Menghapus biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat di Kota Ho Chi Minh

Kota Ho Chi Minh memiliki sekitar 100 proyek real estat komersial yang "menunggu" pemberitahuan kewajiban keuangan.

Pada rapat kerja dengan Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh Nguyen Van Duoc beserta instansi terkait akhir pekan lalu, Bapak Jun Sung Ho, Direktur Jenderal Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) - investor proyek Thu Thiem Eco Smart City (kelurahan An Khanh), menyampaikan keinginannya untuk melanjutkan pelaksanaan proyek tersebut jika Kota Ho Chi Minh menghilangkan hambatan investasi, khususnya pembebasan biaya tambahan penggunaan lahan proyek sebesar 5,4%/tahun.

100 proyek dengan kewajiban keuangan

Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, telah mengapresiasi rekomendasi dari berbagai perusahaan dan menyatakan akan melaporkannya kepada Pemerintah Pusat untuk dipertimbangkan solusi yang tepat. Para pemimpin kota menyambut baik dukungan Lotte, berbagi kesulitan, dan melaksanakan proyek sesuai jadwal.

Sebenarnya, masalah yang diangkat Lotte bukanlah kasus yang terisolasi. Sebelumnya, investor proyek Empire City—perusahaan patungan Imperial City—juga telah mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk meminta peninjauan atas kewajiban keuangan yang timbul.

Menurut unit ini, sejak 2017, perusahaan tersebut telah menyelesaikan kewajiban keuangannya sebesar hampir 3,6 triliun VND dan keputusan alokasi lahan kota juga dengan jelas menyatakan bahwa perusahaan "tidak perlu membayar lebih" ketika beralih dari pembayaran sewa lahan satu kali ke alokasi lahan dengan pemungutan biaya penggunaan lahan.

Atas dasar itu, proyek telah selesai dan menyerahkan tiga klaster pekerjaan, setara dengan sekitar 1.200 unit apartemen, kepada warga. Namun, kewajiban membayar biaya penggunaan lahan tambahan dianggap sebagai "beban besar", yang berdampak serius pada arus modal dan rencana bisnis.

Salah satu sudut proyek Empire City menghadapi kesulitan prosedural. Foto: HOANG TRIEU

Demikian pula, otoritas pajak Kota Ho Chi Minh baru-baru ini menerbitkan dokumen yang meminta Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Hung Loc Phat untuk membayar tambahan VND400 miliar untuk proyek Green Star Sky Garden. Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), kota tersebut saat ini memiliki sekitar 100 proyek real estat komersial yang "menunggu" pemberitahuan kewajiban keuangan, termasuk banyak proyek skala besar dari perusahaan-perusahaan seperti Novaland , Hung Thinh Land, dan TTC Land.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa asosiasi tersebut telah berulang kali mengusulkan penghapusan total peraturan pemungutan tambahan 5,4% untuk kasus-kasus di mana perusahaan tidak bersalah. Menurutnya, "keterlambatan dalam menentukan kewajiban keuangan terutama disebabkan oleh prosedur administratif, bukan kesalahan investor."

Menurut Bapak Chau, mekanisme ini tidak hanya merugikan dunia usaha, tetapi juga mengakibatkan hilangnya pendapatan anggaran, karena biaya penggunaan tanah "ditangguhkan" dan tidak dapat dibayarkan tepat waktu, sementara serangkaian proyek terpaksa dihentikan pembangunannya untuk sementara, sehingga mengakibatkan pemborosan dana tanah.

Ia yakin, jika Pemerintah dapat menyelesaikan masalah ini, proyek-proyek yang "ditangguhkan" itu akan segera menyelesaikan kewajiban keuangannya, sehingga aliran modal puluhan ribu miliar dong ke pasar properti pun terbuka.

"Biaya penggunaan lahan adalah kunci pemulihan pasokan perumahan dan mendorong pertumbuhan ekonomi . Jika masalah ini terselesaikan sepenuhnya, hal ini juga akan menjadi jaminan penting bagi lingkungan investasi Vietnam," tegasnya.

Simpul terbesar

Bapak Dang Hong Anh, Ketua Asosiasi Pengusaha Muda Vietnam (VYEA) dan Ketua Dewan Pendiri Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Saigon Thuong Tin (TTC Land), mengatakan bahwa permasalahan terkait kewajiban keuangan lahan merupakan "hambatan terbesar" yang menghambat perkembangan pasar real estat di Kota Ho Chi Minh.

"Sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Keputusan 103/2024/ND-CP, biaya penggunaan tanah ditetapkan berdasarkan waktu penerbitan keputusan alokasi tanah oleh Negara. Namun pada kenyataannya, banyak proyek besar dilaksanakan secara bertahap, dan setiap kali alokasi tanah dilakukan, harga baru harus ditetapkan, sehingga menimbulkan ketidaknyamanan," ujarnya.

Ia mencontohkan banyak proyek yang lahannya sementara dialokasikan oleh pemerintah kota untuk tahap pertama agar investor dapat memulai konstruksi, sementara sisanya menunggu penyelesaian ganti rugi dan pembebasan lahan. Ketika keputusan untuk mengalokasikan lahan tahap pertama dibuat, perusahaan membayar biaya penggunaan lahan untuk keseluruhan proyek berdasarkan perencanaan terperinci.

Namun, ketika sisa tanah diserahkan, pihak berwenang menentukan kewajiban keuangan tambahan sesuai dengan harga tanah yang baru, yang memaksa perusahaan membayar ratusan miliar dong lebih, meskipun area tersebut telah dimasukkan dalam pembayaran sebelumnya.

Situasi ini, menurut Bapak Hong Anh, tidak hanya meningkatkan biaya investasi dan menunda kemajuan implementasi, tetapi juga memengaruhi seluruh rantai nilai pasar perumahan. "Proyek yang tertunda tidak hanya merugikan bisnis tetapi juga menimbulkan serangkaian konsekuensi: pembeli rumah menunggu, bank harus merestrukturisasi pinjaman, pasokan terhambat, dan pasar kehilangan likuiditas," ujarnya.

Menurut Bapak Dang Hong Anh, permasalahan kewajiban keuangan terkait biaya penggunaan lahan untuk proyek alokasi lahan sementara telah lama menjadi perhatian dunia usaha. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga telah mengirimkan banyak dokumen kepada Kementerian Keuangan dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk mengusulkan solusi, tetapi hingga saat ini belum ada instruksi khusus.

Akibatnya, banyak perusahaan telah membayar biaya penggunaan lahan untuk keseluruhan proyek puluhan tahun lalu, dan kini mereka masih harus membayar lebih untuk area tambahan yang dialokasikan, dengan harga lahan saat ini yang jauh lebih tinggi. Hal ini merupakan beban keuangan yang sangat besar, yang merugikan perusahaan, berdampak serius pada rencana bisnis, menyebabkan banyak proyek mandek, dan secara tidak langsung mengurangi pasokan perumahan di Kota Ho Chi Minh.

Bapak Dang Hong Anh menyarankan agar ada mekanisme khusus untuk menangani masalah ini secara adil dan wajar. "Kami merekomendasikan agar Kementerian Keuangan dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup segera mengajukan kepada Pemerintah mekanisme yang memungkinkan pengurangan dan penggantian kewajiban keuangan yang sebelumnya telah dilakukan oleh perusahaan berdasarkan luas wilayah, untuk proyek yang telah membayar seluruh biaya penggunaan lahan sesuai dengan rencana rinci 1/500 tetapi belum menyelesaikan alokasi lahan."

Hal ini menjamin keadilan dan transparansi, sekaligus melindungi hak-hak sah negara dan perusahaan. Hanya dengan demikian, kita dapat mengelola pendapatan anggaran secara ketat sekaligus mendorong perusahaan untuk berinvestasi dengan percaya diri, berkontribusi dalam memajukan sosial-ekonomi dan memenuhi kebutuhan perumahan warga Kota Ho Chi Minh," tegasnya.

Usulan penghapusan regulasi 5,4% secara menyeluruh

Pada konferensi pers sosial-ekonomi baru-baru ini, seorang perwakilan dari Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa Komite Rakyat Kota telah secara resmi mengusulkan agar Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta Kementerian Keuangan mempertimbangkan penghapusan peraturan pemungutan tambahan 5,4% dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan selama periode kewajiban keuangan yang belum ditentukan.

Menurut penjelasan pemerintah kota, peraturan ini dibuat dengan tujuan "membagi tanggung jawab keuangan antara negara dan masyarakat", tetapi kenyataannya, keterlambatan terutama berasal dari badan pengelola. Oleh karena itu, mustahil untuk memaksa pelaku usaha dan masyarakat menanggung biaya tambahan ini.

Pemerintah kota juga menekankan bahwa dalam konteks pemulihan sosial-ekonomi pascapandemi COVID-19, penghapusan peraturan tersebut akan membantu mengurangi tekanan biaya, merangsang investasi, dan mendorong pertumbuhan. Saat ini, undang-undang menetapkan tarif pemungutan tambahan sebesar 5,4%, tetapi dalam rancangan amandemen Peraturan Pemerintah Nomor 103 tentang Retribusi Penggunaan Tanah dan Sewa Tanah, Kementerian Keuangan mengusulkan dua opsi: menurunkannya menjadi 3,6% atau menghapusnya sepenuhnya.

Namun demikian, penghapusan secara menyeluruh hanya dapat dilaksanakan apabila hal tersebut tertuang secara langsung dalam Undang-Undang Pertanahan, sehingga Kementerian Keuangan pun memberikan rekomendasi agar Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mengkaji dan melengkapinya dalam proses perubahan undang-undang yang akan datang.

Menurut banyak pakar dan pelaku bisnis, pada kenyataannya, keterlambatan dalam menentukan kewajiban keuangan seringkali disebabkan oleh prosedur administratif yang rumit, sementara pelaku bisnis telah menyelesaikan kewajibannya untuk membayar retribusi penggunaan lahan. Pemungutan tambahan ini menyebabkan biaya investasi meningkat, mendorong harga produk properti, yang secara langsung memengaruhi pembeli rumah dan mengurangi aksesibilitas perumahan.

Beberapa pakar juga berpendapat bahwa jika ada biaya tambahan yang diterapkan, biaya tersebut seharusnya hanya diterapkan pada proyek yang telah beroperasi dan menghasilkan keuntungan, untuk menghindari situasi di mana perusahaan "menahan lahan dan menunggu waktu yang tepat". Namun, dalam kasus di mana tidak ada kesalahan di pihak investor, melanjutkan pemungutan biaya tambahan tidaklah adil.

Solusi paling mendasar, menurut para ahli, adalah menghapuskan sepenuhnya regulasi 5,4%, dan sekaligus mengeluarkan mekanisme yang jelas tentang waktu penghitungan biaya penggunaan tanah untuk menciptakan transparansi dan konsistensi, sehingga dapat membuka blokir serangkaian proyek yang terhenti dan memulihkan kepercayaan terhadap pasar properti.

Butuh klarifikasi lebih lanjut

Ketua HoREA, Le Hoang Chau, juga menekankan bahwa Rancangan Resolusi yang menetapkan sejumlah mekanisme kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penyelenggaraan implementasi Undang-Undang Pertanahan perlu memiliki regulasi yang lebih jelas terkait penanganan biaya penggunaan lahan tambahan. "Pemerintah perlu secara khusus mengatur pemotongan jumlah yang telah dibayarkan perusahaan selama periode di mana biaya penggunaan lahan atau sewa lahan belum dihitung, dalam kasus di mana hal tersebut bukan kesalahan pengguna lahan. Hal ini merupakan dasar hukum yang diperlukan untuk menangani proyek-proyek seperti Lotte's Eco Smart City atau Empire City, sehingga menghindari situasi di mana perusahaan dirugikan," analisis Bapak Chau.

Sumber: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm