Satu juta unit perumahan sosial menghadapi kendala pendanaan dan alokasi lahan.

Kendala pasokan

Pada tanggal 19 Mei, Kementerian Konstruksi mengadakan konferensi untuk melaksanakan Proyek investasi dan pembangunan setidaknya 1 juta unit perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030 (Proyek). Menurut Kementerian Konstruksi, pelaksanaan kebijakan perumahan sosial telah mengungkap beberapa kekurangan dalam perencanaan dan alokasi lahan untuk pembangunan perumahan sosial; mekanisme dan kebijakan untuk mendorong pembangunan perumahan sosial dan perumahan pekerja, dan lain sebagainya. Kementerian Konstruksi telah mengajukan dan Perdana Menteri telah mengeluarkan Proyek yang mengidentifikasi pembangunan perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri sebagai salah satu tugas utama dalam pembangunan sosial ekonomi negara. Tujuannya adalah untuk berupaya menyelesaikan sekitar 1 juta unit perumahan sosial di berbagai daerah pada tahun 2030.

Karena kelangkaan pasokan perumahan sosial, paket kredit preferensial sebesar 120.000 miliar VND belum menghasilkan pinjaman yang beredar.

Secara spesifik, rencana tersebut mencakup penyelesaian sekitar 428.000 unit perumahan sosial selama periode 2021-2025 dan sekitar 634.200 unit perumahan sosial selama periode 2025-2030. Bersamaan dengan itu, target spesifik untuk penyelesaian perumahan sosial akan ditetapkan untuk setiap daerah pada setiap fase (2022-2025 dan 2025-2030). Untuk berhasil mengimplementasikan rencana ini, perlu untuk mengidentifikasi kesulitan dan hambatan guna menemukan solusi; "mendiagnosis masalah dengan benar adalah kunci untuk menemukan solusi yang tepat."

Pada konferensi tersebut, Bapak Nguyen Xuan Bac, Wakil Direktur Departemen Kredit untuk Sektor Ekonomi di Bank Negara Vietnam, menyatakan bahwa Pemerintah telah menyetujui paket kredit sebesar 120.000 miliar VND untuk pinjaman preferensial kepada investor dan pembeli perumahan sosial dan perumahan terjangkau, tetapi setelah dua bulan pelaksanaan, dana tersebut belum dicairkan. Hingga saat ini, Bank Negara Vietnam belum menerima daftar proyek sebagaimana diinstruksikan oleh Kementerian Konstruksi, oleh karena itu belum ada pinjaman yang beredar di bawah program pinjaman 120.000 miliar VND yang dihasilkan.

Menurut Bapak Bac, peraturan saat ini mengenai kelayakan untuk membeli perumahan sosial menghadapi banyak kritik, seperti persyaratan tempat tinggal dan persyaratan bahwa penghasilan harus dibebaskan dari pajak penghasilan pribadi, yang tidak lagi sesuai dalam konteks harga perumahan yang terus meningkat. Kesulitan dan hambatan ini juga akan menjadi alasan utama yang memengaruhi daya serap program kredit sebesar 120.000 miliar VND.

Untuk memastikan paket bantuan sebesar 120 triliun VND terlaksana secara efektif, perwakilan dari Bank Negara Vietnam mengusulkan agar kementerian dan lembaga terkait meninjau dan mengubah dokumen hukum terkait untuk menghilangkan hambatan hukum dan masalah prosedural dalam investasi dan pembangunan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, meningkatkan pasokan segmen real estat ini ke pasar dan memenuhi kebutuhan nyata masyarakat. Komite Rakyat provinsi dan kota perlu memperhatikan dan mengalokasikan lahan untuk pengembangan perumahan sosial; segera mengumumkan daftar proyek agar penerima manfaat dapat mengakses pinjaman dari bank komersial; dan meningkatkan upaya komunikasi kepada investor proyek perumahan sosial dan perumahan terjangkau, serta warga di wilayah mereka, mengenai program pinjaman 120 triliun VND.

Sementara itu, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menunjukkan bahwa kekurangan perumahan sosial disebabkan oleh fakta bahwa 20% lahan di kawasan perkotaan baru dan proyek perumahan komersial belum sepenuhnya terlaksana atau belum digunakan sesuai tujuan. Kekurangan lahan untuk pembangunan perumahan sosial di lokasi yang strategis di kota-kota besar dan kawasan industri masih umum terjadi. Banyak Komite Rakyat provinsi belum cukup memperhatikan lahan untuk pengembangan perumahan sosial, sehingga tanggung jawab kepemimpinan perlu ditekankan dalam hal ini. Saat ini, rancangan revisi Undang-Undang Pertanahan menetapkan bahwa proyek perumahan sosial, ketika negara mengambil alih lahan untuk pembangunan demi kepentingan nasional, berhak mendapatkan pembebasan biaya penggunaan lahan. Jika biaya penggunaan lahan dibebaskan, prosedur lelang dan perhitungan tidak akan diperlukan, sehingga prosesnya menjadi jauh lebih mudah.

