A műholdas városok lehetőségei

A valódi lakhatási igényű emberek a szűkös kínálat miatt továbbra is nehezen találnak helyet, ahol a szó valódi értelmében „letelepedhetnek”.

Miután Ho Si Minh-város kibővítette közigazgatási határait, sokan arra számítottak, hogy ez fellendíti az ingatlanpiacot, segít növelni a kínálatot, ezáltal elérhetőbb szintre emelve az árakat. A valóság azonban ennek az ellenkezője volt, mivel a lakásárak tovább emelkedtek, miközben a kínálat továbbra is szűkös maradt.

A lakásvásárlási trendek változnak

A DKRA Consulting (a DKRA Group alá tartozó vállalat) 2025 augusztusi Ho Si Minh-városra és környékére vonatkozó lakáspiaci jelentése szerint Ho Si Minh-városban és a szomszédos tartományokban a lakóingatlanok a fellendülés pozitív jeleit mutatják. A szakértő kiemelte a lakáspiacot, ahol 28 114 darab új lakást adtak el, ami 58%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban, a felszívódási ráta pedig több mint 20 000 darab volt, ami 3,1-szerese a 2024-es értéknek. A sorházak és villák szegmensében 10 133 termék kínálata volt tapasztalható, ami 71%-os növekedést jelent az előző évhez képest, a fogyasztás pedig 4817 darab volt, ami négyszerese a 2024-es értéknek. Csak a telkek esetében 7167 termék volt a kínálatban, ami csak kismértékű, 3%-os növekedést jelent, de a felszívódási ráta elérte az 1130 terméket, ami 2,2-szerese a növekedésnek.

A 826 EC számú kereskedelmi városi terület jelenleg Dél-Ho Si Minh-város befektetési és lakóövezeti központja, elhelyezkedési előnyének köszönhetően - a Le Van Luong és a Long Hau kereszteződésében található -, minden telek piros könyvvel és elfogadható árakkal.

Vo Hong Thang, a DKRA Consulting vezérigazgató-helyettese szerint a piac egyértelműen átalakulóban van. Tay Ninh tartomány jelenleg a sorházak és villák kínálatának 40%-át, az elsődleges fogyasztásnak pedig 67%-át teszi ki az év első 8 hónapjában. A régi Binh Duong környékén a lakáspiac még a régi Ho Si Minh-városét is megelőzte, a kínálat 45,5%-át és a fogyasztás 46,7%-át képviselve. Azonban továbbra is erős differenciálódás tapasztalható, Ho Si Minh-város főként a felsőkategóriás, „A” osztályú lakások szegmensére összpontosít, míg a környező területek a középkategóriás és megfizethető szegmensekben vezetik a piacot.

A vásárlókkal kapcsolatban Pham Lam úr, a DKRA Csoport elnöke elmondta, hogy jelenleg két fő csoportra oszthatók: a lakhatási céllal vásárlókra és a befektetési céllal vásárlókra. A befektetői csoportot általában azok alkotják, akik már rendelkeznek ingatlannal, van szabad pénzük, értik a piacot és a finanszírozást, és érdeklődnek a jövedelmezőség, a közlekedési lehetőségek, a jövőbeli tervezés, a befektetők és a fizetési módok iránt. Ezzel szemben a lakhatási céllal vásárlók csoportját általában az első lakásukat vásárolók alkotják, mérsékelt pénzzel, körültekintő döntéseket hoznak, és nagyobb figyelmet fordítanak olyan tényezőkre, mint a helyszín, a lakókörnyezet, a szolgáltatások, az ár és a banki támogatás.

Lam úr a DKRA Realty (a DKRA Csoport Általános Marketing és Forgalmazási Ügynöksége) adataira hivatkozott, amelyek azt mutatták, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlók aránya továbbra is domináns a lakásvásárlást végző csoporttal szemben. A befektetési célú ingatlanvásárlók életkora jellemzően 35 és 44 év között van, ami 37%-ot tesz ki, míg a lakásvásárlást végző csoport a 25 és 34 év közötti korosztályra koncentrálódik, ami 40%-ot tesz ki. Figyelemre méltó, hogy az ingatlanbefektetési ügyfelek többsége továbbra is Ho Si Minh-városban él.

A DKRA Csoport elnöke szerint az ingatlanpiaci „hullám” átterjedt a kibővített Ho Si Minh-várossal határos és a vele határos területekre is, mint például Can Gio, Can Giuoc és Long Hau. Ezek fontos pufferzónákká válnak, sorházi projektek csoportjaival, szinkron közművekkel, fenntartható értékkel, amelyek valós lakhatási igényeket elégítenek ki, mintegy 3 milliárd VND költségvetéssel. Például a Long Hau Ipari Park melletti 826 EC projekt, amelyet a Hai Thanh Ingatlankereskedelmi Vállalat Korlátolt Felelősségű Társaság valósított meg, nagy figyelmet kapott a 30 év alatt 70%-os hiteltámogatási politikájának, a 15 hónapos kamatfinanszírozásnak, a 24 hónapos tőketörlesztési türelmi időszaknak, valamint a gyors fizetési és nagykereskedelmi vásárlások esetén kedvezményes kedvezményeknek köszönhetően. Ez a projekt 760 sorházat kínál 80-120 m² alapterülettel, 98%-ban kiépített infrastruktúrával és építésre készen.

Egy másik megfigyelhető tendencia, hogy a fiatalok egyre inkább a mellékövezetekben választanak lakhatást. Nagyra értékelik a zöld életmód élményét, amely a tömegközlekedés irányába fejlődő nagyvárosi területekhez kapcsolódik. Emellett az átlátható jogi tényezőket is előfeltételnek tekintik. Ennek a szigorú igénynek a kielégítése érdekében sok befektető folyamatosan fejleszti termékeit, zöld – intelligens – fenntartható városi területeket fejleszt, amelyek szisztematikus infrastrukturális kapcsolatokkal járnak.

Szabályos városok fejlesztésére van szükség

Makrogazdasági szempontból Dr. Can Van Luc közgazdász elmondta, hogy a 2025-2026-os időszakban a globális gazdasági kép még mindig sok szürke árnyalattal néz szembe, amikor a Világbank adatai szerint a növekedési ütem várhatóan lassulni fog, a 2024-es 2,8%-ról a következő 2 évben 2,3%-ra. Rámutatott a fő okokra, mint a közel-keleti és ukrajnai véget nem érő geopolitikai konfliktusokra, a tartós inflációs nyomásra, a növekvő államadósság-kockázatokra, valamint a három fő gazdaság – az Egyesült Államok, Kína és az Európai Unió – növekedésének csökkenésére. Ebben a képben azonban még mindig vannak pozitív pontok, amikor a globális közberuházások a fellendülés jeleit mutatják.

Dr. Can Van Luc szerint Vietnam esetében a helyzet némileg optimistább az új és kiemelkedő növekedési tényezőknek köszönhetően. Ezek egyike a regisztrált külföldi közvetlen befektetések (FDI) tőkeáramlása, amely várhatóan eléri a 26,14 milliárd USD-t 2025-ben, ami 7,3%-os növekedést jelent az előző évhez képest, és 2026-ra 42-46 milliárd USD-re emelkedhet, ami 12-14%-os növekedésnek felel meg. Ebből az ingatlanszektor önmagában 5 milliárd USD-t tesz ki, ami a teljes FDI tőke mintegy 20%-a 2025 első 8 hónapjában. Általánosságban elmondható, hogy a vietnami gazdaság fénypontja a beruházások fellendülése, a FDI növekedése – bár némileg lassulva – és a turisztikai ágazat fellendülése.

Emellett az új politikai orientáció egyértelmű hatást gyakorol az ingatlanpiacra is. Dr. Can Van Luc elmondta, hogy a földintézmények befejezése a 2024-es földtörvény és az ingatlanüzletágról szóló törvény módosításával, valamint az adminisztratív rendezési folyamattal együtt nagyszerű lehetőségeket nyitott meg. Csak Ho Si Minh-város az egyesülés után a terület 2,4-szeresére, a lakosság 37%-kal nőtt, a GRDP elérte a 2,078 billió VND-t, ami a teljes régió 67,74%-át teszi ki, az egy főre jutó GRDP pedig elérte a 19,49 millió VND-t. Ez az alapja annak, hogy áttörésre számítsunk, amely erősen befolyásolja az ingatlanpiacot.

Emellett számos kulcsfontosságú szakpolitika is létezik, mint például a zöld gazdaság és a digitalizáció előmozdítását célzó pillérpolitikák kidolgozása, a lakhatásról szóló 21/2021/QH15. számú határozat végrehajtása, a tőkeforrások diverzifikálása a Nemzeti Lakásalapon keresztül, a korrupció elleni küzdelem megerősítése a földgazdálkodásban, valamint a kétszintű közigazgatási modell átalakítása az irányítási hatékonyság javítása érdekében. Mindezeket olyan hajtóerőnek tekintik, amely segíti az ingatlanpiac, különösen a műholdas szegmens fellendülését.

Ngo Viet Nam Son, a tudományok doktora és építészmérnök egyetért a fenti nézettel, és úgy véli, hogy a szomszédos területek egyesülése Ho Si Minh-város területének bővítése érdekében a várost a „szupervárosi” korszakba emeli terület, népesség és gazdasági szerep tekintetében. A nagyobb méret nagy előnyöket kínál a fejlesztési tér és a piaci erőforrások tekintetében, ugyanakkor jelentős kihívásokat is jelent a városüzemeltetés, az infrastruktúra elosztása és az emberek mozgásának ellenőrzése terén.

Ebben az összefüggésben a szakértő úgy véli, hogy Ho Si Minh-város városi területének tervezésének hosszú távú, 2030-2050-ig tartó vízióval kell rendelkeznie, egy többközpontú modellel. Ahelyett, hogy mindent a központi magba sűrítenének, a kibővített városnak szatellit városokat kell fejlesztenie az övben, amelyek mindegyike speciális funkciókat lát el, mint például az ipar, a szolgáltatások, az oktatás-képzés, az intelligens város vagy az ökoüdülő. Ez a többpólusú hálózat csak akkor igazán hatékony, ha egy modern, régiók közötti közlekedési rendszer köti össze, beleértve az övvonalakat, autópályákat és városi vasutakat, biztosítva a kényelmes közlekedést a központ és a szatellit területek között. „Ennél is fontosabb, hogy a tervezés hangsúlyozza az „élhető szatellit városok” kritériumait, ami azt jelenti, hogy ezeknek a városoknak valóban élhetőnek kell lenniük ahhoz, hogy vonzzák a lakosokat a hosszú távú letelepedésre. Csak akkor érzik majd az emberek biztonságban magukat, ha a műszaki és társadalmi infrastruktúrába szinkronban fektetnek be, az egészségügy, az oktatás és a foglalkoztatás alapvető közműveivel együtt. Ez a kulcs ahhoz, hogy a szatellit városok betöltsék szerepüket a központi magra nehezedő nyomás csökkentésében, miközben elősegítik az egész régió kiegyensúlyozott és fenntartható fejlődését” – hangsúlyozta a szakértő.

2025 Lakóingatlan Fórum

A kínálat és az emelkedő ingatlanárak tekintetében számos problémával küzdő ingatlanpiac kontextusában... a Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) a Nguoi Lao Dong újsággal és az Ingatlan Szemle Közösséggel együttműködve szeptember 18-án délután megszervezte a "Műholdas hullámok" témájú "Lakásingatlan Fórum 2025" rendezvényt a New World Saigon Hotelben (HCMC).

A fórum a következő kérdéseket veti fel: Hogyan befolyásolják a jogi dokumentumok az ingatlanpiacot; Hogyan fogja a három intézményi - pénzügyi - adat-hajtóerő alakítani a „vietnami műholdas szabványt” a következő 5 évben; Milyen megoldásokkal rendelkeznek a menedzsment ügynökségek a műholdas ingatlanok irányításában, támogatásában, a piac stabilizálásában és a fenntartható fejlődés orientálásában?

Több tucat nagyszabású projekt

A DKRA Consulting statisztikái szerint Ho Si Minh-városban és környező területein jelenleg mintegy 18, több mint 100 hektáros városi projekt fut, összesen több mint 16 500 hektáron, ebből 8 projektet valósítottak meg és valósítanak meg, összesen több mint 3500 hektáron, több mint 50 000 lakhatási terméket kínálva a piacnak.

Forrás: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm