Pada akhir tahun 2024, Tiongkok akan memiliki hampir 7.000 pusat perbelanjaan dengan luas lebih dari 30.000 meter persegi, enam kali lebih banyak dari AS - negara dengan hanya seperempat populasinya tetapi PDB per kapita lebih tinggi.
Angka itu tampaknya mengungkap kebenaran yang suram: krisis kelebihan pasokan dan runtuhnya kepercayaan konsumen mendorong industri ritel China ke dalam pembersihan terbesar dalam beberapa dekade.
Pada akhir tahun 2024, Tiongkok akan memiliki hampir 7.000 pusat perbelanjaan (Foto: VCG).
Gelombang penutupan dan harga sewa yang sangat rendah
Gempa bumi melanda kota-kota besar China, meninggalkan jejak reruntuhan pusat perbelanjaan raksasa.
Di Shanghai, nama-nama legendaris seperti Pacific Department Store di Xuhui setelah 30 tahun beroperasi atau Meilong Isetan (27 tahun) terpaksa tutup karena kerugian yang berkepanjangan. Situasi serupa juga terjadi di kota-kota besar lainnya.
Di Beijing, Parkson di Fuxingmen, ikon selama lebih dari tiga dekade, setuju untuk dibebaskan dari wanprestasi kontrak senilai jutaan yuan. Bahkan kompleks yang berorientasi anak muda seperti Yingzhan telah kolaps di bawah tekanan finansial, diam-diam menarik diri dari lokasi-lokasi utama dan muncul dalam daftar utang macet.
Mungkin kejutan terbesar adalah penutupan toko Apple di Tiongkok daratan untuk pertama kalinya. Toko di mal InTime City, Dalian, yang dibuka pada tahun 2015, kini telah ditutup oleh papan tulis putih tak bernyawa, menandakan berakhirnya sebuah era.
Penurunan ini tidak hanya terlihat dari penutupan pintu, tetapi juga dari anjloknya harga sewa. Di pasar grosir Qipu Road yang ramai di Shanghai, harga sewa sebuah ruangan telah turun dari 70.000 yuan per bulan menjadi hanya 500 yuan, dan hingga kini belum ada yang meminta. Beberapa pemilik properti begitu putus asa sehingga mereka menawarkan sewa gratis, hanya mengenakan biaya manajemen dasar.
Data NetEase menunjukkan bahwa harga sewa ritel turun di 30 dari 35 kota lapis pertama dan kedua pada paruh pertama tahun ini, dengan delapan kota mengalami penurunan lebih dari 10%. Guangzhou mencatat penurunan rekor lebih dari 15%. Ini bukan lagi siklus ekonomi normal, melainkan tanda kelemahan struktural yang mendalam.
Menemukan Akar Keruntuhan
Meskipun e-commerce, dengan layanan antar ke rumah yang murah dan praktis, sering disebut sebagai penyebab utama, itu hanyalah puncak gunung es. Krisis ini memiliki dua akar yang lebih dalam: runtuhnya kepercayaan konsumen dan warisan ledakan properti.
Krisis kepercayaan dan pengetatan dompet kelas menengah
Masalah utamanya terletak pada penurunan tajam daya beli kelas menengah perkotaan. Deflasi di pasar properti selama bertahun-tahun telah mengikis kekayaan yang telah dikumpulkan rumah tangga. "Masalah utamanya adalah penurunan lalu lintas dan daya beli," demikian kesimpulan laporan Asosiasi Perdagangan Barang Konsumen Tiongkok.
Ketidakpastian ekonomi telah mengubah pengeluaran diskresioner menjadi kemewahan. Pergi ke mal bukan lagi pilihan gaya hidup, melainkan semakin dianggap sebagai pengeluaran yang tidak perlu. Seperti yang diungkapkan Guo Yunqi, 28 tahun, "Ketika saya pergi ke mal, berbelanja biasanya menjadi hal yang paling tidak penting. Jika saya benar-benar membutuhkan sesuatu, saya bisa membelinya secara daring."
Kelas konsumen, yang diharapkan menjadi mesin pertumbuhan, sekarang mundur, berhati-hati dalam mengelola keuangan, dan ragu-ragu terhadap pembelian yang tidak penting.
Warisan demam tanah: Kelebihan dan inefisiensi
Runtuhnya ekonomi mal bermula dari keputusan yang diambil selama masa kejayaan real estat. Sistem perpajakan Tiongkok memainkan peran besar. Pemerintah daerah, yang bergantung pada pendapatan pajak tanah dan penjualan, seringkali mewajibkan proyek real estat besar untuk disertai dengan pusat perbelanjaan. Praktik ini telah menciptakan kelebihan pasokan ruang ritel yang tidak sebanding dengan permintaan pasar riil.
Pada tahun 2023 saja, 430 pusat perbelanjaan baru dibuka di Tiongkok. Demam pembangunan ini telah menciptakan lingkaran setan: mal baru menarik pelanggan dari mal lama, dan setiap proyek baru mengurangi vitalitas mal sebelumnya. Akibatnya, banyak pusat perbelanjaan telah berubah menjadi pusat jajanan raksasa, sementara bisnis inti seperti mode dan gaya hidup perlahan menghilang.
Runtuhnya pusat perbelanjaan bersifat struktural, berasal dari warisan demam tanah tahun-tahun sebelumnya (Foto: FastBull).
Perjuangan untuk bertahan hidup
Menghadapi risiko tersingkir, pusat perbelanjaan terpaksa bertransformasi. Alih-alih sekadar tempat berjualan, mereka mencoba mengubah diri menjadi "pusat komunitas" - destinasi untuk komunikasi, hiburan, dan pengalaman.
Proses reposisi ini berlangsung pesat di kota-kota besar. Acara dan kegiatan diadakan secara berkala untuk mempertahankan pelanggan.
Bailian ZX Center di Shanghai menyelenggarakan lebih dari 700 acara anime dan budaya pop dalam 18 bulan, menarik lebih dari 15 juta pengunjung. Di Wuhan, pusat perbelanjaan X118 juga berfokus pada anime dan mengalami peningkatan penjualan sebesar 32%.
Pusat Perbelanjaan Raffles di Shanghai menciptakan kembali gang-gang era 90-an, dengan patung-patung wanita magnolia tua, televisi antik, dan meja pingpong untuk menciptakan ikatan emosional. Di Shenzhen, Vankeli menciptakan kembali suasana Guangzhou kuno dengan lampu neon dan miniatur stasiun kereta api tua, mengubah pengalaman berbelanja menjadi perjalanan kenangan.
Mal kini mencakup lebih banyak layanan publik. Beberapa mal di Beijing memiliki lapangan bulu tangkis, taman hewan peliharaan, bahkan kantor pencatatan pernikahan dan kantin murah. "Alih-alih mengejar merek mewah, banyak mal kini mengutamakan kenyamanan dan komunitas," kata Ge Hong, seorang perencana komersial. "Ini adalah strategi yang berasal dari kebutuhan nyata."
Lantai dasar yang dulunya merupakan butik mode mewah kini telah digantikan oleh toko perhiasan, ruang pamer mobil, dan peralatan rumah tangga untuk mempertahankan pendapatan yang stabil.
Paradoks yang menarik adalah meskipun banyak pusat perbelanjaan modern sedang berjuang, beberapa pusat perbelanjaan tua justru menarik minat anak muda dengan pesona klasiknya. Furnitur tua, struk belanja tulisan tangan, dan staf penjualan lansia yang ramah telah menjadi daya tarik tersendiri.
Guo Yunqi menceritakan pengalamannya di sebuah pusat perbelanjaan tua di Beijing: “Semuanya murah, pelayanannya sangat ramah.” Proses pembayaran dengan pensil di mesin kasir antik membuatnya terhibur dan ia betah berlama-lama di sana.
Tanah Perjanjian Baru: Kota-Kota Kecil Bangkit dan Berkuasa
Sementara kota-kota besar berjuang mengatasi kelebihan kapasitas, kota-kota kecil telah menjadi ladang yang menjanjikan bagi para pengembang pusat perbelanjaan. Di sini, model ini masih merupakan konsep baru, sebuah landmark budaya, dan tempat untuk menyediakan beragam merek dan hiburan yang tidak dimiliki penduduk lokal.
"Ada banyak pusat seperti itu di Beijing," kata Liu Ya, seorang guru yang kembali ke kampung halamannya di Wuhu, Anhui. "Tapi di kampung halaman saya, ini masih sangat baru. Semua orang pergi ke sana, terutama saat liburan."
Harga sewa yang lebih murah dan persaingan yang lebih longgar juga menjadi faktor yang menarik. Menurut statistik, dari hampir 400 pusat perbelanjaan yang akan dibuka pada tahun 2023, 40% akan berada di kota-kota lapis ketiga atau lebih rendah, hampir tiga kali lipat jumlah pusat perbelanjaan di kota-kota lapis pertama.
Dengan pilihan hiburan yang terbatas, pusat perbelanjaan di kota-kota kecil sering kali ramai selama liburan (Foto: VCG).
Para ahli memperingatkan bahwa gelombang penutupan saat ini mungkin baru permulaan. Restrukturisasi yang mendalam dan menyakitkan ini adalah harga yang harus dibayar atas ekspansi tak terkendali selama bertahun-tahun, pencarian keuntungan jangka pendek, dan spekulasi properti.
Kebutuhan akan ruang bersama untuk berkumpul, makan, dan bersenang-senang tidak akan pernah hilang. Namun, model pusat perbelanjaan tradisional yang hanya berfokus pada penjualan, tentu sudah ketinggalan zaman. Agar tetap bertahan, pusat perbelanjaan tidak boleh hanya berupa bangunan yang mencolok.
Seperti yang diamati oleh konsultan bisnis Zhang Yin, langkah selanjutnya bukanlah tentang estetika, melainkan tentang konten. "Pusat perbelanjaan bukan hanya tempat yang indah untuk gaya hidup, tetapi juga tentang konten kehidupan nyata, tempat orang-orang dapat minum teh, bergabung dengan klub buku, mengobrol dengan orang asing. Itulah hidup."
Masa depan ritel Cina akan berada di tempat-tempat yang benar-benar dapat menjadi pusat komunitas.
Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bong-ma-trung-tam-thuong-mai-o-trung-quoc-va-chi-bao-bong-bong-ban-le-20251029224032918.htm
Komentar (0)