Ügyfél-megértési Központjának igazgatója megjegyezte, hogy Ho Si Minh-város ingatlanpiaca új növekedési ciklusba lépett.

Tien úr szerint a közigazgatási határok kiterjesztése, különösen Binh Duong és Ba Ria - Vung Tau Ho Si Minh-városba való egyesülése után, egy gazdasági szupervárost hozott létre, kibővítette a fejlesztési teret és nagyszabású beruházásokat vonzott. Ezzel párhuzamosan előmozdították a közberuházási tevékenységeket, folyamatosan indult és fejeződött be egy sor nagyszabású infrastrukturális projekt, ami nagyszerű lehetőségeket nyitott az ingatlanpiac számára. Tipikus példa erre a TOD modell (városfejlesztés a tömegközlekedés orientációja szerint), amelynek segítségével Ho Si Minh-város 46 további, több mint 7300 hektáros földterülettel rendelkezett. Ezek közül az 1-es, 2-es metróvonalak és a 3-as körgyűrű mentén található 11 kísérleti helyszín várhatóan új központokká alakítja a külvárosi területeket. Tien úr előrejelzése szerint az ingatlanárak ezeken a területeken 20-30%-kal emelkedhetnek az infrastruktúra elkészülte után. „A 2-es és 3-as körgyűrű, az 1-es és 2-es metróvonal, valamint a Thu Thiem hidak fokozatosan kiegészítik a közlekedési hálózatot. Thu Thiem új nemzetközi pénzügyi központtá való tervezése nagy keresletet teremt az „A” osztályú irodák és a luxuslakások iránt, megerősítve Ho Si Minh-város pozícióját, mint az ország legélénkebb piaca” – várta Mr. Tien.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Gazdasági és Környezetvédelmi Intézetének igazgatója elmondta, hogy az ingatlanbefektetések iránti növekvő kereslet ebben az időszakban normális tendencia, amely a kihasználatlan pénzforgalom iránti tényleges keresletet tükrözi. „A lakossági keresletről a befektetésre való eltolódás a vietnami ingatlanpiac érettségét mutatja” – fejtette ki véleményét Thuan úr.

A piaci fejlemények alapján a szakértők úgy vélik, hogy Ho Si Minh-város ingatlanpiaca 2030-tól kezdődően fellendülési szakaszba léphet, amikor kulcsfontosságú infrastrukturális projektek kerülnek üzembe, és Thu Thiem nemzetközi pénzügyi központtá válik. Ezek a dolgok ugyanis nemcsak rekordmagasra emelik az ingatlanok értékét, hanem erősen vonzzák a nemzetközi tőkeáramlást is, magas szintű szakértők közösségét vonzva a városba, ahol élni és dolgozni lehet.

Más szemszögből nézve Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlaniroda vezérigazgatója elmondta, hogy az ingatlanpiacon nincs hiány a kínálatban, de a termékek többsége drága. A vevők többnyire már rendelkeznek házzal, csak befektetési céllal vesznek részt a vásárlásban, és az árak emelkedésére várnak, hogy továbbértékesíthessék azokat.

Ezenkívül néhány új, ingatlanokkal kapcsolatos szabályozás akaratlanul is egyensúlyhiányt okoz. Például a földterületek felosztásának és értékesítésének szigorítása, a földhasználati díjakra vonatkozó szigorúbb szabályozások vagy az „önmegállapodásos kártalanítás” mechanizmusa megnehezíti a kis projektek dolgát. Míg a nagyszabású projekteket az állam kártalanítás formájában támogatja, termékeiket a tényleges költségnél jóval magasabb áron hozzák forgalomba. Ez nagy kínálatot teremt, de az árak nem tükrözik a valódi értéket, torzítva a piacot és megszüntetve a másodlagos befektetők lehetőségeit.

Az alacsony költségű lakásépítési szegmens előmozdítása

A kormány megfizethető lakhatás fejlesztésére irányuló törekvéseivel összefüggésben Tran Khanh Quang úr kijelentette, hogy fel kell gyorsítani a szociális lakásépítési projektek előrehaladását, miközben ösztönözni kell a vállalkozásokat, hogy megfelelő árak mellett fektessenek be a kereskedelmi lakások szegmensébe. Ami még fontosabb, le kell rövidíteni a jogi eljárásokat, hogy az alacsony költségű projektek hamarosan piacra léphessenek, versenyt teremtve a prémium termékekkel, ezáltal segítve az árak kiegyensúlyozását és a piac egészségesebb fejlődését.

Forrás: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm