Layanan "penyelamatan rumah" di tengah krisis properti di Tiongkok

(Dan Tri) - Industri bawah tanah berkembang pesat di tengah gelombang kebangkrutan, sementara dana-dana bernilai miliaran dolar menarik modal secara besar-besaran. Kedua ekstrem ini memperlihatkan keretakan yang semakin dalam di pasar real estat Tiongkok.

Di tengah kemerosotan pasar properti di Tiongkok selama empat tahun, sebuah kisah aneh beredar di media sosial. Ketika jutaan pemilik rumah menghadapi prospek "ekuitas negatif" (nilai rumah mereka lebih rendah daripada jumlah utang mereka ke bank) dan risiko kehilangan properti, sebuah solusi mengejutkan muncul: meskipun bank menyita rumah Anda, Anda tetap dapat mempertahankannya secara legal.

Rasa penasaran mendorong seorang reporter dari Lianhe Zaobao untuk menyelidiki. Hanya beberapa hari setelah meninggalkan komentar di sebuah unggahan, ia menerima lebih dari selusin pesan dari "para ahli", yang semuanya bertekad untuk membantu "menyelamatkan rumah".

Ini adalah jendela ke dalam industri bayangan, layanan unik yang lahir dari keputusasaan pasar.

Saat pasar real estat China membeku, bisnis penyelamatan rumah yang mencurigakan meraup untung besar berkat para pemilik rumah "ekuitas negatif" yang mencoba mempertahankan properti mereka dengan membeli kembali utang buruk mereka sendiri (Foto: Reuters).

Trik penyelamatan rumah yang unik

"Anda tidak hanya akan kehilangan rumah, tetapi Anda juga akan tertinggal satu dekade dibandingkan orang lain. Membeli rumah baru akan sangat sulit," seorang pakar perempuan memperingatkan melalui telepon, setelah menghabiskan setengah jam menganalisis konsekuensi buruk dari tidak melunasi utangnya.

Setelah membuat kliennya panik, ia mulai menggunakan trik pertamanya: merestrukturisasi pinjaman untuk mengurangi cicilan bulanan, membantu pemilik rumah bertahan sementara di masa sulit. "Kalau kita bertahan beberapa tahun lagi, harga rumah pasti akan naik lagi," ujarnya yakin.

Namun, rahasia sebenarnya terungkap ketika pelanggan ragu-ragu. Prosesnya jauh lebih rumit dan menantang.

Itu adalah kebangkrutan aktif. Pada saat itu, pemilik rumah akan berhenti membayar cicilan, membiarkan bank menyita, dan melelang properti tersebut.

Di sinilah peran "kerabat". Kerabat atau teman tepercaya, dengan bantuan "perusahaan penyelamat rumah", akan menawar dan membeli kembali rumah tersebut, seringkali dengan setengah harga pasar. Di atas kertas, kepemilikannya memang telah berubah, tetapi kenyataannya, pemilik lama masih memiliki hak penuh untuk menggunakannya.

Ini juga merupakan pembelian kembali utang seseorang. Karena harga lelang rendah, utang bank belum lunas. Bank akan terus mengejar sisa utang. Namun, jika pemilik rumah tidak memiliki aset lain untuk disita, bank akan "menghentikan eksekusi" dan menjual utang macet tersebut kepada perusahaan manajemen aset (AMC) dengan diskon besar, seringkali hanya 30% dari nilai awal. Pada titik ini, melalui perusahaan perantara, pihak yang gagal bayar dapat membeli kembali utangnya sendiri dengan harga murah.

Hasilnya adalah lingkaran setan yang tertutup sempurna. Pemilik rumah tidak hanya bisa mempertahankan atap di atas kepalanya, tetapi juga melunasi sebagian besar utangnya. Tentu saja, "keajaiban" ini tidak datang begitu saja.

Layanan "penyelamatan rumah" - meraup uang dari rasa sakit kebangkrutan

Maraknya "perusahaan penyelamat rumah" merupakan bukti nyata hukum penawaran dan permintaan, bahkan dalam situasi yang paling buruk sekalipun. Ketika jutaan orang menghadapi masalah yang sama, lahirlah industri jasa baru untuk menyelesaikannya.

Model bisnis mereka didasarkan pada eksploitasi celah hukum dan kurangnya informasi dari nasabah. Biaya layanannya tidak murah, berkisar antara 5% dari nilai pinjaman awal, atau 8% hingga 20% dari sisa saldo pinjaman. Dengan nilai hipotek yang mencapai jutaan yuan, jumlah ini sangat besar.

"Kami tidak mengambil uang Anda. Kami hanya mengambil modal yang harus Anda bayarkan ke bank," jelas seorang pakar perempuan. Argumen ini, meskipun agak keliru, menyentuh psikologi mereka yang sedang kesulitan: lebih baik membayar biaya besar untuk mempertahankan properti dan mengurangi utang daripada kehilangan segalanya.

Pasar ini berkembang pesat. Di platform RedNote, topik "gagal bayar hipotek" telah menarik hampir 60 juta penayangan. Perusahaan-perusahaan ini mengklaim berpengalaman menangani kredit macet untuk semua jenis aset, mulai dari apartemen dan perkantoran hingga hotel dan pabrik, dan kini beroperasi secara nasional.

Statistik juga mengonfirmasi hal ini hingga batas tertentu. Data Guoxinda menunjukkan bahwa pada tahun 2024 saja, 658.000 properti dilelang secara resmi, naik 51,69% dari tahun sebelumnya. Lembaga penelitian lain bahkan mencatat angka yang lebih tinggi, mencapai 1,6 juta unit.

Namun, para analis memperingatkan bahwa layanan penyelamatan rumah hanyalah pereda rasa sakit sementara, bukan solusi untuk masalah yang mendasarinya. Para pemilik rumah yang terlibat dalam proses ini menempatkan diri mereka dalam masalah hukum, berisiko menghadapi litigasi yang rumit dan krisis kredit yang lebih serius di masa mendatang.

Pada tingkat makro, utang buruk yang "direkayasa" dan ditransfer seperti ini seperti menanam bom waktu lain dalam sistem keuangan China yang sudah rapuh.

Investor internasional kembali berlomba-lomba menjual aset senilai $140 miliar dengan kerugian yang memecahkan rekor. Terlihat dua kavling perumahan yang hampir kosong di sebuah proyek di Kota Qidong, Tiongkok, yang dikendalikan oleh Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Eksodus brutal: $140 miliar real estat komersial "menguap"

Berbeda sekali dengan upaya untuk mempertahankan kekayaan rakyat, investor internasional justru sedang berlomba-lomba secara besar-besaran dan brutal. Investasi hampir $140 miliar yang mereka pertaruhkan untuk gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan gudang di Tiongkok selama 15 tahun terakhir kini menjadi beban yang sangat besar.

Nama-nama terkenal di peta keuangan global seperti BlackRock, Carlyle Group, HSBC dan Standard Chartered semuanya mencari cara untuk menarik diri, termasuk harus menjual aset dengan kerugian besar.

Penjualan properti bermasalah di Tiongkok diperkirakan mencapai $16 miliar antara tahun 2023 dan 2024, angka tertinggi sepanjang masa, yaitu 22% dari total transaksi tahun lalu, menurut Bloomberg Intelligence. Para bankir dan investor memperkirakan bahwa nilai kapital gedung perkantoran Grade A di Beijing dan Shanghai telah menguap setidaknya 40% dari puncaknya di tahun 2019.

Transaksi yang "tidak terkendali" yang klasik telah menjadi cerita yang beredar di dunia keuangan.

"Kehancuran" BlackRock: Pada akhir tahun 2024, setelah gagal menjual dua gedung perkantoran di kompleks Waterfront Place (Shanghai), dana BlackRock memutuskan untuk meninggalkan aset tersebut, menyerahkan pinjaman sebesar 780 juta yuan kepada Standard Chartered Bank. Langkah ini mengakibatkan hilangnya investasi ekuitas mereka sebesar 420 juta yuan.

Kerugian Carlyle sebesar 50%: Juga di Shanghai, dana Carlyle Group menjual gedung The Crest seharga 826 juta yuan, hanya 57% dari harga yang dibayarkan hampir satu dekade lalu, bahkan kurang dari hipotek sebesar 1 miliar yuan.

"Venesia dari Timur" versi Oaktree: Bahkan dana lintah darat yang memburu aset-aset bermasalah seperti Oaktree Capital telah berjuang keras dengan proyek resor Venesia Evergrande yang disita dari Evergrande. Harga rumah di sana telah turun lebih dari setengahnya dari puncaknya.

Bahkan sektor logistik, yang pernah dianggap sebagai titik terang berkat ledakan e-commerce, tidak kebal terhadap kelebihan pasokan. Blackstone, salah satu pemain terbesar, dikabarkan terpaksa menerima pemotongan sewa rata-rata sebesar 25% untuk mempertahankan pelanggan.

Solusinya tidak bisa hanya “menyelamatkan rumah” atau “menjualnya”.

Gambaran tersebut bahkan lebih suram jika melihat data makro. Laporan terbaru dari Biro Statistik Nasional Tiongkok (NBS) yang dirilis pada 20 Oktober menunjukkan bahwa harga rumah baru turun 0,4% pada bulan September dibandingkan bulan sebelumnya – penurunan bulanan tercepat dalam 11 bulan.

Perlambatan terjadi secara luas, dari kota-kota tingkat pertama seperti Beijing dan Shenzhen hingga kota-kota tingkat bawah. Goldman Sachs menyatakan bahwa kota-kota kecil menghadapi kesulitan yang semakin besar karena "fundamental pertumbuhan yang lemah dan kelebihan pasokan yang parah."

Situasi di sektor real estat komersial bahkan lebih buruk. Tingkat kekosongan perkantoran di seluruh Tiongkok pada tahun 2024 mencapai hampir 25%, tertinggi yang pernah tercatat. Para pemilik gedung terjebak dalam "perang diskon" yang sengit, yang menyebabkan harga sewa rata-rata turun 6,9%, penurunan tahunan tertajam yang pernah tercatat. CBRE memperkirakan bahwa pasar Shanghai tidak akan mampu menyerap semua pasokan baru sebelum tahun 2028.

Peringatan akan "dekade yang hilang" bagi sektor properti komersial di Tiongkok semakin nyata (Foto: Getty).

Kisah-kisah warga lokal yang berusaha mempertahankan rumah mereka dan lembaga-lembaga keuangan internasional yang menjual aset-aset di China, meskipun berlawanan, keduanya merupakan gejala dari penyakit yang sama: runtuhnya kepercayaan dan ketidakseimbangan parah dalam penawaran dan permintaan.

Secerdas dan seunik apa pun skema "penyelamatan rumah", itu hanyalah solusi sementara, cara untuk menutupi luka yang bernanah, alih-alih menyembuhkannya. Skema ini tidak menyelesaikan akar permasalahan: harga rumah telah jatuh terlalu jauh dan pendapatan masyarakat tidak lagi terjamin.

Sementara itu, eksodus investor asing merupakan tanda ketidakpercayaan yang jelas terhadap prospek pemulihan pasar. Mereka tidak lagi percaya pada kisah pertumbuhan properti Tiongkok.

“Pada tahun 2030, nilai nominal bangunan bisa lebih rendah dibandingkan tahun 2020,” Nicholas Wilson dari Oxford Economics memperingatkan, seraya menambahkan bahwa prospek “dekade yang hilang” bagi sektor properti komersial di Tiongkok mulai menjadi kenyataan.

Jelas, solusi krisis ini tidak bisa hanya berkutat pada taktik keuangan atau penjualan panik. Solusinya membutuhkan solusi yang lebih komprehensif, yang berakar pada pemulihan ekonomi , stabilitas lapangan kerja, dan yang terpenting, membangun kembali kepercayaan warga negara dan investor.

Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm