Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menjelaskan usulan penghapusan metode surplus untuk penilaian tanah

[iklan_1]

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan 3 metode penilaian tanah

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyatakan bahwa lembaganya baru saja mengirimkan surat resmi kepada Kementerian Kehakiman untuk meminta penilaian atas Keputusan Presiden yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan Presiden Nomor 44/2014/ND-CP tentang harga tanah dan Keputusan Presiden Nomor 10/2023/ND-CP tentang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam keputusan yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan.

Khususnya, dalam isi rancangan Peraturan Menteri tersebut, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (KLHK) mengusulkan perubahan dan penambahan metode penilaian tanah dengan tujuan mengatur 3 metode penilaian tanah, yaitu: metode perbandingan, metode pendapatan, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah.

Dengan demikian, dibandingkan dengan Keputusan No. 44/2014/ND-CP, rancangan Keputusan tersebut telah mengurangi 2 metode penilaian tanah. Secara spesifik, rancangan Keputusan tersebut mengintegrasikan metode deduksi ke dalam metode perbandingan dan tidak menggunakan metode surplus untuk menilai tanah.

Menjelaskan hal ini, Laporan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyatakan bahwa metode surplus adalah metode penilaian tanah dengan menghitung total asumsi pendapatan pengembangan properti dikurangi total asumsi biaya pengembangan.

Dengan demikian, perhitungan total asumsi pendapatan pengembangan real estat harus didasarkan pada: Harga pengalihan, harga sewa, jangka waktu penjualan, tingkat penjualan, tren dan fluktuasi harga pengalihan, harga sewa mendatang, tingkat hunian... dan harus mendiskontokan arus kas ke waktu penilaian sesuai dengan tingkat bunga pinjaman bank; perhitungan total asumsi biaya pengembangan real estat, selain didasarkan pada norma dan harga satuan yang dikeluarkan oleh instansi negara yang berwenang, juga bergantung pada jangka waktu pembangunan, tingkat pembangunan setiap tahun, biaya kontinjensi, biaya bunga pinjaman, keuntungan investor dengan mempertimbangkan faktor risiko, biaya iklan dan penjualan...

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, perhitungan faktor-faktor asumsi yang disebutkan di atas terhadap total pendapatan pembangunan dan total biaya pembangunan sangat rumit. Hasil penilaiannya pun tidak pasti, tidak akurat, dan memiliki kesalahan yang besar (untuk bidang tanah yang sama, hanya dengan mengubah satu indikator dalam faktor-faktor asumsi akan mengubah hasil penilaian), serta mudah dieksploitasi dan menimbulkan risiko bagi petugas penilaian tanah dan mereka yang menentukan harga tanah tertentu di suatu daerah. Hal ini merupakan penyebab utama kesulitan dan keterlambatan dalam menentukan, menilai, dan membuat keputusan tertentu di masa lalu.

Sebaliknya dalam bisnis properti, keberadaan tanah selalu lebih dulu, dan harganya sudah ditentukan sebelum proses jual beli properti dimulai. Jadi, tidaklah tepat jika diasumsikan nilai properti akan diestimasi di masa mendatang baru kemudian ditentukan harganya. Hal ini menyebabkan harga tanah bergantung pada cara investor berbisnis properti, bukan mencerminkan nilai pasar tanah yang sebenarnya.

Sesuai semangat Resolusi 18-NQ/TW, metode penentuan harga tanah harus memastikan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip pasar. Oleh karena itu, rancangan Keputusan ini tidak menerapkan metode surplus untuk menentukan harga tanah guna menghitung kewajiban keuangan pengguna tanah dan kompensasi ketika Negara mereklamasi tanah, yang sejalan dengan kebijakan Partai.

Dalam pengajuan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup disebutkan bahwa, untuk mengatasi keterbatasan apabila tidak menerapkan metode surplus, maka rancangan Peraturan Menteri ini telah mengubah dan melengkapi isi metode perbandingan. Di dalamnya, metode tersebut menjadi acuan dalam penilaian bidang tanah dan luas tanah yang belum diinvestasikan infrastruktur teknis dengan menggabungkan teknik deduksi untuk mengurangi biaya investasi infrastruktur teknis. Sekaligus, dilengkapi dengan pengaturan bahwa dalam menentukan harga tanah, metode koefisien penyesuaian tahunan wajib digunakan sebagai pembanding dan verifikasi guna menjamin keakuratan hasil penilaian tanah.

"Pengaturan tiga metode penilaian tanah (perbandingan, pendapatan, dan koefisien penyesuaian harga tanah) telah memastikan tercakupnya semua kasus penilaian tanah yang melayani pengelolaan tanah negara," demikian pernyataan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Banyak pendapat mengkhawatirkan "penyumbatan" proyek jika metode surplus ditinggalkan untuk menilai tanah.

Banyak pendapat mengkhawatirkan bahwa jika metode surplus ditinggalkan, hal itu dapat mempersulit proyek untuk menilai tanah, sehingga menyebabkan kemacetan.

Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh , baru-baru ini, hingga 87% proyek di kota tersebut telah dinilai menggunakan metode surplus.

"Metode surplus merupakan metode penilaian tanah yang ilmiah dan diakui secara internasional. Kami sangat menyarankan agar Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Pemerintah mempertahankan metode surplus untuk penilaian tanah," usul Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh.

Perwakilan Asosiasi Penilaian Vietnam mengatakan bahwa metode surplus cocok untuk penilaian tanah proyek investasi pembangunan baru. Metode penilaian lain tidak memenuhi syarat untuk diterapkan. Jika ditinggalkan, metode ini dapat mempersulit penilaian tanah untuk proyek, sehingga menyebabkan kemacetan.

"Setiap metode cocok untuk berbagai jenis. Misalnya, metode perbandingan dan metode pendapatan digunakan untuk menentukan harga tanah untuk penggunaan saat ini. Metode surplus digunakan untuk menentukan harga tanah untuk penggunaan di masa mendatang. Metode penentuan harga tanah saat ini tidak dapat diterapkan untuk masa mendatang. Di pasar, tidak semua proyek memiliki aset yang sama untuk menerapkan metode perbandingan. Jika metode surplus ditinggalkan, penentuan harga tanah untuk proyek pembangunan akan sangat sulit," ujar Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua Asosiasi Penilaian Vietnam.

Menurut laporan dari berbagai daerah, pasokan proyek perumahan baru dalam 6 bulan pertama tahun ini terus menurun tajam. Penyebab utamanya adalah masalah hukum, termasuk penilaian tanah. Para pelaku usaha meyakini bahwa arahan Perdana Menteri tentang penghapusan kesulitan dalam penilaian tanah merupakan dasar penting bagi Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta berbagai daerah untuk meninjau dan mempertimbangkan kembali sistem dokumen hukum terkait, terutama metode penilaian tanah, agar dapat dilakukan penyesuaian yang sinkron dan paling sesuai dengan pasar.

Berdasarkan pendapat dari para pelaku bisnis dan asosiasi, Federasi Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) juga sependapat bahwa penghapusan metode surplus akan menyulitkan penilaian tanah.

VCCI menekankan bahwa metode perbandingan ini memiliki keterbatasan dalam hal data perbandingan, karena informasi transaksi seringkali sulit dicocokkan dengan properti yang akan dinilai; membutuhkan banyak informasi transaksi yang jelas dan akurat, sementara pada kenyataannya, harga transaksi di atas kertas dan harga transaksi aktual seringkali tidak sama. Metode koefisien penyesuaian harga tanah juga memiliki keterbatasan serupa, berdasarkan data perbandingan, dan juga menghadapi kekurangan dalam hal informasi dan data masukan.

VCCI juga meyakini bahwa metode surplus merupakan salah satu metode penilaian properti yang diterapkan oleh lembaga penilaian profesional, terutama dalam penilaian tanah yang berpotensi dikembangkan. Hal ini berarti nilai tanah telah dihitung untuk mencapai pemanfaatan terbaik dan paling efektif, sesuai dengan prinsip pasar. Penghapusan metode surplus dalam rancangan undang-undang dapat menyebabkan inkonsistensi dalam dokumen hukum terkait penilaian properti. Dengan tujuan pengelolaan negara, mempertahankan metode surplus dalam metode penilaian tanah yang diusulkan VCCI dapat menimbulkan kesulitan dalam proses pelaksanaan penilaian tanah.

[iklan_2]
Sumber