Apartemen di bawah 25 juta VND/m2 hampir “punah”; Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah di 5 distrik pinggiran kota

Apartemen di bawah 25 juta VND/m2 hampir "punah"; Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah di 5 distrik pinggiran kota

Pasokan real estat terbatas, ratusan proyek macet meningkatkan harga produk; Hanoi berencana mempertahankan harga plafon maksimum untuk layanan apartemen pada 16.500 VND/m2; Kota Ho Chi Minh menetapkan luas minimum untuk membagi bidang tanah perumahan pada 36 m2.

Berikut ini ringkasan berita real estat yang luar biasa minggu ini.

Pasokan properti terbatas, ratusan proyek macet, harga produk naik

Pada pagi hari tanggal 28 Oktober, Majelis Nasional membahas di aula laporan Delegasi Pengawas dan rancangan Resolusi Majelis Nasional tentang hasil pengawasan tematik "pelaksanaan kebijakan dan undang-undang di bidang pengelolaan pasar real estat dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023".

Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh menyampaikan laporan hasil supervisi tematik "Implementasi kebijakan dan undang-undang tentang pengelolaan pasar real estat dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023". Foto: Majelis Nasional

Menurut laporan pemantauan, pasar real estat Vietnam pada periode 2015-2023 terbagi menjadi dua fase.

Periode 2015 - 2021: Pasar real estate berkembang pesat dan kuat dengan banyak jenis real estate, banyak sumber pasokan, membentuk banyak kawasan perkotaan baru, dengan banyak jenis real estate baru seperti: apartemen wisata (condotel), vila resor (resort villa), kantor yang dikombinasikan dengan akomodasi (officetel)...

Namun, sebagian proyek properti pada periode ini merupakan proyek yang diinvestasikan pada periode sebelumnya. Struktur produk properti tidak memadai, terdapat ketidakseimbangan pasokan dan permintaan, terutama menyasar segmen kelas atas, tujuan investasi finansial, dan hanya sedikit produk yang sesuai dengan pendapatan mayoritas masyarakat. Beberapa proyek mengalami kendala hukum, terutama dalam pemberian sertifikat kepada masyarakat.

Pada akhir periode ini, hampir semua jenis usaha jasa pariwisata dan perhotelan mengalami permasalahan hukum, baik yang disebabkan belum memadainya peraturan perundang-undangan, maupun yang disebabkan oleh keterbatasan dalam proses penyelenggaraan dan penerapan hukum.

Periode 2022 - 2023: Pasar properti menurun, operasional bisnis properti menghadapi banyak kesulitan akibat kekurangan dan keterbatasan periode 2015 - 2021 yang terpapar tekanan pandemi COVID-19.

Selama periode ini, pasokan properti jauh lebih terbatas dibandingkan periode sebelumnya. Harga properti meroket dibandingkan pertumbuhan pendapatan mayoritas penduduk. Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, tidak ada lagi segmen apartemen dengan harga yang sesuai dengan pendapatan mayoritas penduduk.

Secara khusus, sejumlah besar proyek real estat perumahan menghadapi kesulitan, terlambat dari jadwal, lambat dalam pelaksanaannya, dan terhenti, sementara sumber daya yang telah diinvestasikan oleh para pelaku bisnis dalam proyek tersebut sangat besar, yang mengakibatkan pemborosan lahan dan modal, meningkatkan kesulitan dan biaya bagi investor, serta meningkatkan harga produk.

Kementerian Konstruksi: Harga apartemen naik 35-40%, hampir tidak ada apartemen di bawah 25 juta VND/m2

Di tengah isu harga perumahan yang masih hangat di sidang paripurna DPR, Kementerian Konstruksi baru-baru ini merilis laporan pasar properti untuk kuartal ketiga tahun 2024, yang menyoroti lonjakan harga segmen apartemen.

Sejalan dengan itu, harga apartemen di Hanoi terus meningkat, baik di proyek baru maupun lama. Khususnya di pasar primer, tingkat harga telah meningkat sekitar 4-6% per kuartal dan 22-25% per tahun. Beberapa wilayah bahkan mencatat kenaikan lokal hingga 35-40% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Apartemen baru di Hanoi sebagian besar berada di segmen menengah dan atas. Foto: Thanh Vu

“Segmen apartemen terjangkau, dengan harga jual kurang dari VND25 juta/m2, hampir tidak memiliki transaksi dan produk untuk dijual,” Kementerian Konstruksi menyimpulkan dalam laporan tersebut.

Untuk membuktikan pernyataan di atas, Kementerian telah meninjau harga jual beberapa proyek di ibu kota. Misalnya, subdivisi The Zurich di Vinhomes Ocean Park (distrik Gia Lam), harganya berkisar antara 46-55 juta VND/m2. Subdivisi The Sapphire di Vinhomes Smart City (distrik Nam Tu Liem), harganya berfluktuasi sekitar 47-61 juta VND/m2.

Selanjutnya, proyek Lumi Prestige (distrik Nam Tu Liem) memiliki harga hingga 69 juta VND/m2. Kompleks Ninety (distrik Dong Da)—proyek apartemen berlayanan dengan jangka waktu sewa 50 tahun—juga memiliki harga mencapai 60-75 juta VND/m2. Tidak berhenti di situ, proyek Kompleks Viha (distrik Thanh Xuan) memiliki harga hingga 75-97,2 juta VND/m2.

Kementerian Konstruksi menjelaskan kenaikan harga properti belakangan ini sebagian besar disebabkan oleh dampak sejumlah faktor, seperti fluktuasi harga tanah yang meningkat; ketersediaan produk perumahan terjangkau yang tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan pasar.

Harga rumah naik bukan karena broker “menaikkan” harga

Baru-baru ini, Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) mengadakan konferensi pers dengan topik "Kebenaran tentang broker properti yang menaikkan harga, menyebabkan disrupsi pasar". Oleh karena itu, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua VARS, menegaskan bahwa broker properti bukanlah penyebab utama kenaikan harga rumah baru-baru ini.

"Keputusan harga jual properti adalah hak investor dan pengembang. Broker properti tidak diperbolehkan berpartisipasi. Mereka memiliki akses ke daftar harga investor hampir bersamaan dengan nasabah/investor," kata VAR.

Para broker juga berharap harga rumah akan "turun" sehingga mereka dapat segera menutup transaksi. Foto: Dung Minh

Bapak Dinh bahkan menekankan bahwa semakin tinggi harga rumah, semakin sulit bagi broker untuk menjual. Broker, lebih dari siapa pun, menginginkan harga properti berada pada tingkat yang paling sesuai. Hanya dengan demikian, penjualan akan lebih menguntungkan, dan broker akan berkesempatan menerima komisi.

Menurut Bapak Le Dinh Chung, Direktur Utama SGO Homes, tren kenaikan harga properti memang tidak dapat dihindari. Namun, lonjakan harga yang tajam dalam waktu yang sangat singkat ini merupakan hal yang tidak biasa. Tidaklah masuk akal untuk sepenuhnya menyalahkan para broker.

"Lagipula, broker properti adalah pihak yang paling tidak menginginkan harga rumah naik. Karena ketika investor menjual dengan harga tinggi, peluang untuk mencapai kesepakatan akan lebih sulit, broker akan lebih kesulitan, tetapi kenyataannya, biaya broker yang mereka terima tidak akan berubah," komentar Bapak Chung.

Dari perspektif Ibu Ho Thi Thu Mai, Direktur Housing Now, karena permintaan perumahan tidak terpenuhi oleh pasar primer, harga perumahan sekunder pun meningkat. Investor proyek primer, pada gilirannya, menentukan harga jual berdasarkan harga sekunder dan permintaan perumahan masyarakat. Oleh karena itu, harga perumahan primer juga meningkat.

Hanoi berencana mempertahankan harga plafon maksimum untuk layanan apartemen pada 16.500 VND/m2/bulan.

Komite Rakyat Hanoi tengah mencari pendapat publik mengenai rancangan Keputusan yang mengumumkan kerangka harga untuk layanan pembangunan apartemen di kota tersebut.

Oleh karena itu, untuk gedung apartemen tanpa lift, harga layanan minimum adalah 700 VND/m2/bulan, dan maksimum 5.000 VND/m2/bulan. Untuk gedung apartemen dengan lift, harga layanan minimum yang diharapkan adalah 1.200 VND/m2/bulan, dan maksimum 16.500 VND/m2/bulan.

Harga di atas tidak termasuk pendapatan dari bisnis jasa gedung apartemen; tidak termasuk layanan kelas atas seperti sauna, kolam renang, TV kabel, internet atau layanan kelas atas lainnya.

Hanoi mengusulkan harga sewa rumah sosial mulai dari hanya 48.000 VND/m2/bulan

Menurut rancangan Keputusan tentang pengumuman kerangka harga sewa untuk perumahan sosial yang diinvestasikan dan dibangun tanpa menggunakan modal investasi publik atau sumber keuangan serikat pekerja di Hanoi, kerangka harga sewa yang diusulkan adalah sebagai berikut.

Harga sewa rumah sosial di Hanoi lebih rendah daripada di Kota Ho Chi Minh. Foto: Thanh Vu

Bangunan perumahan sosial dengan ketinggian kurang dari 10 lantai, harga sewa berkisar antara 48.000 - 96.000 VND/m2/bulan.

Bangunan perumahan sosial tingginya 10-20 lantai, dengan harga sewa berkisar antara 49.000-98.000 VND/m2/bulan.

Bangunan perumahan sosial tingginya 20-30 lantai, dengan harga sewa berkisar 73.000-146.000 VND/m2/bulan.

Bangunan perumahan sosial dengan ketinggian 30 lantai atau lebih memiliki harga sewa mulai dari 99.000 - 198.000 VND/m2/bulan.

Harga di atas belum termasuk pajak pertambahan nilai; biaya pemeliharaan konstruksi; harga jasa manajemen operasi; biaya pembelian perlengkapan interior dan peralatan rumah tangga di perumahan sosial; biaya pembelian asuransi kebakaran dan ledakan; biaya parkir kendaraan; air ledeng; jasa televisi, remunerasi untuk dewan manajemen dan biaya jasa lainnya...

Kota Ho Chi Minh melarang pembagian dan penjualan tanah di 5 distrik pinggiran kota

Baru-baru ini, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh Bui Xuan Cuong menandatangani dan menerbitkan Keputusan No. 83/2024 tentang peraturan tentang penentuan wilayah di mana investor proyek real estat dan proyek investasi pembangunan perumahan diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan lahan dengan infrastruktur teknis kepada organisasi dan individu untuk membangun rumah mereka sendiri di kota.

Kota Ho Chi Minh secara resmi melarang pembagian dan penjualan tanah di 5 distrik suburban. Foto: Le Toan

Dengan demikian, penanam modal proyek real estat dan proyek investasi pembangunan perumahan di seluruh wilayah kota tidak diperkenankan mengalihkan hak guna usaha atas tanah yang dilengkapi prasarana teknis pada proyek real estat dan proyek investasi pembangunan perumahan kepada badan usaha dan perseorangan yang membangun sendiri rumah.

Investor proyek properti, proyek investasi pembangunan perumahan dengan tujuan pemukiman kembali menggunakan tanah di komune, kota kecil, dan distrik kota, harus memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Pasal 31 Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023 dan Pasal 45 Ayat 1 dan 2 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024. Investor diperbolehkan mengalihkan hak guna tanah dengan infrastruktur teknis dalam proyek properti, proyek investasi pembangunan perumahan dengan tujuan pemukiman kembali menggunakan tanah kepada individu yang membangun rumah sendiri.

Kota Ho Chi Minh menetapkan luas minimum untuk membagi bidang tanah perumahan adalah 36 m2.

Pada tanggal 31 Oktober, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Keputusan No. 100/2024/QD-UBND yang menetapkan syarat-syarat pembagian tanah, konsolidasi tanah, dan luas minimum pembagian tanah di Kota Ho Chi Minh. Keputusan ini berlaku sejak tanggal penandatanganan dan menggantikan Keputusan No. 60/2017 Komite Rakyat Kota yang menetapkan luas minimum pembagian tanah.

Khusus untuk bidang tanah di wilayah 1 yang meliputi distrik 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh dan Tan Phu, luas minimal pembagian tanah adalah 36 m2, dengan lebar muka dan kedalaman bidang tanah tidak kurang dari 3 m.

Kota Ho Chi Minh menetapkan luas minimum untuk pembagian lahan adalah 36 meter persegi untuk distrik pusat, dan 80 meter persegi untuk distrik pinggiran kota. Foto: Le Toan

Wilayah 2 meliputi distrik 7, 12, Binh Tan, Kota Thu Duc dan kota-kota distrik dengan luas minimal 50 m2, dengan lebar muka dan kedalaman kavling tidak kurang dari 4 m.

Wilayah 3 meliputi distrik Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (kecuali kota) dengan luas minimum 80 m2, dengan lebar muka dan kedalaman plot tidak kurang dari 5 m.

Untuk lahan pertanian, luas minimum pembagian lahan untuk tanaman semusim dan lahan pertanian lainnya adalah 500 m². Untuk lahan tanaman semusim, lahan akuakultur, lahan pembuatan garam, dan lahan peternakan terkonsentrasi adalah 1.000 m².

Mengenai syarat-syarat pembagian tanah, pembagian tanah dan konsolidasi tanah harus memenuhi asas dan syarat-syarat yang diatur dalam Pasal 220 Ayat 1, Ayat 2, dan Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan. Dengan demikian, tanah yang akan dibagi dan dikonsolidasi harus menjamin akses; terhubung dengan jalur angkutan umum yang ada; menjamin ketersediaan air, drainase, dan sebagainya.

Apabila pemakai tanah menyediakan sebagian dari areal bidang tanah untuk jalan setapak, maka jalan setapak tersebut harus disetujui oleh para pihak dan Komite Rakyat distrik, kotamadya dan Kota Thu Duc bertanggung jawab untuk mempertimbangkan situasi sebenarnya di wilayah tersebut guna mempertimbangkan apakah jalan setapak yang disetujui oleh para pihak dapat menjamin pencegahan dan penanggulangan kebakaran, sistem penyediaan air dan drainase, serta listrik untuk memperoleh persetujuan sebelum melaksanakan pemisahan bidang tanah atau konsolidasi bidang tanah.

Luas tanah yang ditetapkan untuk dijadikan jalan setapak pada beberapa bidang tanah (2 bidang atau lebih) akan diubah menjadi bentuk penggunaan bersama pada sertifikat hak guna tanah dan hak milik atas tanah yang melekat pada tanah tersebut.

Keputusan ini berlaku bagi organisasi, rumah tangga, dan individu yang memiliki kebutuhan, hak, dan kewajiban terkait pelaksanaan prosedur pembagian dan konsolidasi tanah. Instansi pemerintah yang berwenang wajib melaksanakan prosedur pembagian dan konsolidasi tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Da Nang "menyelesaikan" harga sewa untuk perumahan sosial dan akomodasi pekerja di kawasan industri

Baru-baru ini, Komite Rakyat Kota Da Nang juga telah mengeluarkan kerangka harga untuk menyewa perumahan sosial dan akomodasi pekerja di kawasan industri di kota tersebut.

Dengan demikian, untuk proyek perumahan sosial yang diinvestasikan dalam konstruksi yang tidak menggunakan modal investasi publik atau sumber keuangan serikat pekerja, kisaran harga sewa terendah adalah untuk apartemen di bawah 5 lantai (tanpa ruang bawah tanah) dengan harga sewa maksimum VND 88.000/m2/bulan, dan minimum VND 57.000/m2/bulan.

Kisaran harga sewa tertinggi adalah untuk apartemen 24 lantai hingga kurang dari atau sama dengan 30 lantai (2 basement) dengan harga sewa maksimum VND 165.000/m2/bulan, minimum VND 104.000/m2/bulan.

Mengenai kerangka harga sewa untuk perumahan sosial yang diinvestasikan dan dibangun oleh individu, Da Nang menetapkan bahwa rumah individu (1 lantai, apartemen tertutup, struktur dinding bata penahan beban, atap beton bertulang dicor di tempatnya) memiliki harga sewa maksimum VND 58.000/m2/bulan, minimum VND 39.000/m2/bulan.

Rumah keluarga tunggal (2 hingga 3 lantai, struktur beton bertulang; dinding bata; lantai dan atap beton bertulang cor di tempat, tanpa ruang bawah tanah) memiliki harga sewa maksimum VND 88.000/m2/bulan, dan minimum VND 61.000/m2/bulan.

Rumah perseorangan (4 sampai 5 lantai, struktur beton bertulang, dinding bata, lantai dan atap beton bertulang cor di tempat, tidak ada ruang bawah tanah) mempunyai harga sewa maksimum VND 96.000/m2/bulan, minimum VND 66.000/m2/bulan (untuk luas bangunan di bawah 50 m2) dan maksimum VND 75.000/m2/bulan, minimum VND 51.000/m2/bulan (untuk luas bangunan 180 m2 atau lebih).

Untuk kisaran harga sewa hunian pekerja di kawasan industri, kisaran harga sewa terendah adalah apartemen di bawah 5 lantai (tanpa basement) dengan harga sewa maksimal VND 84.000/m2/bulan, dan minimal VND 54.000/m2/bulan.

Harga sewa tertinggi adalah untuk apartemen dengan ketinggian kurang dari 24 lantai hingga lebih dari atau sama dengan 30 lantai (2 basement) dengan harga sewa tertinggi sebesar 158.000 VND/m2/bulan, dan terendah sebesar 100.000 VND/m2/bulan.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html