Perlu dilakukan perhitungan yang benar dan lengkap mengenai keuntungan bagi investor dalam keputusan penetapan harga tanah.

[iklan_1]

DNVN - Mengomentari rancangan Keputusan Pemerintah tentang harga tanah, Asosiasi Penilai Vietnam (VVA) menekankan perlunya menghitung keuntungan bagi investor dengan benar dan lengkap.

Keuntungan investor harus dihitung berdasarkan biaya penggunaan tanah.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang mencari komentar atas Rancangan Peraturan Pemerintah tentang Harga Tanah (Rancangan) yang memandu pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 dengan banyak konten penting terkait penilaian dan taksiran tanah.

Rancangan Peraturan Pemerintah tersebut dinilai telah secara aktif menyerap masukan dari para ahli, organisasi sosial profesional seperti VCCI dan asosiasi profesional seperti Asosiasi Penilaian Vietnam mengenai penilaian tanah dan isu-isu terkait.

Setelah Rancangan Peraturan Pemerintah tersebut diumumkan, untuk terus melengkapinya secara komprehensif, baru-baru ini Asosiasi Penilai Vietnam mengirimkan komentar tertulis, yang menekankan perlunya menghitung keuntungan bagi investor secara benar dan lengkap.

Pasal 8 Ayat 3 huruf c RUU ini menyebutkan: “Keuntungan penanam modal (termasuk biaya ekuitas dan biaya pinjaman) dihitung sebagai persentase dari biaya penanaman modal konstruksi sebagaimana dimaksud dalam huruf a Ayat ini”.

VVA berpendapat bahwa peraturan di atas tidak masuk akal karena tidak menghitung keuntungan keseluruhan proyek secara akurat dan lengkap berdasarkan metode surplus bagi investor. Menurut VVA, keuntungan investor harus dihitung berdasarkan total biaya yang harus dikeluarkan investor untuk menyelesaikan proyek hingga produk terjual dan menghasilkan pendapatan.

Dengan demikian, biaya total tersebut mencakup seluruh biaya pada butir a dan b ayat 3, terutama termasuk “biaya pemanfaatan tanah” yang merupakan biaya investasi awal yang harus dikeluarkan oleh penanam modal untuk memenuhi kewajiban keuangan kepada Negara.

VVA percaya bahwa keuntungan investor harus dihitung berdasarkan biaya penggunaan lahan.

Menjelaskan dalil yang menyebutkan bahwa keuntungan investor harus dihitung berdasarkan biaya penggunaan tanah, VVA menyampaikan bahwa keuntungan investor sebagaimana dimaksud dalam RUU hanyalah keuntungan dari pengembangan real estate (investasi pengembangan tanah), bukan keuntungan dari total biaya investasi termasuk biaya penggunaan tanah ditambah biaya investasi pengembangan real estate.

Oleh karena itu, VVA berpendapat jika hanya menghitung keuntungan atas biaya suatu tahapan investasi dalam total biaya seluruh tahapan investasi untuk membentuk nilai aset tidak sesuai dengan asas pembentukan harga ketika menerapkan penilaian menurut metode biaya yang dipadukan dalam metode surplus untuk menilai aset.

Di samping itu, apabila keuntungan investor tidak dihitung berdasarkan biaya penggunaan tanah yang harus dibayarkan, maka hal tersebut merupakan bentuk pengingkaran terhadap asas "Nilai Waktu Uang" yang disebabkan adanya biaya peluang, inflasi, risiko, dan asas "Nilai Uang di Masa Depan" ketika orang yang berduit menanamkan modalnya di suatu bidang usaha.

Terkait dengan ketentuan "Total biaya pembangunan bidang tanah dan luas tanah yang ditentukan dalam pasal ini tidak termasuk biaya ganti rugi, biaya pemeliharaan, dan biaya pemukiman kembali sesuai dengan rencana yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang", menurut VVA, hal tersebut juga perlu diperhatikan dan diperjelas.

Secara spesifik, menurut VVA, konten di atas perlu diatur dalam arahan "Jika investor dikurangi biaya kompensasi dan pembersihan lokasi oleh Negara dari kewajiban keuangan kepada Negara sesuai dengan rencana yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, hal tersebut tidak akan dimasukkan dalam total biaya pengembangan".

Memastikan perhitungan nilai aset yang melekat pada tanah secara benar dan lengkap

Poin a, Klausul 3, Pasal 6 Rancangan Undang-Undang tentang Formula Penetapan Nilai Aktiva Tetap yang Berikat dengan Tanah, VVA mengusulkan untuk mempertimbangkan penggunaan “nilai penyusutan” dan “amortisasi”.

Menjelaskan rekomendasi di atas, menurut VVA, penyusutan aset dan keausan saling terkait satu sama lain, keausan mengarah pada penyusutan, tetapi pada hakikatnya keduanya berbeda.

Depresiasi adalah fenomena objektif, karakteristik alami aset; nilainya akan menurun secara bertahap seiring waktu penggunaan. Sementara itu, depresiasi merupakan ukuran subjektif yang digunakan pengelola untuk memulihkan nilai aset yang telah terdepresiasi.

"Berdasarkan praktik internasional dan peraturan Vietnam saat ini, metode penyusutan dan metode penyusutannya berbeda. Oleh karena itu, hal ini dapat menghasilkan hasil yang berbeda. Jika dua unit konsultan menentukan harga sebidang tanah yang sama, satu unit menghitung dengan penyusutan, dan satu unit menghitung dengan penyusutan... hasil perhitungan harga tanah akan berbeda," komentar VVA.

Oleh karena itu, menurut VVA, sisi minus (-) dari rumus di atas seharusnya hanya menggunakan satu kriteria perhitungan, yaitu penyusutan atau amortisasi, dan biasanya untuk menentukan harga aset pada saat penilaian, orang menggunakan "penyusutan".

Selain itu, VVA juga mengusulkan untuk memperjelas ketentuan pada Poin b, Klausul 3 Rancangan Peraturan tersebut, yang menyatakan: "Dalam hal pada saat penilaian, pohon tahunan belum mencapai masa panen, nilai properti yang melekat pada tanah tersebut saat ini ditentukan oleh total biaya yang diinvestasikan dalam penanaman dan perawatan hingga saat penilaian".

“Peraturan di atas tidak secara jelas mendefinisikan tanggung jawab unit mana yang harus menentukan nilai aset yang melekat pada tanah saat ini, apakah itu unit konsultan, pelanggan yang asetnya akan dinilai yang menyediakan data, atau otoritas yang berwenang... Oleh karena itu, penggunaan data tersebut mudah menimbulkan masalah hukum,” komentar VVA dan menyarankan agar Komite Perancang mengklarifikasi lebih lanjut.

Kamis An

[iklan_2]
Sumber