Karena kelangkaan pasokan perumahan sosial di Hanoi, proyek perumahan sosial NHS Trung Van di Distrik Nam Tu Liem telah menerima ribuan permohonan, yang mengakibatkan antrean panjang.

Warga setempat mengeluhkan berbagai kesulitan yang tak terhitung jumlahnya.

Pada konferensi tersebut, Bapak Tran Hoang Quan, Direktur Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa pengembangan perumahan sosial di kota ini masih menghadapi banyak kendala, seperti prosedur investasi yang kompleks; prosedur persetujuan perencanaan detail pada skala 1/500, alokasi lahan, dan perhitungan biaya penggunaan lahan. Selain itu, selain prosedur pembebasan biaya penggunaan lahan dan persyaratan deposit yang serupa dengan perumahan komersial, proyek perumahan sosial juga harus melalui prosedur seperti penilaian harga, verifikasi pembeli/penyewa yang memenuhi syarat, dan audit biaya untuk menentukan margin keuntungan standar. Lebih lanjut, dalam proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan yang mengalokasikan 20% lahan untuk pembangunan perumahan sosial, tidak ada peraturan yang mengatur penentuan biaya kompensasi untuk pembebasan lahan, biaya investasi pembangunan infrastruktur, dan alokasi biaya-biaya tersebut ke dana lahan untuk pembangunan perumahan sosial.

Binh Dinh akan segera memiliki apartemen dengan harga mulai dari 500 juta VND saja.

Pada pagi hari tanggal 19 Mei, Komite Rakyat Provinsi Binh Dinh mengadakan upacara peletakan batu pertama untuk proyek perumahan di dalam kawasan institusional Serikat Buruh yang direncanakan. Hadir dalam upacara tersebut adalah Ibu Truong Thi Mai, Anggota Biro Politik, Sekretaris Tetap Komite Sentral, dan Kepala Departemen Organisasi Pusat, bersama dengan para pemimpin lain dari Pemerintah Pusat dan Provinsi Binh Dinh.

Proyek perumahan di dalam Kompleks Lembaga Serikat Buruh Provinsi Binh Dinh adalah satu-satunya proyek yang dikembangkan oleh Konfederasi Umum Buruh Vietnam di provinsi Binh Dinh. Perusahaan Konstruksi dan Elektromekanik Gabungan IEC adalah investornya; proyek ini sedang dibangun di Kawasan Perkotaan Long Van, Kelurahan Tran Quang Dieu (Kota Quy Nhon) dengan luas total 37.617 m² dan total investasi lebih dari 1.100 miliar VND. Proyek ini bertujuan untuk membangun perumahan khusus bagi pekerja, anggota serikat buruh, dan buruh yang bekerja di kawasan industri. Proyek ini dirancang di bawah skema "Investasi dalam pembangunan lembaga serikat buruh di kawasan industri dan kawasan pengolahan ekspor", yang telah disetujui oleh Perdana Menteri dan sedang dilaksanakan oleh Konfederasi Umum Buruh Vietnam.

Proyek ini terdiri dari 4 blok gedung tinggi dengan 1.500 apartemen, yang menawarkan ukuran apartemen fleksibel mulai dari 50 hingga 70 m², dengan harga jual masing-masing mulai dari 500 hingga 700 juta VND per unit. Apartemen pertama diharapkan akan diserahkan pada kuartal keempat tahun 2024.

Bapak Pham Anh Tuan, Ketua Komite Rakyat Provinsi Binh Dinh, menambahkan: "Dalam waktu mendatang, provinsi ini akan terus melaksanakan proyek perumahan sosial sesuai rencana, terutama perumahan untuk pekerja; bertekad untuk berinvestasi dalam pembangunan sekitar 12.900 unit perumahan sosial dalam periode hingga tahun 2025, 5 tahun lebih cepat dari rencana yang diberikan kepada Provinsi Binh Dinh oleh Perdana Menteri dalam Proyek Investasi dalam Pembangunan Setidaknya 1 Juta Unit Perumahan Sosial untuk Pekerja Berpenghasilan Rendah dan Pekerja Kawasan Industri dalam Periode 2021-2030, yang disetujui pada tanggal 3 April 2023."

Thanh Quan

Menurut Bapak Quan, kompensasi lahan dan pembebasan lahan untuk beberapa proyek perumahan sosial sangat sulit dan berlarut-larut, sehingga mengakibatkan kemajuan proyek yang lambat, atau bahkan kegagalan penyelesaian proyek. Modal jangka panjang dengan suku bunga preferensial untuk mendukung investor dalam meminjam dana untuk melaksanakan proyek perumahan sosial, dan untuk memberikan pinjaman kepada penerima manfaat perumahan sosial yang memenuhi syarat untuk membeli rumah, tidak stabil, tidak tepat waktu, dan prosedurnya sangat kompleks dan sulit untuk memenuhi kriteria. Prosedur untuk menyesuaikan rencana tata ruang skala 1/2000 dan rencana detail skala 1/500 sangat sulit dan memakan waktu. Negara belum menetapkan mekanisme untuk memobilisasi sumber daya dari mereka yang membutuhkan perumahan sosial untuk membentuk modal investasi untuk pembangunan perumahan sosial melalui bank, dana kredit, atau model dana tabungan perumahan…

Mengenai solusi, Bapak Quan menyatakan bahwa Kota Ho Chi Minh sedang meninjau dan mengembangkan rencana tata guna lahan untuk memastikan ketersediaan lahan yang cukup untuk pelaksanaan proyek perumahan sosial dan perumahan industri sesuai dengan hukum; secara terbuka memperkenalkan dan menawarkan lahan untuk investasi perumahan sosial kepada pelaku usaha untuk penelitian dan proposal investasi. Kota ini juga telah mengeluarkan prosedur dan solusi khusus untuk mempersingkat prosedur administrasi untuk alokasi lahan, sewa lahan, dan konversi penggunaan lahan dari pertanian padi dan beberapa jenis lahan lainnya (bukan lahan perumahan) untuk tujuan pelaksanaan proyek pembangunan perumahan sosial.

Bapak Duong Duc Tuan, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi, menyatakan bahwa Hanoi bertujuan untuk mengembangkan sekitar 1,2 juta meter ^persegi ruang hunian baru pada tahun 2025 dan sedang bersiap untuk berinvestasi di beberapa area perumahan sosial terkonsentrasi. Bapak Tuan menunjukkan bahwa peraturan yang mewajibkan alokasi lahan untuk pembangunan perumahan sosial memiliki banyak kekurangan. Misalnya, proyek-proyek yang terletak jauh dari pusat kota, seperti di distrik Ba Vi, Ung Hoa, dan My Duc, tidak cocok untuk perumahan sosial. Demikian pula, proyek perumahan komersial yang melebihi 2 hektar masih diharuskan mengalokasikan 20% lahannya untuk perumahan sosial, yang tidak tepat dan terfragmentasi. Meskipun demikian, proyek-proyek yang tidak memerlukan alokasi lahan masih harus melapor kepada Perdana Menteri untuk dipertimbangkan, sehingga mereka dapat membayar biaya penggunaan lahan alih-alih membangun rumah, yang menyebabkan prosedur yang terlalu panjang. Hanoi berharap untuk secara proaktif mengalokasikan lahan alternatif untuk pembangunan perumahan sosial bagi proyek-proyek ini di dalam area perumahan sosial terkonsentrasi. Pada saat yang sama, wewenang didelegasikan kepada Hanoi untuk menyesuaikan perencanaan kawasan industri dan zona pengolahan ekspor guna menambah lahan untuk pembangunan perumahan sosial untuk disewa.

Target belum tercapai, dan insentifnya tidak cukup menarik.

Menteri Konstruksi Nguyen Thanh Nghi mengakui bahwa tujuan pembangunan perumahan sosial belum tercapai dalam beberapa waktu terakhir. Mekanisme dan kebijakan yang mengatur pembangunan perumahan sosial memiliki beberapa kekurangan, gagal mengikuti perkembangan realitas dan membutuhkan pembaruan tepat waktu. Prosedur investasi, konstruksi, manajemen, dan penjualan, serta kebijakan jual beli, melibatkan banyak langkah dan tahapan, yang menyebabkan proses yang panjang. Kebijakan insentif bagi investor tidak cukup menarik, dan anggaran negara menghadapi kesulitan dalam mengalokasikan dana untuk pinjaman preferensial; pemerintah daerah perlu lebih memperhatikan hal ini. Kementerian saat ini sedang menyusun resolusi tentang perumahan sosial untuk diajukan kepada Pemerintah dan Komite Sentral Partai untuk diundangkan, yang bertujuan untuk memperkuat kepemimpinan Partai dalam mengembangkan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja.

---

Pemerintah daerah perlu lebih memperhatikan perumahan sosial.

Pemerintah daerah membutuhkan mekanisme dan solusi spesifik untuk menyederhanakan prosedur administratif terkait perencanaan dan persetujuan proyek, alokasi lahan, penyewaan lahan, pembersihan lahan, dan prosedur investasi konstruksi. Mereka juga harus mengalokasikan anggaran daerah untuk memberikan insentif dan dukungan tambahan guna menarik bisnis untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial. Lebih lanjut, pemerintah daerah perlu meninjau dan berkoordinasi dengan kementerian dan lembaga terkait untuk menyelesaikan hambatan hukum yang dihadapi proyek-proyek di masa lalu, sehingga membebaskan sumber daya ini, terutama mereka yang memiliki lahan yang sudah dibersihkan dan siap untuk dibangun, sehingga menciptakan pasokan untuk pasar.

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh

Belum ada pedoman mengenai cara menggunakan uang yang dibayarkan untuk kewajiban perumahan sosial.

Saat ini, hukum belum memberikan panduan mengenai penggunaan dana yang dikumpulkan dari proyek komersial yang memenuhi kewajiban pembangunan perumahan sosial dengan melakukan pembayaran. Oleh karena itu, kementerian dan lembaga pusat perlu segera mengeluarkan pedoman tentang pengelolaan dan penggunaan dana tersebut. Proses pemilihan investor untuk proyek perumahan secara umum, dan proyek pembangunan perumahan sosial secara khusus, perlu disederhanakan. Jika pemilihan investor dilakukan melalui lelang, proses lelang terpisah (yang disederhanakan dan dipersingkat) untuk proyek perumahan sosial harus ditetapkan.

Bapak Duong Duc Tuan, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi

Banyak kekurangan dalam pengembangan perumahan sosial.

Permintaan akan perumahan sosial dan perumahan pekerja di daerah ini sangat tinggi, tetapi mekanisme pengembangan jenis perumahan ini masih memiliki banyak kekurangan, seperti kelompok sasaran yang sempit dan prosedur jual beli perumahan sosial yang rumit. Penentuan harga perumahan sosial sebelum dijual, disewakan, atau dibeli secara angsuran untuk proyek yang diinvestasikan dengan dana anggaran negara memerlukan penilaian oleh instansi tingkat provinsi, yang juga memakan waktu dan biaya. Penggalangan modal untuk proyek perumahan sosial menghadapi banyak kesulitan karena terbatasnya dana dukungan pemerintah dan mekanisme yang menyulitkan investor proyek perumahan sosial untuk mengaksesnya…

Bapak Nguyen Van Danh, Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Binh Duong

---

Menurut Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh, Kementerian telah menyelesaikan rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah disetujui oleh Pemerintah, dan akan diajukan ke Majelis Nasional pada sidang ke-5 Majelis Nasional ke-15. Oleh karena itu, Kementerian Konstruksi mengusulkan agar Pemerintah mengajukan kepada Majelis Nasional sebuah proposal untuk mengizinkan kebijakan perumahan sosial diberlakukan segera setelah Undang-Undang Perumahan yang telah direvisi mulai berlaku (diperkirakan mulai 1 Januari 2024), termasuk kebijakan tentang: penerima manfaat dan syarat yang memenuhi syarat; perencanaan dan alokasi lahan untuk pembangunan perumahan sosial; pemilihan investor; prosedur pelaksanaan proyek; dan kebijakan preferensial negara… Pada saat yang sama, akan ada kebijakan terpisah tentang akomodasi pekerja dan perumahan untuk angkatan bersenjata untuk mendorong dan memberi insentif pembangunan.

“Dalam periode mendatang, kementerian dan lembaga akan terus berkoordinasi dengan lembaga Majelis Nasional untuk menyelesaikan dan mengumumkan Undang-Undang Perumahan yang telah diubah bersamaan dengan Undang-Undang Tanah yang telah diubah, Undang-Undang Lelang yang telah diubah, dan undang-undang perpajakan… Melaporkan kepada Perdana Menteri untuk diajukan kepada Komite Tetap Majelis Nasional untuk dipertimbangkan sebagai tambahan pada rencana investasi publik jangka menengah untuk periode 2021-2025 dan 2026-2030 untuk melaksanakan kebijakan perumahan sosial. Mengarahkan dan berkoordinasi dengan daerah dan lembaga kredit untuk memberikan pinjaman dan mencairkan dana dengan cepat, berfokus pada area utama dan menargetkan proyek real estat yang memenuhi syarat sesuai dengan hukum; memprioritaskan pemberian pinjaman kepada proyek perumahan sosial yang menjamin keamanan sosial,” kata Bapak Sinh.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm