Layanan "penyelamatan rumah" muncul di tengah krisis properti di China.

(Surat Kabar Dan Tri) - Bisnis ilegal berkembang pesat di tengah gelombang kebangkrutan, sementara dana miliaran dolar menarik modal secara besar-besaran. Kedua kondisi ekstrem ini mengungkap keretakan yang semakin dalam di pasar properti Tiongkok.

Di tengah kemerosotan pasar properti China selama empat tahun, sebuah kisah aneh beredar di media sosial. Saat jutaan pemilik rumah menghadapi prospek "ekuitas negatif" (nilai rumah mereka turun di bawah sisa hipotek mereka) dan risiko kehilangan properti mereka sepenuhnya, sebuah solusi tak terduga muncul: bahkan jika rumah Anda disita, Anda masih dapat secara legal mempertahankan kepemilikannya.

Rasa penasaran mendorong seorang reporter dari Lianhe Zaobao untuk menyelidiki. Hanya beberapa hari setelah meninggalkan komentar pada sebuah unggahan, ia menerima lebih dari selusin pesan dari "pakar," yang semuanya mengklaim dapat membantu "menyelamatkan rumah tersebut."

Inilah gerbang menuju bisnis gelap, sebuah layanan unik yang lahir dari keputusasaan pasar.

Di tengah pasar properti Tiongkok yang membeku, bisnis penyelamatan rumah yang penuh misteri meraup keuntungan besar karena pemilik rumah dengan ekuitas negatif berupaya mempertahankan properti mereka dengan membeli kembali utang macet mereka sendiri (Foto: Reuters).

Taktik penyelamatan rumah yang unik

"Anda tidak hanya kehilangan rumah; Anda juga tertinggal satu dekade dibandingkan orang lain. Membeli rumah baru akan menjadi mimpi yang jauh," seorang pakar wanita memperingatkan melalui telepon, setelah menghabiskan setengah jam menganalisis konsekuensi serius dari penghentian pembayaran utang.

Setelah membuat kliennya cemas, dia melancarkan taktik pertamanya: merestrukturisasi pinjaman untuk mengurangi pembayaran bulanan, membantu pemilik rumah melewati masa sulit untuk sementara waktu. "Bertahanlah beberapa tahun lagi, dan harga rumah pasti akan naik lagi," katanya dengan percaya diri.

Namun rahasia sebenarnya baru terungkap ketika pelanggan menunjukkan keraguan. Proses ini jauh lebih kompleks dan menantang.

Itu adalah wanprestasi yang disengaja. Dalam kasus tersebut, pemilik rumah berhenti melakukan pembayaran cicilan, sehingga bank dapat menyita properti tersebut dan melelangnya.

Di situlah "kerabat" turun tangan. Seorang kerabat atau teman yang dipercaya, dengan bantuan "perusahaan penyelamat rumah," akan berpartisipasi dalam lelang dan membeli kembali rumah tersebut, seringkali hanya dengan setengah dari nilai pasar. Di atas kertas, kepemilikan telah berubah, tetapi pada kenyataannya, pemilik sebelumnya tetap mempertahankan hak penggunaan penuh.

Hal ini juga melibatkan pembelian kembali utang sendiri. Karena harga lelang yang rendah, utang bank tetap tidak terbayar. Bank akan terus mengejar jumlah yang tersisa. Namun, jika pemilik rumah tidak memiliki aset lain untuk disita, bank akan "menghentikan penegakan hukum" dan menjual utang macet tersebut kepada perusahaan manajemen aset (AMC) dengan diskon yang signifikan, biasanya hanya 30% dari nilai aslinya. Pada titik ini, melalui perusahaan perantara, pihak yang gagal bayar dapat membeli kembali utangnya sendiri dengan harga murah.

Hasilnya adalah terputusnya siklus buruk yang sempurna. Pemilik rumah tidak hanya mempertahankan rumah mereka tetapi juga menghilangkan sebagian besar beban utang mereka. Tentu saja, "keajaiban" ini tidak datang secara cuma-cuma.

Layanan "penyelamatan rumah" - meraup keuntungan dari penderitaan orang bangkrut.

