A földtörvény módosítása az egekbe szökő földárak közepette

Ez a beletörődő sóhaj egy fiatal riportertől származik – akinek stabil állása és átlagos jövedelme van –, de még mindig nem mer álmodni arról, hogy letelepedjen a fővárosban.

Ez a megszállottság egyre gyakoribb valósággá válik fiatalok milliói számára olyan nagyvárosokban, mint Hanoi vagy Ho Si Minh-város, ahol az átlagos lakásárak elképzelhetetlen magasságokba emelkedtek.

Az Építési Minisztérium szerint csak 2024-ben a hanoi lakásárak 40-50%-kal emelkedtek az előző évhez képest, és sok projekt esetében még ennél is magasabbak az árak. Ho Si Minh-városban sem könnyebb a levegővétel, átlagosan 20-30%-kal emelkedtek az árak.

Mindössze fél évvel később, most az egy évtizeddel ezelőtt épült, szerény alapterületű lakások ára is 70-80 millió VND/m²-re ugrott. A luxuslakások ára akár 150 millió VND/m² is lehet, sőt egyes helyeken a 200 millió VND/m²-t is meghaladó árakat állapítanak meg.

Ez az ár nemcsak a fiatalok számára elérhetetlen, de még a középosztályt is veszteséges helyzetbe hozza.

Tisztázni kell a „piaci földár” fogalmát, és el kell választani a „spekulatív ártól” vagy a „buborékártól”. Fotó: Hoang Ha

Egy közgazdász szerint ez a helyzet a házvásárláshoz szükséges felhalmozási időt... 60 évre emelte – ami a kétszerese a 30 éves küszöbnek, amelyet az IMF az ingatlanbuborék jelének tekint.

Más szóval, a jelenlegi átlagjövedelem mellett egy vietnami ember egész életét dolgozással tölti anélkül, hogy saját házat tarthatna fenn, nem is beszélve a megélhetési költségekről, a gyermeknevelésről vagy az élet egyéb anyagi nehézségeiről.

Július elején a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium arra figyelmeztetett, hogy a földárakban „jelentős ingadozások” lesznek a következő időszakban, mivel sok település új földárlistákat fog kiadni a 2024-es földtörvény értelmében.

Hol folytatódik a földár-őrület?

Miért emelkednek ilyen gyorsan az ingatlanárak?

A 2024-es földtörvény előírja, hogy a helyi földárlistáknak „közel kell lenniük a piaci árakhoz”. A földárlista, egy új eszköz, amelytől elvárják, hogy hűen tükrözze a piaci értékeket, sajnos legalizálja a spekuláció és a manipulált árverések okozta földlázat.

Miért van ez így?

Mi a piaci ár? Az úgynevezett „piaci árat” manapság gyakran virtuális tranzakciókból, rövid távú spekulációs lázból, abnormálisan magas aukciós árakból és felfújt egyedi tételekből állapítják meg – majd az egész területre alkalmazzák.

Ezenkívül az egekbe szökő telekárak minden kapcsolódó adó, díj és költség emelkedéséhez vezettek. A földhasználati cél megváltoztatására pályázó vállalkozások, a telkek szétválasztására vagy összevonására pályázók, vagy akár csak házakat építtetők – mind telekköltségeket kell fizetniük.

Sok olyan eset van, amikor lehetetlen a saját földterületen a használati célt megváltoztatni, mert az ember nem engedheti meg magának a hatalmas anyagi különbözetet.

Mindenki belekeveredett a földárak spiráljába: Az emberek nem engedhetik meg maguknak a házak megvásárlását; A vállalkozásoknak nincs már motivációjuk a befektetésre. Ennek eredményeként a gazdaság jelentős energiaforrást veszít mind a fogyasztás, mind a termelés terén.

A túlzottan magas földárak megszüntették az ösztönzőket, ahelyett, hogy a fejlődés erőforrásává váltak volna.

A 18. határozat végrehajtásának 3 évét és a 2024. évi földtörvény végrehajtásának 1 évét áttekintő, július 10-én reggel tartott konferencián Pham Minh Chinh miniszterelnök fontos szűk keresztmetszetekre mutatott rá: a földvisszaszerzési, -elosztási és -bérleti eljárások továbbra is lassúak; a földértékelés nem átlátható; az árveréseket az árak manipulálására használják fel; a földfinanszírozási politikák nem teljesen intézményesültek.

A miniszterelnök szerint különösen az állam szerepe, mint a földtulajdonlás képviselője az egész nép számára, nincs egyértelműen meghatározva, ami ahhoz a helyzethez vezet, hogy „aki birtokolja a hatalmat, az birtokolja a földet”, és „aki meghatározza az árat, az határozza meg az egész piacot”.

Ezen a konferencián a küldöttek őszintén elismerték azt is, hogy a föld állami tulajdonának rendszerével kapcsolatos ismeretek "még mindig korlátozottak".

Valójában a föld köztulajdonának rendszerének tartalma nem tisztázott. Az állam a reprezentatív tulajdonos, de a valóságban csak néhány szerv – vagy akár csak egy köztisztviselői csoport – rendelkezik joggal közvetlenül meghatározni a földdel kapcsolatos összes kérdést: a tervezéstől, a földkiosztáson, a földhasználati cél megváltoztatásán át az értékelésig. Amikor ezt a hatáskört nem ellenőrzik szigorúan, a föld könnyen a helyi érdekek szolgálatának eszközévé válhat.

A földárak megkülönböztetése szintén súlyos igazságtalanság. A külföldi befektetők vagy a „kedvezményezett” vállalkozások alacsony áron juthatnak földhöz, még teljes ösztönzőkkel is. Eközben a legtöbb hazai magánvállalkozásnak elképesztő áron kell földet vásárolnia, és mindenféle „piacilag címkézett” költséget kell viselnie. Ez torzítja az üzleti környezetet, ami a föld – egy különleges erőforrás – nem hatékony felhasználását és súlyos pazarlást okoz.

Mi a teendő a Földtörvény módosításakor?

Először is tisztázni kell a „piaci földár” fogalmát, és el kell választani a „spekulatív ártól” vagy a „buborékártól”. A földárlisták nem származhatnak szabálytalan aukciókból vagy manipulált tranzakciókból, hanem valós tranzakciós adatokon, hosszú távú átlagokon kell alapulniuk, és függetlenül monitorozni kell őket.

Másodszor, az állam szerepét – mint a nép földtulajdonának képviselőjét – konkrétan intézményesíteni kell. Az állam nemcsak az „árak meghatározója”, hanem a „méltányosság védelmezője” is. A földelosztási és árképzési politikáknak nyilvánosnak, átláthatónak kell lenniük, és egyértelmű társadalmi ellenőrzési mechanizmussal kell rendelkezniük.

Harmadszor, a földfinanszírozási politikák átfogó reformjára van szükség. A magas földárak nem használhatók fel a költségvetési bevételek növelésére. Ha az állam forrásokhoz akar jutni a földből, akkor átfogó reformokkal kell együtt járnia az értékelés, a földhasználati adó és a beruházási ösztönzők terén – a méltányosság és a hatékonyság elvein alapulva.

Negyedszer, a földhasználat-tervezést kétszintű kormányzati modell szerint kell kialakítani, hosszú távú vízióval és szorosan a társadalmi-gazdasági fejlesztési stratégiához kapcsolódva. A földügyi adatbázisokat ki kell egészíteni és össze kell kapcsolni, megteremtve az alapot a monitoringhoz és a helyes döntések meghozatalához.

Végül – de legfőképpen – vissza kell juttatni a földet a jogos helyére: egy különleges erőforrást, amelyet nem lehet spekulatív piacokon értékelni, nem lehet eltorzítani a kérés és az adás döntéseivel.

A nemrégiben tartott 12. Központi Konferencia XIII. ülésszaka egyértelműen kimondta, hogy a földtörvény módosításának célja az „átláthatóság, a méltányosság, a hatékonyság és az érdekek harmóniájának biztosítása az állam, az emberek és a vállalkozások között”. Ez nem csupán politikai iránymutatás – hanem az igazságosság ígérete a letelepedés álmát sóhajtozó emberek milliói számára.

Gyors és határozott cselekvés nélkül az otthonteremtés álma egy egész generáció számára luxuscikknek számít; a termeléshez és üzleti tevékenységhez szükséges földterületekhez való hozzáférés elérhetetlen lesz a vietnami vállalkozások számára.

Ez a probléma az egész tisztességtelen és nem piaci erőforrás-elosztási rendszerhez kapcsolódik, nem csak az ingatlanpiachoz. A felülvizsgált földtörvénynek foglalkoznia kell ezekkel a követelményekkel.

Vietnamnet.vn

Forrás: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html