Kota Satelit Ho Chi Minh: Tren investasi real estat pada tahun 2026

VTV.vn - Kota satelit menjadi tren investasi real estat pada tahun 2026, menyusul bergabungnya Kota Ho Chi Minh menjadi kota metropolitan besar di wilayah selatan.

Tahun 2026 menandai selesainya serangkaian proyek penting: Jalan Lingkar 3 dan Jalan Lingkar 4, Jalan Tol Ben Luc - Long Thanh, dan perluasan Jalan Tol Kota Ho Chi Minh .

Dorongan baru dari penggabungan

Vietnam menghadapi peluang emas untuk naik dalam rantai pasokan global, karena arus investasi meningkat tajam menyusul fluktuasi ekonomi global. Dalam konteks ini, Kota Ho Chi Minh – pusat ekonomi terbesar negara ini – terus menegaskan peran utamanya, terutama setelah konsolidasi unit administratif. Perubahan struktur regional membuka ruang pengembangan baru, di mana kota-kota satelit dipandang sebagai kekuatan pendorong penting untuk mengurangi tekanan pada pusat kota, sekaligus menciptakan momentum bagi terobosan di pasar properti mulai tahun 2026 dan seterusnya.

Para ahli mengatakan bahwa, dengan kenaikan harga yang signifikan di pusat kota, modal dan pembeli beralih ke daerah-daerah tetangga seperti Binh Duong lama, Dong Nai, dan Long An lama.

Dalam forum real estat residensial baru-baru ini, CBRE Vietnam mencatat bahwa Kota Ho Chi Minh akan memiliki hampir 12.000 unit rumah untuk dijual pada tahun 2025, termasuk 7.600 apartemen dan 4.400 rumah bandar. Segmen apartemen sendiri diperkirakan akan meningkat sebesar 50% dibandingkan tahun 2024, tetapi 90% di antaranya akan berada di segmen kelas atas dan mewah. Ketidakseimbangan pasokan ini telah menyebabkan kenaikan harga pasar primer sebesar 18% pada kuartal keempat, mencapai sekitar VND 90 juta per meter persegi. Setiap tahunnya, harga apartemen di area inti telah meningkat sebesar 21%, lebih rendah dari kenaikan 23-25% pada tahun-tahun sebelumnya, tetapi masih mempertahankan tren kenaikan yang telah berlangsung sejak tahun 2014.

Di tengah kenaikan harga yang tajam di pusat kota, para investor dan pembeli beralih ke daerah-daerah tetangga seperti bekas provinsi Binh Duong, Dong Nai, dan Long An, yang harga apartemennya masing-masing mencapai 46, 40, dan 42 juta VND per meter persegi. Khususnya, bekas provinsi Long An mencatat kenaikan sebesar 45% pada kuartal keempat, menunjukkan pasar suburban yang sedang berkembang pesat. Menurut Ibu Duong Thuy Dung, CEO CBRE Vietnam, pergeseran ini merupakan tren pasar, didorong oleh peningkatan infrastruktur dan semakin terbatasnya lahan di pusat kota.

Sementara itu, para ahli memperingatkan risiko "gelembung" jika harga terus didorong terlalu tinggi. Bapak Vo Huynh Tuan Kiet dari CBRE menilai bahwa Vietnam berbeda dari Tiongkok karena pasokan perumahan belum sejalan dengan laju urbanisasi, sehingga menyebabkan permintaan melebihi pasokan. Namun, beliau juga mencatat bahwa risiko akan meningkat jika kredit tiba-tiba diperketat seperti pada periode 2007-2011. Meskipun belum mencapai skenario negatif, pasar kelas atas masih menghadapi risiko kejenuhan lokal ketika harga didorong ke tingkat yang tidak realistis.

Dari perspektif investor, Pham Trung Quan, Direktur Riset & Pengembangan Produk di Nam Long Investment Corporation, menyampaikan bahwa menurunkan harga rumah hampir "mustahil" ketika biaya input meningkat tajam. Harga pasir untuk perataan tanah telah naik dari lebih dari 100.000 VND/m³ menjadi 400.000-500.000 VND/m³, sementara biaya kompensasi untuk pembebasan lahan terus meningkat. Oleh karena itu, alih-alih menurunkan harga, banyak bisnis beralih ke peningkatan kualitas produk melalui standar ESG, LEED, atau LOTUS untuk menarik pelanggan yang semakin menginginkan lingkungan hidup hijau dan berkelanjutan pascapandemi.