Munculnya "perusahaan penyelamat rumah tangga" adalah bukti paling jelas dari hukum penawaran dan permintaan, bahkan dalam keadaan yang paling sulit sekalipun. Ketika jutaan orang menghadapi masalah yang sama, industri jasa baru akan muncul untuk menyelesaikannya.

Model bisnis mereka didasarkan pada eksploitasi celah hukum dan kurangnya informasi dari pelanggan. Biaya layanannya tidak murah, berkisar dari 5% dari jumlah pinjaman awal, atau dari 8% hingga 20% dari sisa saldo. Untuk hipotek senilai jutaan yuan, ini adalah jumlah yang sangat besar.

"Kami tidak mengambil uang Anda. Kami hanya mengambil pokok pinjaman yang Anda hutangi kepada bank," jelas seorang ahli wanita. Argumen ini, meskipun agak keliru, menyentuh hati mereka yang berada dalam kesulitan: lebih baik membayar biaya besar untuk mempertahankan aset dan mengurangi utang daripada kehilangan segalanya.

Ukuran pasar ini berkembang pesat. Di platform RedNote, topik "gagal bayar hipotek" telah menarik hampir 60 juta kunjungan. Perusahaan-perusahaan tersebut membanggakan pengalaman mereka dalam menangani piutang macet untuk semua jenis aset, mulai dari apartemen dan kantor hingga hotel dan pabrik, dan kini beroperasi di seluruh negeri.

Statistik juga sebagian mengkonfirmasi hal ini. Data Guoxida menunjukkan bahwa pada tahun 2024 saja, 658.000 properti dilelang secara yudisial, meningkat 51,69% dari tahun sebelumnya. Lembaga penelitian lain bahkan melaporkan angka yang lebih tinggi, hingga 1,6 juta properti.

Namun, para analis memperingatkan bahwa layanan penyelamatan rumah hanyalah obat penghilang rasa sakit sementara dan tidak dapat menyembuhkan akar permasalahan. Pemilik rumah yang berpartisipasi dalam proses ini menempatkan diri mereka pada posisi yang sulit secara hukum, berisiko terjerat dalam litigasi yang rumit dan krisis kredit yang lebih serius di masa depan.

Pada tingkat makro, cara piutang macet "dimanipulasi" dan dipindahkan sama saja dengan menanam bom waktu lain di sistem keuangan China yang sudah rapuh.

Investor internasional sekali lagi panik menjual aset senilai $140 miliar dengan kerugian yang memecahkan rekor. Gambar di atas menunjukkan dua lahan perumahan yang hampir kosong di sebuah proyek di Kota Qidong, Tiongkok, yang dikendalikan oleh Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Eksodus yang menghancurkan: properti komersial senilai $140 miliar "lenyap".

Berbeda sekali dengan upaya warga untuk mempertahankan aset mereka, investor internasional justru melakukan eksodus besar-besaran dan menghancurkan. Hampir $140 miliar yang mereka investasikan dalam gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan gudang di Tiongkok selama 15 tahun terakhir kini menjadi beban yang sangat besar.

Nama-nama terkemuka di peta keuangan global seperti BlackRock, Carlyle Group, HSBC, dan Standard Chartered semuanya sedang menjajaki cara untuk keluar, termasuk menjual aset dengan kerugian yang signifikan.

Menurut Bloomberg Intelligence, total nilai penjualan aset bermasalah di Tiongkok mencapai $16 miliar antara tahun 2023 dan 2024, yang setara dengan 22% dari total transaksi tahun lalu – sebuah angka yang belum pernah terjadi sebelumnya. Para bankir dan investor memperkirakan bahwa nilai modal gedung perkantoran kelas A di Beijing dan Shanghai telah menguap setidaknya 40% dibandingkan dengan puncaknya pada tahun 2019.

Kasus-kasus klasik "meninggalkan kapal" telah menjadi cerita yang beredar luas di dunia keuangan.

"Kekalahan telak" BlackRock: Pada akhir tahun 2024, setelah gagal menjual dua gedung perkantoran di kompleks Waterfront Place (Shanghai), dana BlackRock memutuskan untuk meninggalkan aset tersebut, sehingga Standard Chartered Bank harus menangani pinjaman sebesar 780 juta yuan. Langkah ini menyebabkan investasi ekuitas mereka sebesar 420 juta yuan lenyap sepenuhnya.

Transaksi merugi 50% milik Carlyle: Juga di Shanghai, dana Carlyle Group menjual gedung The Crest seharga 826 juta yuan, hanya 57% dari harga pembeliannya hampir satu dekade lalu, bahkan kurang dari pinjaman hipotek sebesar 1 miliar yuan.

"Venice dari Timur" versi Oaktree: Bahkan dana "pemangsa" yang berspesialisasi dalam memburu aset yang sulit ditemukan seperti Oaktree Capital pun kesulitan dengan proyek mega resor Evergrande Venice, yang mereka rebut dari Evergrande. Harga rumah di sana telah turun lebih dari setengah dari puncaknya.

Bahkan sektor logistik, yang dulunya dianggap sebagai titik terang berkat booming e-commerce, tidak kebal terhadap kelebihan pasokan. Blackstone, salah satu pemain terbesar, dilaporkan terpaksa menerima pengurangan tarif sewa rata-rata sebesar 25% untuk mempertahankan pelanggan.

Solusinya tidak bisa hanya sekadar "menyelamatkan rumah" atau "menjual" aset.

Gambaran menjadi semakin suram ketika melihat data makroekonomi. Laporan terbaru dari Biro Statistik Nasional China (NBS), yang dirilis pada 20 Oktober, menunjukkan bahwa harga rumah baru pada bulan September turun 0,4% dibandingkan bulan sebelumnya – penurunan bulanan tercepat dalam 11 bulan.

Penurunan ini terjadi secara luas, mulai dari kota-kota besar seperti Beijing dan Shenzhen hingga daerah perkotaan di bawahnya. Goldman Sachs mencatat bahwa kota-kota kecil menghadapi kesulitan yang lebih besar karena "fundamental pertumbuhan yang lemah dan kelebihan pasokan yang parah."

Untuk properti komersial, situasinya bahkan lebih buruk. Tingkat kekosongan kantor di seluruh Tiongkok pada tahun 2024 mencapai hampir 25%, level tertinggi dalam sejarah. Pemilik gedung terjebak dalam "perang harga" yang sengit, menyebabkan rata-rata sewa turun sebesar 6,9% – penurunan tahunan paling tajam yang pernah tercatat. CBRE memperkirakan bahwa pasar Shanghai tidak akan mampu menyerap semua pasokan baru sebelum tahun 2028.

Peringatan akan "dekade yang hilang" bagi real estat komersial Tiongkok semakin jelas dari sebelumnya (Foto: Getty).

Kisah yang kontras antara warga Tiongkok yang mati-matian berusaha mempertahankan rumah mereka dan lembaga keuangan internasional yang menjual aset di Tiongkok, keduanya merupakan gejala dari penyakit yang sama: runtuhnya kepercayaan dan ketidakseimbangan pasokan-permintaan yang parah.

Betapapun cerdas atau uniknya skema "penyelamatan perumahan", itu hanyalah solusi sementara, cara untuk menutupi luka yang membusuk alih-alih menyembuhkannya. Skema ini tidak mengatasi akar masalahnya: harga perumahan telah jatuh terlalu rendah dan pendapatan masyarakat tidak lagi aman.

Sementara itu, eksodus investor asing merupakan suara ketidakpercayaan yang jelas terhadap prospek pemulihan pasar. Mereka tidak lagi percaya pada kisah pertumbuhan sektor properti Tiongkok.

Pakar ekonomi Oxford, Nicholas Wilson, mengeluarkan penilaian yang penuh peringatan: “Pada tahun 2030, nilai nominal bangunan bisa jadi lebih rendah daripada tahun 2020.” Menurutnya, prospek “dekade yang hilang” bagi real estat komersial Tiongkok secara bertahap menjadi kenyataan.

Jelas, solusi untuk krisis ini tidak dapat terletak pada trik keuangan atau penjualan panik. Diperlukan solusi yang lebih komprehensif, yang berakar pada pemulihan ekonomi , stabilitas lapangan kerja, dan yang terpenting, membangun kembali kepercayaan di kalangan masyarakat dan investor.

Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm