Szigorítsuk a fegyelmet, hogyan kell „viselkedni” kutyákkal, macskákkal, manikűrszalonokkal és éttermekkel a társasházakban

A Ho Si Minh-városban nemrég hatályba lépett, a társasházak kezelésére és használatára vonatkozó szabályozástól sokan azt várják, hogy jogi folyosó lesz a társasház-kezelés keretrendszerbe helyezéséhez, segítve a lakosokat egy biztonságosabb és védettebb életkörülmény megteremtésében.

Egy Thu Duc-i (HCMC) társasház Airbnb bérlési modellel rendelkezik - Illusztráció: Q.DINH

Nemcsak ez az új szabályozás, hanem a 2023-as lakásügyi törvény is tiltólistákat, engedélyezett és tiltott tevékenységeket ír elő a társasházakban, de a valóságban a jogszabályok betartatása nem volt alapos.

Milyen szabályokat kell betartani egy lakásban való tartózkodás esetén?

Ho Si Minh-város új szabályozásában figyelemre méltó pont, hogy a város meghatározza a lakóépületekben található apartmanok turisztikai szálláshely-szolgáltatások céljából történő hasznosításának feltételeit, amelyeknek kötelező feltételeknek kell megfelelniük.

Vagyis a turisztikai szálláshelyként használt apartmannak vegyes funkciójú apartmanházban kell lennie. A turisztikai szálláshely-szolgáltatásokkal és turisztikai apartmanokkal foglalkozó személynek meg kell felelnie a turizmusról szóló törvény szerinti feltételeknek és szabványoknak, valamint be kell tartania a feltételes befektetésekre és üzleti ágazatokra vonatkozó törvényt.

Ho Si Minh-város előírja, hogy a lakóépületekben turisztikai szálláshely-szolgáltatásokat nyújtó szervezetek és magánszemélyek regisztráljanak ideiglenes tartózkodási engedélyért, értesítsék a turistákat a tartózkodásukról, és teljes mértékben tartsák be a lakóépületek kezelésére és használatára vonatkozó előírásokat.

A lakásbérbeadási tevékenységek irányításával kapcsolatban Ho Si Minh-város előírja, hogy a társasházakban található lakások bérbeadásának biztosítania kell a lakhatásra való megfelelő használati célt, és semmiképpen sem szabad a lakást lakhatáson kívüli célra használni.

Egy társasházban lévő lakás bérléséhez szerződés aláírása szükséges a lakás tulajdonosa és a bérelni kívánó személy között.

A társasház kezelőbizottsága és a társasház üzemeltetési kezelőegysége a bérleti szerződés alapján előírja a bérelt lakást használó személy számára, hogy tartsa be a társasház kezelésére és használatára vonatkozó szabályokat a társasház biztonságának és rendjének biztosítása érdekében.

Ezenkívül a Város egyértelműen meghatározza a kormányzati szintek, az igazgatótanácsok és az igazgatási tanácsok hatáskörét és felelősségét a társasházak kezelésében és használatában.

Ho Si Minh-város kikötötte, hogy csak turisztikai apartmanprojekteket lehet rövid távú bérbeadásra felhasználni, lakóépületeket nem lehet ilyen típusú üzleti tevékenységre használni - Illusztráció: Q.DINH

Nem lehet egyenlővé tenni a lakásokat a társasházi lakásokkal

A napi vagy órás apartmanbérlés online platformokon, például az AirBnB-n, az Agoda-n, a Booking-on... keresztül jelenleg népszerű Ho Si Minh-városban és olyan turisztikai városokban, mint Hanoi , Ha Long, Hai Phong és Nha Trang.

A rövid távú lakásbérlés számos konfliktust okoz a társasházakban élők és a bérlők között.

Például sok lakóházban a rövid távú lakásbérlés ellenállásba ütközött a lakók és az igazgatótanácsok részéről, amikor a lakóházak „tiltják” a turisták tartózkodását.

A lakáskezelő bizottság még egy listát is készített a rövid távú bérbeadásra szánt lakásokról, előírva a lakástulajdonosok számára, hogy ne adják ki azokat rövid távra, és ellenőrzőpontokat állítottak fel a bejáratoknál, hogy megakadályozzák a turisták bejutását.

A Ho Si Minh-városi társasház-üzemeltetők képviselői szerint a reakciók kulcsa az, hogy az igazgatótanács és a lakók kérték az igazgatótanácsot a szolgáltatás letiltására, mivel aggódtak a ki- és bejövő emberek nagy száma miatt, ami potenciálisan biztonsági problémákat, valamint a közös tulajdon és a lakók közös szolgáltatásainak elhasználódását okozhatja.

Eközben a 2023-as lakástörvény, bár nem tiltja a lakások bérbeadását lakhatási célra, nem rendelkezik egyértelműen az ideiglenes regisztrációval történő hosszú távú bérbeadás és a napi vagy órás rövid távú bérbeadás között.

Sok szakértő szerint ez egy jogi hézag a lakhatásban, ami az utóbbi időben számos lakóházban folyamatos konfliktusokhoz és vitákhoz vezetett.

A lakások rövid távú, napi vagy órás bérbeadásának gyakorlata miatt ezek a lakások társasházi lakásokká váltak, amelyek a lakóközösség közepén helyezkednek el. Ezt a problémát meg kell oldani ahhoz, hogy a mai társasházak lakói kényelmes és biztonságos életet élhessenek.

A Tuoi Tre-vel beszélgetve Nguyen Duc Lap, az Ingatlankutatási és Képzési Intézet igazgatója megerősítette azt az elvet, hogy a lakóépületek kizárólag lakhatási célokat szolgálnak.

A törvény nem tiltja a lakások rövid távú bérbeadását, de szükséges előírni, hogy a bérelni kívánó lakástulajdonosoknak egyéni vállalkozóként vagy vállalkozásként kell bejegyeztetniük üzleti tevékenységüket. Ez az alapja annak, hogy az állami igazgatási szervek bevonják őket a szálláshely-szolgáltatásba, ellássák a lakáskezelést és beszedjék az adókat.

Az online foglalási platformokon keresztül működő lakásbérlési vállalkozások esetében Lap úr elmondta, hogy az online foglalási platformokat kezelő vállalatoknak adót kell fizetniük, míg a lakástulajdonosoknak személyi jövedelemadót kell fizetniük, biztosítva ezzel a méltányosságot más vállalkozásokkal szemben.

Lap úr szerint a rövid távú bérlők általában turisták, jetlaggel küzdenek, és többet kell utazniuk, mint a lakók, ami zajt csap és befolyásolja a közösség életét, ezért az épületbiztonságnak és az üzemeltetésnek gyakran meg kell szólalnia.

Továbbá, ha az épületben rövid távú szálláslehetőséget biztosító apartmanok is vannak, az épület üzemeltetőjének további biztonsági őröket kell biztosítania a biztonság érdekében, mivel a vendégek folyamatosan jönnek-mennek, ami többletszolgáltatásokat és költségeket okoz, így a lakástulajdonosnak tárgyalnia kell az üzemeltetővel a felmerülő költségek kezeléséről. Ez biztosítja a méltányosságot azok között, akik a lakásokat bérbe adják és profitot termelnek, valamint az épületben élő háztartások között.

Nguyen Chi Thanh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének állandó alelnöke is egyetértett ezzel a nézettel, és elmondta, hogy a bérbeadásra használt apartmanok, például szállodák, szintén problémákkal küzdenek, mivel az épületkezelő testület nehezen tudja kezelni a be- és kimenő embereket.

A társasházkezelők fenn akarják tartani a lakók közösségének biztonságát, és el akarják távolítani azokat, akik a lakások bérbeadását kihasználva rendzavarást okoznak és törvényt sértenek.

Thanh úr elmondta, hogy a valóságban egy hotelszoba bérlésekor a bérlőnek be kell mutatnia a személyi igazolványát, tehát egy rövid tartózkodásra szóló apartman bérlésekor is be kell tartani ezt a szabályozást. Az apartmanház vezetősége azonban nem rendelkezik professzionális recepciós személyzettel, mint egy szállodában, így nehéz ellenőrizni a be- és kimenő embereket.

„A bérbeadásra szánt lakásokat tartalmazó társasházak esetében az épületkezelő tanácsnak a társasházkezelési szabályzathoz kell hozzáadnia a bérbeadásra jogosult és nem jogosult lakásokra vonatkozó szabályokat. Ebből kiindulva fogják meghatározni, hogy mely lakások jogosultak bérbeadásra, és melyek nem” – mondta Thanh úr.

Thanh úr szerint elvileg a lakástulajdonosoknak a többséget kell követniük, nem szabad azt tenniük, amit akarnak. Egy társasházban élni azt jelenti, hogy be kell tartani a közös szabályokat, használni kell a közös liftet, a közös folyosót és a közös szolgáltatásokat.

Azoknak a tulajdonosoknak, akik lakásaikat "szállodává" szeretnék alakítani, felelősséget kell vállalniuk ideiglenes lakcímük bejelentéséért a helyi rendőrségen, a bérlők bejelentéséért az igazgatótanácsnál, valamint a bérlőkkel kötött szerződések megkötéséért. Az online foglalási platformok csak a bérlők megtalálásában segítenek, míg a bérbeadók felelősek a bérlőkért.

Egyes ingatlanszakértők úgy vélik, hogy az AirBnB-n keresztüli lakásbérlés szinte olyan, mint egy szállodai vállalkozás működtetése, senki sem tudja, meddig marad a bérlő, sőt, még a lakástulajdonosok is csak online kommunikálnak a bérlőkkel, és személyesen nem ismerik egymást.

Ezért szükséges kiegészíteni azokat a szabályozásokat, amelyek előírják a lakásbérbeadók számára, hogy üzleti szolgáltatások nyújtása előtt regisztráljanak az állami igazgatási szerveknél, mivel a szálláshely- és szállodaszolgáltatások feltételes üzletágak.

Vásárlók várnak egy autóra, ami felveszi őket, miután visszatértek egy lakásból a Ben Van Don utcában, a 9. negyedben, Ho Si Minh-városban, március 4-én délután - Fotó: TTD

A törvényt módosítani kell, hogy egyértelműbb legyen.

Nguyen Chi Thanh úr szerint a jelenlegi lakhatási törvények tiltják az irodai célú lakásbérlést, de nem tiltják a lakhatási célú bérbeadást.

A valóságban két olyan eset létezik, amikor az alapvető ideiglenes regisztrációval történő hosszú távú lakásbérlés nem okoz konfliktusokat, de a napi vagy órás rövid távú bérbeadások számos problémát okoznak, befolyásolják a közös teret, és nagyon nehezen ellenőrizhetők.

„Összekeverjük a hosszú távú lakásbérlést a rövid távú, napi vagy órás bérbeadással.

„Sokan azért bérelnek rövid távú lakást az AirBnB-n keresztül, mert nem akarják, hogy bárki irányítsa őket, ezért szabályozásra van szükség ebben a kérdésben, hogy elkerüljük a rosszindulatú emberek kihasználását, akik befolyásolhatják a lakosok életét” – mondta Thanh úr.

Truong Thanh Duc ügyvéd, az ANVI Ügyvédi Iroda igazgatója szerint két probléma merül fel a lakásbérlési üzletágban: az első a kapcsolódó jogszabályok, a második az önigazgatás.

Duc úr azt mondta, hogy egyetlen lakó sem kérdőjelezné meg, ha a lakástulajdonos hagyná, hogy a szülei és a gyermekei hosszú távon nála lakjanak.

Az utóbbi időben felmerült problémák 99%-ban polgári jogi szerződésekhez kapcsolódnak, például a házak bérléséhez, például a határokon átnyúló foglalási platformokon, például az AirBnB-n, az Agoda-n és a Bookingon keresztül történő bérléshez.

Meg kell jegyezni, hogy a rövid távú, napi vagy órás lakásbérlés nem szokásos lakhatási célokat szolgál. Lényegében ez egy szálloda- és szálláshely-szolgáltatási üzletág.

Ezért szükséges a törvény módosítása a részletesebb szabályozás irányába, mert ha felmérjük azokat a társasházakat, amelyekben lakásbérbeadó vállalkozások működnek, a legtöbben biztosan kifogást fognak emelni.

Még a szállodákban is általában nem engedik fel az idegeneket a szobába. Ha vásárolni szeretnél, a recepción kell maradnod, mert a vendégek ki- és belépésekor gondoskodniuk kell a biztonságról és a rend megőrzéséről.

Duc úr szerint az önigazgatási tényező miatt a lakások bérleti díjának kétszeresének vagy háromszorosának kell lennie ahhoz képest, amit az épületben élő lakók fizetnek. Abban az esetben, ha az épületben van egy lakástulajdonos, aki bérbeadási tevékenységet kíván folytatni, a lakóközösségnek szavazásra kell terjesztenie a társasházi konferencia elé.

Ha a lakóközösség nem ért egyet, a lakástulajdonos nem adhat bérbe. Abban az esetben, ha a lakóközösség beleegyezik az üzleti tevékenység folytatásába, a lakástulajdonosnak a következő feltételeknek kell megfelelnie: további díjakat kell fizetnie, ideiglenes lakcímre kell bejelentkeznie, és lakásbérleti szerződést kell aláírnia.

Törvényekre van szükség a „technikai akadályok” könnyebb megvalósításához.

Sok szakértő egyetért abban, hogy a társasház kezelőbizottsága nem akadályozhatja meg a bérlők tartózkodását, ha a társasház kezelési szabályzata ezt nem tiltja.

Ha a társasházkezelési szabályzat tiltja a lakások bérbeadását, az épületkezelő testületnek be kell tartania azt, még akkor is, ha könnyű konfliktusokat okozni a bérbe adni szándékozó háztartásokkal. Ezért hosszú távon a Lakástörvényt világos és egyértelmű szabályozással kell kiegészíteni a konfliktusok elkerülése érdekében.

Jelenleg a lakásjog nem tiltja a lakások bérbeadását, de a társasházak igazgatótanácsai „technikai akadályokat” állíthatnak fel, például előírhatják, hogy a bérlőknek be kell mutatniuk személyi igazolványukat, ideiglenes lakcímre kell bejelentkezniük, bérleti szerződést kell aláírniuk, be kell tartaniuk a be- és kilépési időkre vonatkozó előírásokat, és ki kell takarítaniuk az épületet.

Truong Thanh Duc ügyvéd hozzátette, hogy az igazgatótanács a lakók közösségét képviseli, és a társasházra vonatkozó szabályok szerint működik. Az igazgatótanács hatáskörét nem lehet a törvényen túl növelni. Csak arra képesek, hogy a lakókat mozgósítsák a törvények megértése és betartása érdekében.

A lakásokban folytatott üzleti tevékenységnek is be kell tartania a törvényeket.

Ho Si Minh-város különösen egyértelműen meghatározza a lakóépületekben működő szolgáltató és kereskedelmi üzletek feltételeit azokban az esetekben, amikor a lakóépület vegyes funkciójú, beleértve az irodai, szolgáltató és kereskedelmi üzletek funkcionális területeit.

Azok az üzletágak, amelyek nem tartoznak a 2023. évi Lakástörvényben meghatározott esetek alá, és amelyeknek meg kell felelniük a feltételes befektetésre és üzletágakra vonatkozó jogszabályoknak.

Kiadó üzlethelyiség egy társasház földszintjén Thu Duc Cityben (HCMC) - Fotó: Q.DINH

Létezik egy jogi folyosó a régóta fennálló jogsértések kezelésére.

A Tuoi Tre-vel beszélgetve Nguyen Minh Tao úr (aki Ho Si Minh-városban, Thu Duc városában, Phuoc Long B kerületben lakik) reméli, hogy az új jogi folyosók a helyi igazgatási ügynökségek elszántságával ötvözve jobb életkörülményeket biztosítanak az embereknek.

Tao úr szerint abban a lakóházban, ahol lakik, egy család macskafarmmá alakította a lakását, és több tucat nagyon büdös macskát neveltek.

Először a lakók azt hitték, hogy ez a család társaságért tart macskákat, ezért együttéreztek és kedves megjegyzéseket tettek, de amikor megtudták, hogy ez egy hely macskák tenyésztésére és online értékesítésére, a környező háztartások azt javasolták, hogy hagyják abba. Tao úr szerint az új Lakásügyi Törvény és a városi rendeletek értelmében ez az üzlet károsan hatott a lakosok levegőjére és lakókörnyezetére, így az igazgatótanács és a helyi hatóságok teljes mértékben a szabályoknak megfelelően kezelhetik.

Tran Tuan Hoan úr, egy Thu Duc városrészben található társasház igazgatótanácsának vezetője elmondta, hogy bár a szabályozások kimondják, hogy a lakások kizárólag lakhatásra szolgálnak, és a lakók nem folytathatnak üzleti tevékenységet a társasházban, egyes lakosok mégis megkerülik a törvényt azzal, hogy élelmiszerboltokat, manikűrszalonokat, élő online értékesítési helyeket, raktárakat vagy korrepetálási helyeket nyitnak diákoknak, annak ellenére, hogy az ajtók és a függönyök zárva vannak.

Ezért Hoan úr úgy véli, hogy ezek a konkrét szabályozások segíteni fogják az igazgatótanácsokat és az adminisztrátorokat abban, hogy agresszívabban kezeljék a lakókat és a társasház biztonságát érintő, nem lakáscélú tevékenységeket.

„Azokat a tevékenységeket, amelyek nem befolyásolják a biztonságot, a rendet és a környező lakók életét, és a lakók nem reagálnak, vagy nem tesznek panaszt, az igazgatótanács fogja megvizsgálni. Azonban a tiltott magatartások körébe tartozó tevékenységek esetében minden társasház igazgatótanácsának határozottan fel kell lépnie” – mondta Hoan úr.

Tran Minh Cuong ügyvéd - Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája - elmondta, hogy a lakásügyi törvény meghatározta a társasházak használata során tiltott cselekményeket, Ho Si Minh-város szabályozása pedig konkrétabban meghatározza a társasházak kezelése és használata során megengedett és tiltott cselekményeket, valamint egyértelműen meghatározza az egyes szervek felelősségi körét.

Ez tehát egyértelmű jogi folyosó lesz a kezelő hatóságok számára a szabálysértések kezelésére és szankcionálására, segítve az embereket abban, hogy biztonságosabb és védettebb lakásokban élhessenek.

Forrás: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm