Lánc elzáródása
Le Huu Nghia úr, a Ho Si Minh-városban található szociális lakásokra (NOXH) szakosodott Le Thanh Company igazgatója így nyilatkozott: A múltban a kormány számos mechanizmussal és politikával rendelkezett a NOXH fejlesztésére. Ezek az ösztönzők azonban megnehezítették a befektetők dolgát, az eljárásokat és a kérelmek számát egyre nehezebbé téve, mint a kereskedelmi lakásépítési projektek (NOTM) esetében. Például a jelenlegi szabályozás szerint a NOXH projektek másfélszer több ösztönzőre jogosultak az építési sűrűség, a földhasználati együttható és a népességméret tekintetében, mint az illetékes állami szervek által az 1/2000-es méretarányú tervezésben jóváhagyott NOTM projektek. A valóság azonban az, hogy szinte az összes NOXH projektet áthelyezték a NOTM-ből, így nem alkalmasak az 1/2000-es tervezésre. Ahhoz, hogy jogosultak legyenek az ösztönzőkre, az 1/2000-es és az 1/500-es tervezést módosítani kell. A tervezés módosítása azonban rendkívül nehéz.
Számos szűk keresztmetszet miatt a szociális lakásépítési program nagyon alacsony eredményeket ér el.
„Ho Si Minh-városban a 98. számú határozat előírja az állam számára az 1/2000-es és 1/500-es tervezés módosítását, hogy a szociális lakásprojektek ösztönzőket kapjanak, és összhangban legyenek a tervezéssel. Eközben a 31. számú rendelet kimondja, hogy a szociális lakásprojekteknek összhangban kell lenniük a részletes tervezéssel ahhoz, hogy befektetési politikát kapjanak és befektetőként elismerjék őket. A Tervezési és Beruházási Minisztérium azonban nem követi a 98. számú határozatot, így továbbra is „elakadt”. Ha nincs 98. számú határozat, a Tervezési és Építészeti Minisztérium soha nem fogja jóváhagyni az 1/500-es tervezés módosítását a vállalkozások számára. Ez azt jelenti, hogy más, 98. számú határozat nélküli településeken, mint például Ho Si Minh-városban, az eljárások nem megduplázódnak, hanem „elakadnak”. Ezért a települések Építési Minisztériumának jóvá kell hagynia az 1/2000-es tervezés módosítását, majd jóvá kell hagynia az 1/500-as tervezést a vállalkozások számára” – idézte Nghia úr és hangsúlyozta: „A vállalkozások által maguk létrehozott szociális lakásprojektek a földalap létrehozása szinte teljesen elakadt a befektetési politika jóváhagyási eljárásától kezdve a befektetők jóváhagyásával egy időben a hiányosságok miatt.” 31. rendelet.
A Thanh Niennel folytatott beszélgetés során a legtöbb vállalkozás egy másik szűk keresztmetszetre is rámutatott: a törvény szerint a szociális lakásokkal foglalkozó vállalkozások mentesülnek a földhasználati díjak alól. A jelenleg hatályos 2014-es lakásügyi törvény és a 2013-as földtörvény szerint azonban a vállalkozások földhasználati díjak alóli mentesüléséhez az államnak először ki kell számítania a földhasználati díjakat, és értesítést kell kiadnia a vállalkozások által fizetendő földhasználati díjak összegéről. Csak ezt követően mentesülhetnek a vállalkozások a földhasználati díjak alól, nem pedig kezdettől fogva. Eközben a földhasználati díjak kiszámítása a múltban a legtöbb településen elakadt, még a NOTM-projektek esetében is. Ez ahhoz vezetett, hogy a szociális lakásépítési projektek „kétszer annyira elakadtak”, mint a NOTM-projektek. „A kezdetektől fogva mentesíteni kellene a földhasználati díjak alól a szociális lakásépítési projekteket, ahelyett, hogy hozzá kellene adni a földhasználati díjak kiszámításának, az értesítés kiadásának, majd a földhasználati díjak alóli mentesülés lépését” – javasolta az egyik vállalkozás.
A hitel is blokkolva van.
Minh Hoang úr, a Szociális Lakásbefektetési és Fejlesztési Részvénytársaság vezérigazgatója, mint szociális lakásokra szakosodott vállalat, panaszkodott, hogy a törvény kimondja, hogy a szociális lakásbefektetők nem jelzáloggal terhelhetik meg saját földjeiket szociális lakások finanszírozásához szükséges tőkefelvétel céljából, míg a NOTM esetében ez megengedett. Ezért a közelmúltban egyetlen vállalat sem tudta ezeket a földeket tőkefelvételre használni. „Ezek az iróniák abból a tényből fakadnak, hogy a szociális lakásépítő vállalkozások mentesülnek a földhasználati díjak alól. Bár a földhasználati díjak csak a projekt részét képezik, a projekt megvalósításához a vállalkozásoknak földet kell vásárolniuk, fizetniük kell a tereprendezésért, az építkezésért stb., ezért ésszerűtlen, hogy ezt a földet nem lehet jelzáloggal terhelni a projekt megvalósításához szükséges kölcsön felvétele érdekében, ami hátrányt jelent a szociális lakásépítő vállalkozások számára a nem kereskedelmi vállalkozásokhoz képest” – elemezte Hoang úr, és a következőket javasolta: „A (módosított) lakástörvényt és a (módosított) földtörvényt a szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről irányító rendelettervezetekben lehetővé kell tenni a befektetők számára, hogy magát a szociális lakásépítési projektet is jelzáloggal terheljék meg, legalább azokban az esetekben, amikor a befektető beleegyezett a földhasználati jogok megszerzésébe, vagy jelenleg is rendelkezik földhasználati jogokkal. Jelenleg ugyanis a befektetőknek más eszközöket kell jelzáloggal terhelniük ahhoz, hogy hiteltőkét tudjanak felvenni a szociális lakásépítési projektek megvalósításához. Ez számos nehézséget okozott a vállalkozásoknak a szociális lakásépítési projektek megvalósítása során, és segített csökkenteni a lakásárakat.”
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke megerősítette: „Nemcsak az adminisztratív eljárások, hanem a szociális lakásokhoz nyújtott hitelek is blokkolva vannak. 2015 óta egyetlen befektető sem élvezhetett kedvezményes hitelpolitikát. Ösztönzők nélkül minden szociális lakásbefektetőnek kereskedelmi csomagokból kell kölcsönt felvennie az építkezéshez, így az ár továbbra is magas. Például a Vietcombank évi 9%-os kamatozású hitelt nyújt a Nam Longnak szociális lakások építésére, és minden ügyfélnek is évi 9%-os kamatozású hitelt kell felvennie. Ez a kamatláb, bár nagyon kedvező a NOTM építésére nyújtott hitelekhez képest, túl magas az ügyfelek jövedelméhez képest. A kamatlábak csökkentése érdekében a befektetők évi 2%-os kamatot támogatnak az ügyfeleknek, de ez a támogatás csak az első 2 évre vonatkozik. Ezért az államnak középtávú költségvetési forrást kell biztosítania a szociális lakáspolitikában részt vevő 4 kereskedelmi bank – a Vietinbank, a Vietcombank, az Agribank és a BIDV – kamatlábainak támogatására. Ugyanakkor a Szociálpolitikai Bankot is fel kell tőkésíteni a jelenlegi, évi 4,8%-os kedvezményes kamatpolitika végrehajtása érdekében.”
„A Nemzetgyűlés Állandó Bizottságának meg kellene fontolnia középtávú állami költségvetési tőke elkülönítését a szociális lakáspolitikák végrehajtására, a Szociálpolitikai Bank refinanszírozására, vagy a kedvezményes szociális lakáshitel-politikák végrehajtására az Állami Bank által kijelölt négy kereskedelmi bank kamatlábainak támogatására” – javasolta Chau úr, hozzátéve, hogy a több kereskedelmi bank által önkéntesen felajánlott 120 000 milliárd VND hitelcsomag 1,5-2%-kal alacsonyabb kamatlábbal rendelkezik, mint a normál kereskedelmi hitelkamatlábak, 3 éves időszakra. Ez a kamatláb pozitív hatással van a befektetőkre, mivel korábban akár évi 12%-os kamatlábbal is kellett hitelt felvenniük. A 120 000 milliárd VND hitelcsomag azonban nem alkalmas a szociális lakások vásárlóinak és bérlőinek, nemcsak azért, mert magas, évi 7,5%-os kamatot kell fizetniük, és csak 5 éves időszakra érvényesek, ráadásul ezeket a kamatlábakat 6 havonta kiigazítják. A kedvezményes időszak után a kamatláb megegyezés szerinti és „lebegő”, így a szociális lakások vásárlói és bérlői „bizonytalan” mentalitással rendelkeznek, és félnek hitelt felvenni. Ezért az Építésügyi Minisztérium továbbra is visszaállítja a 110 000 milliárd VND hitelcsomag javaslatát, 4,8-5%-os kamatlábbal és 25 éves maximális hitelfutamidővel.
A szociális bérlakások eredményei nagyon alacsonyak.
Az adminisztratív eljárások és a tőke szűk keresztmetszetei a múltban megakadályozták a szociális lakásfejlesztési terv végrehajtását a kitűzött cél elérésében. Konkrétan a 2016-2020-as időszakban országszerte csak mintegy 41%-ot értek el. Ebből, bár Ho Si Minh-város a terv 75%-át teljesítette, a tényleges szám mindössze 15 000 szociális lakás volt (átlagosan 3000 lakás/év), ami nem elégítette ki a hatalmas keresletet. A 2021-2025-ös időszakban az egész országban mindössze 72 szociális lakásprojektet fejeztek be, 38 128 lakással, ami a terv közel 9%-át érte el. Ebből Ho Si Minh-város csak 2 projektet fejezett be és helyezett üzembe, 623 lakással (a 2016-2020-as időszakból áthelyezve), és 7 projektet indított el 4996 lakással, de jogi problémák miatt az építkezés szinte nem valósult meg.
[hirdetés_2]
Forráslink
Hozzászólás (0)