Pakar ekonomi, Dr. Dinh The Hien, juga menegaskan bahwa prospek jangka menengah pasar terus berkaitan erat dengan gelombang investasi infrastruktur. Tahun 2026 menandai penyelesaian serangkaian proyek utama: Jalan Lingkar 3 dan Jalan Lingkar 4, jalan tol Ben Luc-Long Thanh, perluasan jalan tol Kota Ho Chi Minh - Trung Luong - My Thuan menjadi 8 jalur, dan berbagai jalan raya nasional penghubung antarwilayah. Poros transportasi baru ini membentuk kembali posisi wilayah barat, timur, dan selatan Kota Ho Chi Minh, sekaligus meletakkan fondasi bagi strategi pembangunan multi-pusat untuk seluruh wilayah.

Kota satelit: tren investasi baru.

Salah satu manifestasi paling menonjol dari restrukturisasi tata ruang perkotaan adalah munculnya kota-kota satelit. Menurut CBRE, wilayah barat Kota Ho Chi Minh memimpin dalam penyediaan rumah bandar, vila, dan rumah terpisah dengan hampir 4.400 unit yang diluncurkan pada tahun 2025, 33 kali lebih tinggi daripada pasokan baru di pusat kota. Sekitar 80% pasokan perumahan rendah di wilayah Selatan terkonsentrasi di kota-kota satelit barat, terutama bekas Long An (Tay Ninh); wilayah ini sangat menarik modal investasi berkat keunggulan infrastruktur dan cadangan lahannya yang luas.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, berkomentar bahwa harga rumah di wilayah barat "cukup baik" dibandingkan dengan wilayah timur dan selatan, tetapi potensi pertumbuhannya lebih tinggi berkat infrastruktur strategis yang dikembangkan dan lingkungan hidup yang sehat. Diferensiasi harga yang jelas antara pusat kota dan pinggiran kota menciptakan peluang investasi yang signifikan, terutama dengan proyeksi kenaikan harga pasar primer sebesar 9-11% per tahun untuk apartemen dan 6-12% untuk townhouse dan vila selama tiga tahun ke depan.

Tay Ninh menjadi "titik terang" yang menarik investor dalam konteks meningkatnya permintaan akan perluasan ruang perkotaan.

Setelah penggabungannya, Tây Ninh sedang bersiap menjadi pusat industri, layanan, dan perkotaan baru di wilayah tersebut. Provinsi ini terhubung langsung dengan Kota Ho Chi Minh melalui jalan tol dan jalan lingkar, serta terhubung dengan wilayah Tenggara dan Delta Mekong melalui koridor ekonomi. Dengan mekanisme terbuka dan pemerintahan yang suportif, Tây Ninh menjadi "titik terang" yang menarik investor di tengah meningkatnya kebutuhan akan perluasan perkotaan.

Pada tingkat makro, Dr. Huynh Thanh Dien, seorang pakar ekonomi, menganalisis bahwa setelah reorganisasi administratif, kawasan pusat Kota Ho Chi Minh yang lama akan mengembangkan model industri-perkotaan-komersial-layanan secara intensif, sementara produksi skala besar secara bertahap akan beralih ke Binh Duong yang lama. Ba Ria - Vung Tau yang lama akan menjadi pusat logistik dan pelabuhan, berdasarkan keunggulan pelabuhan Cai Mep - Thi Vai. Pembagian peran yang jelas ini menciptakan ekosistem ekonomi dan perkotaan yang berkelanjutan, di mana kota-kota satelit menjadi "engsel" yang menghubungkan dan menyebarkan pembangunan.

Khususnya, Can Gio, dengan kawasan perkotaan reklamasinya, dianggap sebagai "paru-paru hijau" dan gerbang perdagangan maritim yang krusial, yang menjanjikan untuk menjadi titik fokus dalam menarik investasi internasional. Dengan penerapan sistem infrastruktur yang komprehensif, Kota Ho Chi Minh tidak hanya akan memperluas potensi pengembangannya tetapi juga meningkatkan posisinya dalam rantai pasokan global, sejalan dengan tren perusahaan multinasional yang mencari pusat manufaktur dan logistik baru di Asia Tenggara.

Semua perkembangan ini menegaskan bahwa kota satelit bukan sekadar tren real estat jangka pendek, melainkan strategi jangka panjang untuk membantu Kota Ho Chi Minh mengurangi kepadatan penduduk, merestrukturisasi ruang perkotaannya, dan membangun daya saing baru. Pasar real estat memasuki siklus pertumbuhan baru, di mana diferensiasi harga dan pergeseran investasi akan terus terjadi secara signifikan pada tahun 2026.

Sumber: https://vtv.vn/do-thi-ve-tinh-tp-ho-chi-minh-xu-huong-dau-tu-bat-dong-san-trong-2026-100251209155717417.htm