Szociális lakásépítés Ho Si Minh-városban - 2. rész: Miért van még mindig hiány a szociális lakásokból?

A vállalkozások félnek... az eljárásoktól

A Ho Si Minh- város Építési Hivatala szerint a szociális lakások elkészültének üteme nem érte el a várakozásokat, mivel egyes szociális lakásprojekteknél a kártalanítási és területrendezési munkálatok nehézkesek, elhúzódnak, a projekt előrehaladása lassú, vagy akár lehetetlen.

Képaláírás

Lakóépületek sorozata An Lac kerületben (Ho Si Minh-város).

A 10 hektárnál nagyobb földhasználati léptékű kereskedelmi lakásépítési projektek (NƠTM) esetében, bár a szociális lakásépítésre szánt 20%-os földalapot meghatározták, a projekt befektetője lassan hajtja végre a területrendezési kompenzációt vagy fektet be a műszaki infrastruktúra kiépítésébe, így az építési beruházások nem valósultak meg.

„Az NƠTM projektek befektetői lassan adják át a projekt földterületének 20%-át az államnak szociális lakásépítési beruházások megvalósításához, illetve lassan valósítják meg a szociális lakásprojekteket ezen a 20%-os területen. A befektetőket támogató hosszú távú tőkeforrások a szociális lakásprojektek megvalósításához szükséges hitelfelvételhez, az építési tőkefelvételhez, valamint a szociális lakáspolitikák kedvezményezettjeit a házvásárláshoz szükséges hitelfelvételhez nem stabilak” – tette hozzá Ho Si Minh-város Építési Osztályának képviselője.

Eközben Nguyen Duy Chuyen pénzügyi és ingatlanszakértő szerint Ho Si Minh-városnak nem földterületre van szüksége, hanem inkább a szisztematikus tervezésre. „Ha egy területet teljes mértékben megterveznek az infrastruktúrával, iskolákkal, parkokkal és közlekedéssel együtt, akkor teljesen lehetséges több tucat toronyházat építeni. De ha a tervezés széttagolt és a földterületet apró darabokra osztják, akkor csak néhány tucat alacsony ház építhető, ami komoly földterület-pazarlást okoz” – mondta Nguyen Duy Chuyen.

Ezenkívül a szociális lakásprojektek befektetési eljárásai továbbra is bonyolultak. A befektetési politikák jóváhagyására, a befektetők elismerésére, az 1/500-as léptékű részletes tervezés jóváhagyására, a beruházások jóváhagyására, a földterületek kiosztására, a földhasználati díjak kiszámítására és a kereskedelmi lakásokhoz hasonló előlegek befizetésére vonatkozó eljárásokon túl a szociális lakásprojekteknek el kell végezniük a szociális lakások árának értékelését, meg kell erősíteniük a szociális lakások vételének és lízingvásárlásának tárgyát, és felül kell vizsgálniuk a dokumentumokat stb., ami meghosszabbítja az időt, növeli az alternatív költségeket és elriasztja a befektetőket. Eközben a földértékelés és a pénzügyi kötelezettségek meghatározásának mechanizmusa továbbra is nehézkes és átfedésben van a különböző ügynökségek között.

„Számos oka van a szociális lakások hiányának, de a legkiemelkedőbb az, hogy a szociális lakások építési engedélyének igénylése nagyon bonyolult. Eközben a kereskedelmi házak építése könnyebb és jövedelmezőbb, akkor miért választanánk egy nehezebb, kevesebb haszonnal járó lehetőséget? Ráadásul a városrendezés sem alkalmas erre. Sok telken csak alacsony építési sűrűségű, alacsony építési sűrűségű házak építése engedélyezett, ami lehetetlenné teszi a nagyszabású szociális lakásprojektek megvalósítását” – mondta Nguyen Duy Chuyen úr.

Az ezen a területen működő vállalkozások nemcsak eljárási nehézségekkel küzdenek, hanem számos pénzügyi nehézséggel is. Nguyen Van Thanh Huy, a Becamex IDC Corporation vezérigazgató-helyettese elmondta: „A vállalkozások számára a legnagyobb kihívást a tőkenyomás és a ráfordítási költségek jelentik. A telephely-takarítás, az infrastrukturális beruházások és a hitelkamatok költségei mind meredeken emelkedtek, miközben a szociális lakások szegmensének profitmarzsa alacsony szinten van szabályozva, ami megnehezíti a vállalkozások számára a pénzforgalom megőrzését.”

Ezenkívül egy szociális lakásprojekt megvalósítása gyakran évekig tart a jogi eljárások lebonyolítása, a földhasználati célok megváltoztatásától a tervezés jóváhagyásán át az építési engedélyek megadásáig, az építkezésig, a rózsaszín könyvek kiadási eljárásaiig... „A hosszadalmas eljárások számos projekt stagnálásához, a költségek növekedéséhez és a pénzügyi kockázatok növekedéséhez vezetnek. Egy meghatározott támogatási mechanizmus nélkül a vállalkozások számára nagyon nehéz fenntartani a hosszú távú befektetési motivációt” – hangsúlyozta Mr. Huy.

Nguyễn Van Thanh Huy szerint egy másik nehézség a társadalmi célok és a gazdasági hatékonyság egyensúlyának problémája. A szociális lakások kénytelenek alacsonyan tartani az eladási árakat, miközben az anyag-, munkaerő- és infrastruktúraköltségek piaci áron maradnak. Preferenciális hitelforrások vagy ártámogatási mechanizmusok nélkül a vállalkozások szinte semmilyen profitot nem termelnek. Ez mutatja, hogy miért nagyon alacsony a szociális lakásberuházásokban részt vevő vállalkozások száma a kereskedelmi lakások szegmenséhez képest.

Még mindig sok a hiányosság

A nehézkes jogi eljárások mellett a szociális lakások esetében a nem megfelelő földrajzi elhelyezkedés is problémát jelent. Pham Thi Hang asszony, egy tanárnő a Chanh Hung kerületben (Ho Si Minh-város) szintén elmondta: „A munkahelyem közvetlenül a városközpontban van, míg a legtöbb szociális lakásprojektet távoli területeken, például Binh Duongban vagy Hoc Monban építik. Ez nagyon megnehezíti az ingázást, a tanítást és a családról való gondoskodást.”

Dr. Nguyen Kim Duc, a Ho Si Minh-városi Gazdaságtudományi Egyetem Regionális Fejlesztési Kutató és Tanácsadó Intézetének igazgatóhelyettese elmondta, hogy Ho Si Minh-városban a szociális lakásokra rendelkezésre álló földalap még mindig nagyon korlátozott. Sok helyen van földterület, de hiányzik az olyan szinkron műszaki és társadalmi infrastruktúra, mint a közlekedés, az iskolák és a kórházak, ami megnehezíti a projektek hatékony megvalósítását. „Lehetetlen fenntartható lakóövezetet létrehozni, ha csak lakások vannak, de hiányzik a szolgáltató infrastruktúra és a csatlakoztatott lakótér” – jegyezte meg Duc úr.

Ezenkívül, bár Ho Si Minh-város a Városi Lakásfejlesztési Alapon keresztül hitelpolitikát folytat az alacsony jövedelműek számára (akár 900 millió VND, évi 4,7%-os kedvezményes kamatlábbal), ez a hitelösszeg még mindig alacsony a ház értékéhez képest, és a hitelfelvevők köre korlátozott.

„A szociális lakások vásárlásának feltételei sem megfelelőek. Csak azok vásárolhatnak, akik valóban nehéz helyzetben vannak és nem rendelkeznek ingatlannal, de a jelenlegi szabályozás csak egy tartományon belül érvényes. Ezért lesznek olyan esetek, amikor más tartományokban az emberek sok házat birtokolnak, de ha nincs saját házuk Ho Si Minh-városban, akkor is vásárolhatnak szociális lakást. Ezzel szemben a körülbelül havi 16 millió dolláros jövedelemmel rendelkező munkavállalók kiesnek, mert nem felelnek meg a jelentkezési követelményeknek” – elemezte tovább Chuyen úr.

Ráadásul még mindig sok szociális lakás olyan emberek nevére van bejegyezve, akiknek valójában nincs is ott lakniuk. Ez torzítja a társadalombiztosítási politikát és csökkenti a közvélemény bizalmát a szociális lakásprogramban.

Záró cikk: Átlátható mechanizmus létrehozása a spekuláció megelőzésére

Forrás: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm