A kormány és az Állami Bank számos támogató intézkedésének köszönhetően 2023 második felétől az ingatlanpiac egyes szegmensekben a tranzakciók volumenének javulását mutatta. A várakozások szerint az ingatlanpiac 2024-ben is folytatja a fellendülést.
Nguyen Minh Giang úr, a KB Securities Vietnam vezető ügyfélvagyon-kezelési szakértője a PV.VietNamNet-nek a Giap Thin 2024 évének ingatlanpiacáról, valamint az ingatlanrészvényekről és kilátásairól beszélt.
A fénypontok a lakások és a családi házak.
- Az ingatlanpiac a fellendülés jeleit mutatta 2023 második felében. Mi az Ön értékelése erről az értékelésről?
Nguyen Minh Giang úr: Megfigyeléseim szerint a 2023-as ingatlanpiac enyhe javulást mutatott az év második felében, de a helyzet lokális és egyértelműen differenciált. A nagyvárosokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, a régi lakások szegmensének ára továbbra is emelkedik. Néhány középkategóriás lakásokból álló projekt, amelyek eladásra kínálnak ingatlant, befektetőket vonzott a befektetésre.
Emellett a magánlakás-piac is meglehetősen jól helyreállt. Néhány tartomány és város, ahol erős a közberuházások fejlődése, szintén olyan helyek, ahová sok befektető érkezik, és ezeken a területeken az eladási árak is az általános szintnél kevésbé csökkentek. A telkek szegmensében az elővárosi telkek, üzletházak, üdülővillák stb. továbbra is borús hangulatot árasztanak.
Az Országgyűlés a közelmúltban hivatalosan is elfogadott három fontos törvényt, amelyek közvetlenül érintik az ingatlanipart: a módosított lakástörvényt, a módosított ingatlanüzleti törvényt és a módosított földtörvényt.
Az ingatlanszektor nagymértékben függ a jogi tényezőktől, ezáltal felszabadítva a tőkeforrásokat és felgyorsítva a projektek megvalósítását. Ezért a befektetők abban reménykednek, hogy a fenti 3 törvény, amelyeket hivatalosan 2025. január 1-jétől alkalmaztak, lendületet ad a piac virágzásához és fenntartható fejlődéséhez az új ciklusban.
- 2024-re áttérve, hogyan értékeli a piac fellendülésének lendületének folytatódását?
2024-ben a laza monetáris politikai irányultság továbbra is fontos tényező lesz, amely segíti az ingatlanpiac fellendülésének lendületét. A 2022 végi és 2023 eleji lakossági betétek nagy része visszatér a termelésbe, és egy része befektetési csatornákat talál. Az ingatlanpiac mindig prioritást élvez. Amikor a befektetési politika stabil, a befektetői bizalom visszatér, és ez az az időszak is, amikor az ingatlanpiac felmelegszik.
A piaci kilátások pozitívak, de valószínűleg lokalizáltak és fragmentáltak lesznek.
Az olyan felső kategóriás szegmensek, mint az üdülővillák, üzletházak stb., továbbra is borúsak lesznek, befektetők nélkül. Ezzel párhuzamosan a földterületek és a „zöld rizs” földterületek erősen spekulatív szegmense is továbbra is csendes marad, mivel az ebben a szegmensben részt vevő befektetők többsége nagy pénzügyi tőkeáttételt használ, a valós kereslet nem nagy, és a jogi eljárások még mindig befejezetlenek. A túlkínálat ebben a szegmensben nagyon nagy, így nehéz javulni 2024-ben.
Ezenkívül a nagyvárosokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, a lakások szegmense megfelelő eladási árat kínál az átlagos jövedelmű emberek számára. Ezután a családi házak szegmense is tovább fog talpra állni az emberek valós igényeinek megfelelően.
3 kihívással néz szembe
– Ön szerint milyen kihívásokkal néz még szembe az ingatlanpiac?
Úgy gondolom, hogy az ingatlanpiac három kihívással néz szembe.
Először is, a gazdaság általános kontextusa. 2024-ben a globális gazdaság lelassulhat. Belföldön a hitelnövekedés 2023 október végére mindössze 7,39%-ot ért el, és csak az év utolsó két hónapjában gyorsult fel igazán, 13,7%-os növekedésre. Ebből látható, hogy a vállalkozások és a lakosság részéről nagyon alacsony az új hitelek iránti kereslet, míg korábban a kamatláb meglehetősen magas volt.
A világgazdaság általánosságban továbbra is szürke tónusban van. A belföldi pénzforgalom nagyon alacsony. Vietnam feldolgozóipari PMI indexe hónapok óta 50 pont alatt van, ami szintén annak a jele, hogy a gazdaság iránti kereslet továbbra is meglehetősen alacsony. Ezért nemcsak az ingatlanszektor, hanem a gazdaság minden ágazata szembesül ezzel a kihívással.
Másodszor, a pénzforgalom. Az ingatlanhitelek, amelyek a gazdaság teljes hitelállományának több mint 21%-át teszik ki, 2023-ban gyorsabban nőttek, mint az iparág általános növekedési üteme. Ez tükrözi a nehézségek elhárítására irányuló politikák és az ingatlanvállalkozások tőkéhez jutását segítő megoldások hatékonyságát.
Meg kell azonban jegyezni, hogy az ingatlanüzletágak pénzforgalma többnyire nehézségekkel küzd. 2023-ban nagyon kevés vállalkozásnak volt eladó új projektje, és az alaptevékenységből származó pénzforgalom többnyire negatív.
Ha 2024-re a projektek nem tudják megoldani a jogi problémákat és kiépíteni a termékek piacra dobásához szükséges infrastruktúrát, az kockázatokkal jár. Nem is beszélve arról, hogy a lejáratra nehezedő nyomás hatalmas, több mint 120 000 milliárd VND. Ez a legmagasabb lejárati szint az elmúlt 5 évben.
Harmadszor, a jogi tényező. Az ingatlanügyletek számos nehézséggel szembesülnek a projektek megvalósítása során. Ez az oka annak is, hogy az elmúlt években csökkent a kínálat.
Egy új projekthez a tőke 70%-ának az ügyfelektől és hitelektől kell származnia. A befektető csak a tőke 30%-át fedezi. Jogi nehézségek esetén a vállalkozás nem tud tőkéhez jutni a projekt megvalósításához, ami lelassítja a projektet, növeli a költségeket, ami számos következménnyel jár a vállalkozás számára és kockázatokkal a piac számára.
Ezért úgy gondolom, hogy a törvényesség a kulcstényező az ingatlanpiacon.
2025-től visszafelé haladva, 2027-től kitör az ingatlanpiac?
- Mikor gondolja, hogy a piac megfordul? Milyen tanácsot adna az ingatlanbefektetőknek?
A 2024-2025-ös időszakban az elsődleges piacon csökkenni fognak a befektetők eladási árai. Ez szükséges ahhoz, hogy a vállalkozások kilépjenek a nehéz körből. A kínálat és a kereslet könnyebben találkozhat. Ez az ingatlanpiac fordulópontjának egyik jele is.
Egy másik fontos jel a lakosság jövedelme. A lakosság jövedelmének csökkenésével nehéz fordulópontot látni az ingatlanpiacon 2024-ben. Ez csak egy lassú fellendülés lehet, főként differenciáltan.
A következő fontos tényező jogi jellegű, három fontos törvény lép hatályba 2025. január 1-jétől. Ez egyben az átmeneti időszaknak is tekinthető a régi és az új ciklusok között.
Kutatásom szerint a fordulópont után a piacnak általában legalább 2 évre van szüksége a stabilizációhoz és az újbóli erőteljes növekedéshez.
Ezért azt jósolom, hogy 2025 második fele lesz az ingatlanpiac fordulópontja. 2027-től fog igazán javulni a piac, amikor a gazdasági ciklus túljut a nehéz időszakon, a jogrendszer kiépül, és az emberek jövedelme újra növekedni kezd. A vállalkozások is megfelelő üzleti orientációval fognak felemelkedni.
A befektetők számára úgy gondolom, hogy rendkívül fontos a személyes pénzáramlás kezelése és a megfelelő befektetési időpont megválasztása ebben az összefüggésben.
Amikor a gazdaság még bizonytalan állapotban van, a geopolitikai kontextus nem stabil, a befektetési arányok elosztásának megfelelőnek kell lennie, és ez sokat segíthet. Az ingatlanok terén a befektetőknek a központi, pénzforgalmi szempontból kedvező ingatlanokat kell keresniük. Ezenkívül vannak olyan területek, amelyeket erősen támogatnak az állami beruházások kifizetése, az alacsony és közepes jövedelműek szegmense stb. A lényeg az, hogy a piac fordulópontja alapján a megfelelő időpontot válasszuk ki, hogy a pénzforgalom a legjobb befektetési teljesítményt elősegíthesse.
Az ingatlanrészvények árfolyama szorosan követi az ingatlanpiac melegét és hidegét.
- Hogyan értékeli a tőzsdén jegyzett ingatlancégek részvényeit?
Úgy vélem, hogy az ingatlanpiac mindig szorosan összefügg és összhangban van a tőzsdén jegyzett ingatlancégek részvényárfolyamaival.
A 2021-es földláz idején az ingatlanrészvények árfolyama mindössze néhány hónap alatt 5-10-szeresére emelkedett. 2022-ben, amikor az ingatlanpiac befagyott, sok ingatlanrészvény árfolyama „5-10-szeres eloszlású” volt. Az ingatlanrészvényeket gyakran nevezem „mennyit emelkednek, mennyit esnek”, ami egyértelműen tükrözi a piac jellegét és a vállalkozások nehézségeit.
2022-ben számos befektető és ingatlantulajdonos részvényeit felszámolták. Ez volt a legnehezebb időszak az ingatlanpiac számára.
Azonban mindig ott rejlik a veszélyben a lehetőség. A legnehezebb időszak a legjobb a „vadászatra”. Objektíven nézve sok tőzsdén jegyzett ingatlancég nehézségekkel néz szembe a hatalmas projektfejlesztés és a magas eladósodottság miatt. Ugyanakkor sok jó ingatlancég is van, és most jön el az az időszak, amikor ők vadászni fognak.
Azt jósolom, hogy 2024-2025-ben fellendülnek majd az ingatlanszektorban az egyesülések és felvásárlások (M&A).
Az egyéni befektetők számára ez szintén nagyon jó alkalom a vállalkozások átvilágítására, minőségi, hosszú távú jövőképpel rendelkező befektetésre alkalmas vállalatok keresésére.
Egy jó vállalkozásnak jó és egészséges pénzügyi potenciállal kell rendelkeznie. Ezeknek a vállalkozásoknak kevés adósságuk van, alacsony tőkeáttétellel. Magának a vállalkozásnak is rugalmasnak kell lennie üzleti orientációjában, például át kell állnia a középjövedelmű csoport szegmensére, szociális lakásokat kell építenie stb., hogy a jelenlegi nehéz helyzetben is fenntartsa a bevételt és a pénzforgalmat.
A pénzügyileg erős vállalkozásoknak jelenleg számos olyan fúziós és felvásárlási lehetőségük lesz, amelyek fenntartható fejlődési értéket képviselnek az új ciklusban. Ez egy olyan megjegyzés a befektetőknek, amelyre érdemes figyelniük, amikor jó vállalkozást keresnek.
Hangsúlyozni kell, hogy az ingatlanpiac működési ciklusa hosszabb és lassabb lesz, mint általában a részvénypiacé. A befektetőknek hosszú távú perspektívával kell rendelkezniük, ha ingatlanrészvényekbe fektetnek be ebben az időszakban, mivel az ingatlanpiaci „szuper nagy” hullám már elmúlt. Egy 2021-eshez hasonló nagy hullám kialakulásához az ingatlanrészvények csoportjának 7-8 éven át kellett felhalmozódnia.
Köszönöm!
Véleménye szerint a három új törvény – a módosított lakástörvény, a módosított ingatlan-üzleti törvény és a módosított földtörvény – mely pontjai lesznek azok, amelyek alkalmazásakor pozitív hatással lesznek az ingatlanpiacra az új ciklusban?
* Ez azt jelenti, hogy a külföldön élő vietnamiak ugyanúgy ingatlanügyleteket folytathatnak, mint az országban élők. Ez segíteni fog az éves Vietnamba irányuló átutalások növekedésében. Vietnam a világ 3 legmagasabb átutalással rendelkező országa közé tartozik.
* Szigorítani kell a földterületek felosztását és értékesítését. Ez minimalizálja a földspekulációt, elkerüli az erőforrások pazarlását, és a valódi kereslettel rendelkező szegmensekre összpontosít.
Az ingatlanpiaci vállalkozásoknak az elkövetkező időszakban az új ciklusnak megfelelő ingatlanpiaci szegmensek felé kell orientálódniuk, ezáltal hozzájárulva az ingatlanpiac stabilizálásához és fenntarthatóbb fejlesztéséhez.
* Rózsaszín könyvek kiadása mini lakásokhoz, a lakás tulajdonjogának időtartamának meghatározása nélkül.
* A 2014. július 1. előtt földhasználati okmányokkal nem rendelkező földterületek vörös könyvbe kerülnek.
* A földár-keretrendszer megszüntetése, a földár meghatározása piaci elvek alapján. A kártérítési formák diverzifikálása a visszaszerzett földterületek tulajdonosai számára. A visszaszerzés előtt újbóli lakhatás biztosítása. Azok, akiknek a mezőgazdasági földterületét visszaszerzik, lakóingatlanokkal/lakásokkal részesülnek kártérítésben.
Ez segít az embereknek nagyobb hasznot húzni, a vállalkozások pedig könnyebben megtisztíthatják a földet és gyorsabban megvalósíthatják a projektjeiket.
* A vállalkozások évente fizetik a földhasználati adót, ahelyett, hogy egyszerre kellene megfizetniük.
* Nyíltabb mechanizmus a mezőgazdasági földterületekre vonatkozóan, például az egyéni tulajdon maximális mértéke 10-ről 15-szörösére nőtt. Azok a magánszemélyek, akik nem közvetlenül mezőgazdasági földet termelnek, továbbra is részesülhetnek rizstermő földterület átruházásában.
Összefoglalva, ez a három módosított törvény mélyreható hatással van a társadalom minden aspektusára és minden társadalmi rétegre. Hatályba lépésük várhatóan segíteni fogja a vállalkozásokat a jogi nehézségek leküzdésében, valamint az ingatlanszektor fejlődésének új irányt szab majd az új ciklusban. Az ingatlankínálat fokozatosan visszatér, és olyan termékek felé mozdul el, amelyek fenntartható értéket teremtenek a gazdaság számára, és az emberek alapvető szükségleteit célozzák meg.
[hirdetés_2]
Forrás
![[Fotó] A 13. Párt Központi Bizottságának 14. konferenciájának megnyitója](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/05/1762310995216_a5-bnd-5742-5255-jpg.webp)
Hozzászólás (0)