Hanoi külvárosi területein a földárverési betétek tömeges feladása: Ha nem akadályozzák meg, a piac torzulni fog.

A magas földárak kifizetése után tömeges betétfelhagyás, a szakértők Tan Hoang Minh esetének "tanulságaira" hivatkoznak

A piacot folyamatosan megdöbbentették a Hanoi külvárosaiban megrendezett földárverések nyertes árai. A Hoai Duc kerületben a nyertes földárak 90 és 133 millió VND/m2 között mozognak. A Thanh Oai kerületben a nyertes földárak 51 és 100 millió VND/m2 között mozognak, ami sokszorosa a kikiáltási árnak.

Az aukció után azonban a nyertesek többsége tételenként 400-600 millió VND különbséggel adta el a tételeit. A csúcsponton sok tételt 800 millió VND-val drágábban adtak el, mint a nyertes licit. Néhány nappal később azonban a különbség 100-200 millió VND körülire csökkent.

Ráadásul ezek után az aukciók után a környező piacon a telekárak azonnal 5-10 millió VND/m2-re emelkedtek. Akkoriban a brókerek még csak vásárolni sem mertek, hogy megvárják az eladási árkülönbözetet, mert úgy gondolták, hogy a telekárak túl magasak a környező infrastruktúrához képest.

Figyelemre méltó, hogy a foglaló nélküli időszak esetei tömegesen fordultak elő. Például a Ngo Ba körzetben, Thanh Than faluban, Thanh Cao községben (Thanh Oai kerület, Hanoi) megrendezett 68 telek árverésén 55 olyan telek volt, amelynél a foglalót nem fizették be, beleértve a nyertes tételt is, amelynek ára 100,5 millió VND/m2 volt. 13 teljes vételárú telken a legmagasabb ár valamivel meghaladta az 55 millió VND/m2-t.

A Dan Tri riporterével beszélgetve Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója elmondta, hogy a hanoi aukciók története abban rejlik, hogy a vevők által fizetendő kezdeti ár túl alacsony. Például egyes sikeres aukciókon az átlagár 30 millió VND/m2, míg a kikiáltási ár csak 7 millió VND/m2. Ez azt mutatja, hogy a bemeneti ár túl könnyű.

Ezenkívül a piac kínálata túl alacsony, ami miatt a betétesek inkább átutalásra vásárolnának. Eközben a rövid távú átutalások engedélyezése is bizonyos korlátozásokat okoz, ami az általános piacot érinti.

Dr. Dinh The Hien gazdasági szakértő kijelentette, hogy azok, akik valóban vásárolni szeretnének, gyakran időt és energiát fordítanak arra, hogy alaposan tájékozódjanak a telekárakról és a környék ingatlanpiacáról. A foglaló „letétele” azt mutatja, hogy valóban vásárolni szeretnének.

Jelenleg azonban néhány hanoi földárverésen tömeges előleg-elvonások tapasztalhatók. Hien úr szerint fel kell tenni a kérdést, hogy a résztvevők valóban vásárolni akarnak-e, vagy szabotálni akarják az állam helyes politikáját?

A Thanh Oai-i 68 telek árverésén augusztus 10-én 55 telek letétjét elvesztették (Fotó: Duong Tam).

„A földárverések a nyitottságot és az átláthatóságot mutatják. Ez a helyes politika, és összhangban van a piacgazdasággal. Az állam árverezi el a földeket abban a reményben, hogy a piacnak megfelelő áron tudja eladni azokat. A célközönség azok, akiknek valóban szükségük van hosszú távú életre vagy befektetésre, nem pedig spekulációra és az árak felfújására” – mondta Hien úr.

Hien úr szerint a Hanoi külvárosaiban a közelmúltban lezajlott földárverések szokatlan jeleket mutattak. Azok, akik magas liciteket nyertek, majd tömegesen feladták betéteiket, szintén felelősek az ingatlanpiac megzavarásáért. Megemlítette a Tan Hoang Minh földárverés „tanulságát”, amely szintén magában foglalta az egekbe szökő árak kifizetését, majd a betétek feladását. Ez egy hullámhatást váltott ki, egy nagyon magas ingatlanár-emelkedési hullámot Thu Thiemben.

„Ebből kiindulva úgy gondolom, hogy a közelmúltbeli magas árverés, majd a foglaló elvesztése szándékos és kiszámított volt, nem egyszerűen magas ár kifizetése. Talán az árveréssel felfordulást keltettek abban a környéken, ahol sok földterülettel rendelkeznek” – mondta Mr. Hien.

Ha nem állítják meg, a halomfelhagyás folytatódhat.

A magas licitálás, majd a foglaló visszavonásának következményeivel kapcsolatban Dr. Dinh The Hien elmondta, hogy ez egyrészt az állam aukciós politikáját befolyásolja. Másrészt az ilyen aukciók a helyi ingatlanpiac megzavarásának és torzításának eszközévé válnak. Innentől kezdve egészségtelen hatással lesz az általános gazdaságra és az ingatlanpiacra. Eközben az állam megpróbálja stabilizálni az ingatlanpiacot a gazdasági fejlődés elősegítése érdekében.

Hien úr szerint, ha nem tesznek drasztikus lépéseket a magas ár kifizetésének, majd a foglaló elvesztésének gyakorlatának megakadályozására, az eset más aukciókon is folytatódhat.

Dinh Minh Tuan úr hozzátette, hogy a piacon nagy port kavart árverések után nemcsak a befektetők, hanem a hétköznapi emberek is a 100-130 millió VND/m2-es árra fognak gondolni, ami Hanoi központjától 25-30 km-re található. Ez az ár egyben az a határ is, amely alatt a telekárak ebben a körzetben abnormálisan emelkedhetnek, függetlenül az üzleti értéktől vagy a használati értéktől. Emellett a következő árveréseken, ha lesznek ilyenek, más területeken sokkal magasabb árak lesznek.

A szokatlan licitálás számos következménnyel járhat a lakásvásárlók, a befektetési vállalkozások számára, sőt, instabilitást okozhat az egész piacon.

Pontosabban, azok az emberek, akik igazán házat szeretnének venni, nehezen fognak vásárolni ebben az időszakban, amikor az eladók a piaci értékhez képest megemelik az árat. A pénzes emberek rohannak földet vásárolni, remélve, hogy profitot termelnek. Ráadásul azok az emberek, akiknek nincs igazán szükségük a megélhetésre, a pénzforgalmukat ingatlanokra fogják összpontosítani, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekre fordítanák. Akinek házra van szüksége, annak nincs elég pénze a vásárlásra, míg a pénzesek földbe fektetik.

A következő következmény az, hogy a hazai és külföldi befektető vállalatok nagyszabású projektek megvalósításakor nehezebben fognak telephely-megtisztítást végezni, és a tőke akár sokszorosára is nőni fog.

Ezenkívül a lánchatás a teljes piacon és más szegmensekben is jelentkezhet. Például Hanoi belvárosában a lakásprojektek ára meredeken emelkedhet, akár 100 millió VND/m2-rel is a szűkös földterület, a magas kereslet és a megnövekedett új telekárak miatt; a szomszédos projektek ára szintén 300-400 millió VND/m2-rel emelkedhet... Ezek az ingadozások rövid távon instabilitást okoznak az ingatlanpiacon.

Szakértők szerint, ha nem akadályozzuk meg a magas árakon való licitálás, majd a befizetés elhagyásának helyzetét, az újra megtörténhet (Fotó: Duong Tam).

Ez a szakértő hangsúlyozta, hogy ha nincsenek intézkedések a probléma kezelésére, az általános ár emelkedni fog. Az aukció után ugyanis az emberek már nem emlékeznek majd arra, hogy hányan fizették be a befizetéseiket. Csak a végeredményre, a végső árra emlékeznek. Ez bevésődik az emberek emlékezetébe, hogy hányszorosára emelkedett az ár ezen a területen, ami minden bizonnyal hatással lesz az általános piacra.

Szankciókra van szükség

A megelőző intézkedésekkel kapcsolatban Dr. Dinh The Hien elmondta, hogy a településeken az árverések szervezésének szigorú és biztonságos tervvel kell rendelkeznie. Ezenkívül a kikiáltási ár meghatározására szolgáló földértékelési folyamatot egy értékbecslő cégnek kell lebonyolítania, és felelősséget vállalnia érte. Különösen fontos, hogy a kikiáltási ár összhangban legyen a piaccal. Ezért az árverésen való részvétel előtti foglalónak megfelelőnek kell lennie.

Különösen olyan intézkedéseket kellene hozni, amelyek megtiltják vagy nem engedélyezik azok részvételét az aukción, akik korábban visszavonták ajánlatukat, egy bizonyos ideig. Az aukció előtt a szervezőbizottságnak át kell néznie a dokumentumokat, mint más licitálási módszerek esetében. Ezenkívül minden település további, az adott helyszínre vonatkozó terveket és szabályozásokat is kidolgozhat, hogy biztosítsa az állam és a lakosság hatékonyságát.

Dinh Minh Tuan úr szerint a megoldás az inputárak emelése és a résztvevők „szörfözésének” korlátozása. Ugyanakkor a menedzsment ügynökségnek szankciókat kellene kidolgoznia, például a befizetés 2-3-szorosát kiszabó bírságot, hogy biztosítsa a résztvevők kötelezettségeinek teljesítését.

Le Dinh Chung úr, a Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) Piackutatási Munkacsoportjának tagja szintén megoldást javasolt, és elmondta, hogy szükség van egy olyan intézkedésre, amely a jelenleginél magasabb kikiáltási árat határoz meg. Ezenkívül a foglalót a jelenlegi 20%-ban meghatározott kikiáltási ár helyett 30-50%-ra kellene emelni. Ezt követően azok, akik rossz szándékkal kívánnak részt venni a földárveréseken, fontolóra vehetik a részvételt.

Ezen felül, szerinte, a befektetőktől megkövetelhetik, hogy biztosítékot utaljanak át a szervező számlájára. Ha a befektető megnyeri az aukciót, a biztosítékot a szervező megtartja kifizetés céljából, hiány esetén pedig pótlólagos kifizetésre kerül sor.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm