Az ingatlanmágnás adóssága duzzad, az adósságtörlesztési képessége kissé javul

Az ingatlanüzletek továbbra is nagymértékben támaszkodnak a rövid lejáratú hitelekre, míg a projektek megvalósítása hosszú távú – Fotó: QUANG DINH

Mely ingatlancégek növelték az adósságukat?

A Visrating – egy Moody's tőkéjével rendelkező hitelminősítő intézet – nemrégiben közzétett lakóingatlan-szektorról szóló jelentésében azt írta, hogy az idei év első felében a tőzsdén jegyzett befektetők teljes adóssága 19%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest.

A fennálló adósságállomány főként néhány nagy ingatlancég új projektjeinek fejlesztéséből származik, mint például a Vinhomes (a teljes adósság 63%-kal nőtt ugyanebben az időszakban), a Van Phu Invest (54%), a DIG (59%), a Nha Khang Dien (33%)...

A Visrating szakértői azt jósolják, hogy a tőkeáttétel tovább fog növekedni, mivel a fejlesztők egyre több adósságot vonnak be az új projektek fejlesztésének finanszírozásához.

	2023 első 6 hónapja	2024 első 6 hónapja
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
Ásás	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
Hollandia	5045	6532

Adatok: Pénzügyi kimutatások, TTO

Pozitívumként azonban elmondható, hogy az adósságtörlesztési képesség várhatóan kismértékben javul 2024 első felében, a javuló működési cash flow-nak és készpénzforrásoknak köszönhetően.

A Visrating adatai szerint az iparág adósság/EBITDA aránya (egy pénzügyi mutató, amely a vállalat kamatráfordítások, értékcsökkenés és társasági adó levonása előtti nyereségét tükrözi) 2024 első 6 hónapjában 3,7-szeresére nőtt a tavalyi 2,7-szeresről.

Ezenkívül a készpénzforrások 5%-kal nőttek; az üzemi cash flow kismértékben javult, de 2024 első felében negatív maradt.

	Eladósodott
2020. negyedik negyedév	161892
2021. negyedik negyedév	179697
2022. negyedik negyedév	207161
2023. negyedik negyedév	222483
2024 második negyedéve	245640

Adatok: Rövid és hosszú lejáratú adósságok közel 80 tőzsdén jegyzett, ingatlankezeléssel és -fejlesztéssel foglalkozó vállalat pénzügyi jelentései alapján (főként bankhitelek, kötvények, pénzügyi lízing stb.)

Sok befektetőnek rendkívül gyenge az adósságtörlesztési cash flow-ja.

A Visrating jelentése szerint a tőzsdén jegyzett befektetők több mint kétharmada rendelkezik a gyenge és rendkívül gyenge szint közötti cash flow-val az adósság visszafizetéséhez, konkrétan a teljes adósság 5%-a alatti működési cash flow-val, különösen az olyan projektjogi kérdések által érintett befektetők esetében, mint az LDG, a Quoc Cuong Gia Lai (QCG) és a Novaland (NVL).

A hitelminősítő intézetek szakértői arra is rámutattak, hogy a rövid lejáratú hitelekre való nagyfokú támaszkodás jelentős refinanszírozási kockázatokat hordoz magában.

Arról nem is beszélve, hogy a Virating szerint a tőzsdén jegyzett befektetők rövid lejáratú adósságának aránya a teljes adóssághoz képest továbbra is magas, 44% volt 2024 második negyedévében, amelyben a korlátozott készpénzzel rendelkező vállalatoknak, például: a Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), a Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), a QCG, a Kosy (KOS) esetében van a legnagyobb tőkeemelési igény.

	Készpénz
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Adatok: BTC, TTO

Ezenkívül az adatok azt mutatják, hogy körülbelül 105 000 milliárd VND értékű ingatlankötvény jár le 2025-ben. A Visrating becslései szerint a befektetők következő 12 hónapban lejáró kötvényeinek mintegy 50%-ánál fennáll a késedelmes tőke-/kamatfizetés veszélye.

„Legtöbbjük olyan befektetőkkel kapcsolatos, akik a közelmúltban halasztották a tőke-/kamatfizetéseket, mint például az NVL, a Sunshine, a Van Thinh Phat és a Hung Thinh” – mutatott rá a jelentés.

Jelenleg az ingatlanpiaci vállalkozások főként kötvények, hitelek és részvények kibocsátásával növelik adósságukat.

Ebből az új ingatlankötvény-kibocsátás 2024 első nyolc hónapjában 5%-kal csökkent éves szinten, és valószínűleg alacsony marad a szigorúbb kibocsátási követelmények és a módosított értékpapírtörvény közelgő változásai miatt.

A jelenlegi törvénytervezet értelmében a javasolt változtatások magukban foglalják a nyilvánosan kibocsátott kötvényekre vonatkozó kötelező fedezeti követelményeket, valamint azt, hogy a zártkörűen kibocsátott kötvények intézményi befektetőkre korlátozódjanak.

Cserébe a befektetők hozzáférése az új tőkeforrásokhoz javult 2024-ben, köszönhetően az ingatlanüzletágra irányuló banki hitelek növekedésének, és a részvénykibocsátás megduplázódott az előző évhez képest a Visrating szerint.

Korábban egyes szakértők azt is elismerték, hogy a 2024-es 14-15%-os hitelnövekedés előmozdításához a tőke jelentős részét az ingatlanpiac fogja felszívni - ez egy olyan terület, amely nagy tőkét igényel, és számos bank fő ügyfele.

Forrás: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm