El kell kerülnünk a társadalmi infrastrukturális rendszerek pazarlását.

Az 5. ülésszakon a 15. Nemzetgyűlés megvitatta az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvényt. A törvénytervezet tartalmával kapcsolatban Nguoi Dua Tin interjút készített Quan Minh Cuong nemzetgyűlési képviselővel, Dong Nai tartomány nemzetgyűlési küldöttségének vezetőjével.

Befektető: Tisztelt küldött! A XV. Országgyűlés megvitatta az ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvényt. A törvény egyértelműen meghatározza a házakat építő és az ingatlanpiacon részt vevő magánszemélyek és szervezetek jogait és kötelezettségeit. Milyen aggályai vannak ezzel a törvényjavaslattal kapcsolatban?

Quan Minh Cuong, a Nemzetgyűlés képviselője: Elmondható, hogy az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvény eddig egyértelműen rögzítette a házakat építő, az ingatlanpiacon részt vevő magánszemélyek és szervezetek jogait és kötelezettségeit, valamint harmonizálta az állam, a nép és a vállalkozások közötti kapcsolatokat.

Az Ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvény, a Lakástörvény, a Beruházási törvény és különösen a módosított Földtörvény tervezetének átfedése miatt... javaslok néhány tartalmat is.

Az ingatlanpiacon részt vevő szervezetek tőkefeltételeivel kapcsolatban a törvény 10. cikkének c) pontjának 1. alpontja kimondja, hogy a teljes befektetési tőkére vonatkozó saját tőkére vonatkozó feltételek mellett azt a feltételt is előírja, hogy „biztosítani kell a tőke mozgósításának képességét a beruházási projektek megvalósításához” .

Quan Minh Cuong nemzetgyűlési küldött tárgyal Nguoi Dua Tinnel (Fotó: Hoang Bich).

A Befektetési Törvény és a Pályázati Törvény rendelkezései szerint azonban egyértelmű rendelkezések vonatkoznak a befektető pénzügyi kapacitására. A beruházási projektdokumentumok, a pályázati dokumentumok értékelése és a befektetési politikák jóváhagyása során felülvizsgálatra került a befektető pénzügyi kapacitásának igazolása, így a jelen törvényben szereplő további rendelkezések szükségtelenek, és további adminisztratív eljárásokat eredményezhetnek.

Ezenkívül a 10. cikk 1. záradéka egy d) ponttal egészíti ki a szöveget, amely kimondja, hogy „az ingatlanprojektek befektetőinek a kormányzati előírásoknak megfelelően kell biztosítaniuk a fennálló hiteltartozás és a fennálló vállalati kötvénytartozás saját tőkéjükhöz viszonyított arányát”.

A Kormány jelenleg nem rendelkezik konkrét szabályozással a fennálló hitelek és vállalati kötvények vállalkozás tulajdonában lévő tőkéhez viszonyított arányára vonatkozóan (jelenleg csak a bankszektorban vannak releváns szabályozások) .

Ezért azt javaslom, hogy a tervezettervezetet kidolgozó szerv tanulmányozza és ne foglalja bele ezt a tartalmat, vagy készítsen kormányrendelet-tervezetet erről a kérdésről, hogy a küldöttek véleményt nyilváníthassanak.

Befektető: Véleménye szerint hogyan kellene megvalósítani a befektető felelősségét az ingatlanprojektekben a társadalmi infrastruktúra kiépítésében a problémák megoldása érdekében?

Quan Minh Cuong, a Nemzetgyűlés küldötte: Az ingatlanprojektekben a szociális infrastruktúra kiépítésében a befektetők felelősségével kapcsolatban a 18. cikk 7. záradéka kimondja, hogy a befektetők „csak akkor adhatják át a házakat az ügyfeleknek, ha a jóváhagyott projektben rögzített ütemterv szerint befejezték a házak építését, a műszaki infrastrukturális munkálatokat és a szociális infrastruktúrát”.

Véleményem szerint a társadalmi infrastruktúra egy nagyon tág fogalom, amely magában foglalja az összes kereskedelmi, közmű-, oktatási, orvosi stb. közműművet.

Valójában a projektek esetében – a befektető céljától és üzleti tervétől függően – sokszor megnyílhatnak az értékesítés, így a projektbe beköltöző lakosok száma az értékesítés előrehaladtával párhuzamosan fog haladni. Ezért a befektetők gyakran előre kiépítik a lakosok igényeinek kielégítésére szolgáló alapvető infrastruktúrát (például parkok, fák, közösségi terek, parkolók, szórakozóhelyek...).

A fennmaradó társadalmi infrastruktúrát, mint például az iskolákat, szupermarketeket és bevásárlóközpontokat, általában másodlagos befektetők valósítják meg, amikor a projektnek sok lakosa van.

Amennyiben a befektetőnek a projekt összes társadalmi infrastrukturális rendszerét akkor kell kiépítenie, amikor a népsűrűség nem magas, az pazarláshoz vezet.

Külön szabályozásra van szükség az alapvető társadalmi infrastruktúrára vonatkozóan (Fotó: Pham Tung).

Másrészt a valóságban az oktatásban, a kereskedelemben és a szupermarketekben működő szolgáltatók csak akkor hajtanak végre megvalósítást, ha minden projektben van egy bizonyos populáció (kivéve azokat a befektetőket, akik ingatlan- és orvosi, oktatási és kereskedelmi szolgáltatásokat magában foglaló ökoszisztémával rendelkeznek, és maguk végzik a beruházást és az üzleti megvalósítást... A gyakorlatban azonban egyes befektetők, amikor sok területre fektetnek be, pénzügyi egyensúlyhiányhoz vagy nem hatékony üzleti tevékenységhez vezettek).

A „befejezett építés…” szabályozás alatt azt értjük, hogy a munkálatokat be kell fejezni. Például egy sok elemből álló projekt esetében, beleértve egy különálló iskolai projektet, amely már elkészült és befejezési eljárás alatt áll, de még nem erősítették meg, a tervezet rendelkezései szerint a beruházó nem adhatja át a házat az ügyfélnek.

Valójában a házak átadása a befektetők és az ügyfelek között a ház/lakás adásvételi szerződés szerint történik, és a tervezet külön szabályozásokat tartalmaz az átadási időszakra és a ház átadásakor történő fizetésre vonatkozóan is.

Ugyanakkor a 31. cikk 1. záradékának b) pontja azt is előírja, hogy a földhasználati joggal rendelkező ingatlanprojekteknek, amelyekbe műszaki infrastruktúra építésébe fektettek be és üzleti tevékenységbe helyezik őket, meg kell felelniük a következő követelménynek: „A szolgáltató létesítmények és a nélkülözhetetlen műszaki infrastruktúra építésébe történő beruházás a tervnek, az 1/500-as részletes kiviteli tervnek vagy a jóváhagyott főtervnek és a projekt tartalmának megfelelően történt”, de még nem határozta meg, hogy mely nélkülözhetetlen szolgáltató létesítmények tartoznak ide.

Ezért úgy gondolom, hogy a létfontosságú társadalmi infrastruktúrára vonatkozóan külön szabályozásoknak kellene lenniük, és a befektetőknek csak azt kellene előírniuk, hogy „a jóváhagyott projektben meghatározott ütemterv szerint” fejezzék be a házak átadását vagy a földhasználati jogok átruházását az ügyfelekre. Ez megoldaná a problémákat, és gyakorlatias lenne.

Befektető: Nagyon szépen köszönöm !

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html