Investasi tanah masih 'puncak'? 3 kavling di Kawasan Perkotaan Thu Thiem akan dilelang, dasar penentuan jenis tanah

Pembukaan proyek perumahan sosial di Dong Anh ( Hanoi ), lelang 3 bidang tanah di Kawasan Perkotaan Thu Thiem (HCMC), dasar penentuan jenis tanah… adalah berita real estat terkini.

Real estat: Diharapkan 3 bidang tanah di Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem akan dilelang pada kuartal kedua tahun 2025.

Segmen mana yang harus saya investasikan?

Seorang investor di Hanoi memiliki lebih dari 3 miliar VND di bank dan ingin menariknya untuk berinvestasi di properti. Segmen yang sedang ia teliti adalah tanah, tanah lelang, dan apartemen.

Berpikir bahwa harga tanah cenderung naik seiring waktu sehingga sulit kehilangannya, investor ini berencana untuk berinvestasi di sebidang tanah dengan uang yang tersedia, dan terkadang ingin membeli apartemen di Hanoi dan menyewakannya.

Menanggapi kekhawatiran investor, Bapak Nguyen Anh Que, Ketua G6 Group, menganalisis bahwa tanah lelang merupakan segmen real estat yang istimewa dengan status hukum yang baik, infrastruktur yang indah, dan harga yang wajar, sehingga telah lama menarik minat investor. Namun, pembelian tanah lelang sangat rentan terhadap fenomena FOMO (psikologi massa), yaitu membeli dengan harga lebih tinggi dari harga pasar.

Oleh karena itu, menurut Bapak Que, investor yang berpartisipasi dalam lelang properti jenis ini perlu mempertimbangkan harga pasar dengan cermat, memanfaatkan modal yang menganggur, memahami perencanaan, dan menerima investasi jangka menengah dan panjang jika penilaiannya baik. Di saat yang sama, mereka perlu memiliki mental yang stabil untuk menghindari FOMO, kehilangan deposito, atau menanggung konsekuensi yang berat; bahkan terlibat hukum.

Untuk apartemen, harga rata-rata apartemen komersial di Hanoi adalah sekitar 65-85 juta VND/m2, dengan banyak proyek dihargai 100-200 juta VND/m2. Dengan harga jual ini, hampir hanya pembeli rumah yang tertarik karena membeli untuk tujuan investasi akan membutuhkan waktu 30-50 tahun untuk balik modal, dan harga ini juga di luar pendapatan masyarakat.

Selain itu, menurut pemimpin Grup G6, pasokan perumahan sosial di Hanoi dari tahun 2025 hingga 2030 akan sangat besar. Saat ini, terdapat sekitar 14 proyek skala besar yang sedang menjajaki investor, 67 proyek sedang dilaksanakan, dan terdapat 83 bidang tanah bersih dengan infrastruktur yang telah rampung yang termasuk dalam dana 20% lahan untuk perumahan sosial. Lebih lanjut, pada tahun 2025, Hanoi akan membuka penjualan lebih dari 6.000 unit perumahan sosial.

Hal ini akan memengaruhi harga apartemen di masa mendatang, serta likuiditasnya. Ketika banyak orang membeli rumah, hal ini juga akan memengaruhi permintaan rumah sewa dan harga sewa.

Harga properti di Hanoi telah meningkat tajam belakangan ini, dengan apartemen meningkat 50-200%, rumah dan tanah meningkat 20-50%. Sementara itu, properti di pinggiran Hanoi seperti Hung Yen, Bac Ninh, dan Ha Nam juga telah meningkat 10-50% belakangan ini, sehingga tidak lagi menarik. Saat ini, arus kas bergerak ke selatan menuju Kota Ho Chi Minh, Phu Quoc, dan Da Nang... Pada tahun 2025, investor mungkin tertarik pada segmen lahan atau lahan pertanian multiguna," ujar Bapak Que.

Sementara itu, Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat SGO Homes, menganalisis bahwa dengan kecepatan urbanisasi yang kuat, permintaan di berbagai daerah akan tinggi, sehingga berinvestasi untuk meningkatkan keuntungan modal, membeli tanah masih bagus dan aman.

Menurutnya, dengan 3-4 miliar VND, dimungkinkan untuk berinvestasi di tanah di sekitar Hanoi, poros ekonomi yang terkait dengan kawasan industri seperti Bac Ninh, Bac Giang atau Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

Namun, Direktur Utama SGO Homes mencatat bahwa ketika membeli tanah, investor perlu memperhatikan proyek yang memenuhi persyaratan hukum, setidaknya telah menandatangani kontrak penjualan atau memiliki buku merah. Pada saat yang sama, perlu mempertimbangkan kapasitas investor; pilih lokasi yang memenuhi kebutuhan dan menarik minat orang untuk tinggal di sana di masa mendatang.

Mengenai tanah lelang, menurut Pak Chung, sebagian besar lelang dilakukan secara psikologis dan berharap dapat menjualnya dengan harga beberapa ratus juta dong lebih. Dari segi investasi, metode ini tidak akan efektif.

“Jenis tanah ini hanya bisa diinvestasikan dalam jangka pendek, ketika pasar sedang “panas”, maka yang dilakukan adalah “berselancar”; investasi jangka panjang, terutama saat ini, tidak akan menguntungkan seperti berinvestasi di tanah proyek,” kata Bapak Chung.

Detail 3 Kavling Tanah Senilai Miliaran Dolar di Kawasan Perkotaan Thu Thiem yang Akan Dilelang

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh (HCMC) - mengatakan bahwa diperkirakan pada kuartal kedua tahun 2025, Kota tersebut akan menyelenggarakan lelang 3 bidang tanah di Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem, Kota Thu Duc.

Ini adalah kavling 1-2 dan 1-3 di Kawasan Fungsional No. 1, dan kavling 3-5 di Kawasan Fungsional No. 3. Di antaranya, kavling 3-5 dilelang pada November 2021, tetapi pemenang lelang kemudian membatalkan kontrak dan menerima hilangnya uang jaminan.

Kavling 1-2 dan Kavling 1-3 merupakan bagian dari perencanaan 9 kavling lahan hunian dan komersial multifungsi. Kedua kavling tersebut merupakan lahan bersih, lokasi prima dengan 4 fasad, dan dibangun dengan skala 1 basement dan 14 lantai.

Secara spesifik, kavling 1-2 memiliki luas lebih dari 7.886 m2, dengan 205 unit apartemen. Kavling 1-3 memiliki luas lebih dari 5.006 m2, dengan 152 unit apartemen.

Lot 3-5 yang tersisa merupakan salah satu dari empat lot yang dilelang oleh Kota Ho Chi Minh pada bulan November 2021. Sebuah perusahaan memenangkan lelang untuk lot ini dengan harga VND3,820 miliar, 7 kali lebih tinggi dari harga awal.

Namun, setelah Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menyetujui hasil lelang dan Departemen Pajak Kota mengeluarkan pemberitahuan pembayaran, perusahaan pemenang tidak membayar dan menerima kehilangan uang jaminan.

Terletak di Kawasan Perumahan Utara, area fungsional No. 3, kavling 3-5 memiliki luas 6.446 m². Luas bangunan kavling ini adalah 15.000 m², dengan skala 76 apartemen dan populasi maksimum 608 jiwa.

Menurut Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup kota, karena harga tanah diterapkan sesuai dengan daftar harga yang disesuaikan, harga awal untuk 3 bidang tanah di atas diperkirakan lebih dari 5.000 miliar VND.

Upacara peletakan batu pertama proyek perumahan sosial CT3 di Dong Anh, Hanoi

Proyek perumahan sosial CT3 di kawasan perkotaan baru Kim Chung, distrik Dong Anh (Hanoi) resmi mulai dibangun pada 3 Maret, menyediakan lebih dari 1.100 apartemen dengan perkiraan harga 18,4 juta VND/m2.

Perspektif proyek perumahan sosial CT3 di Dong Anh, Hanoi. (Sumber: Investor)

Proyek ini diinvestasikan oleh perusahaan patungan antara Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) dan Viglacera Corporation, yang berlokasi di proyek perumahan sosial Thang Long Green City di kawasan perkotaan Kim Chung.

Proyek Thang Long Green City memiliki luas total hampir 3,7 hektar dengan 4 bangunan. Di antaranya, bangunan sosial di kavling CT4 telah beroperasi sejak kuartal keempat tahun 2021 dengan 484 apartemen, yang menyediakan akomodasi bagi lebih dari 1.500 orang.

Di lahan CT3, terdapat 3 bangunan dengan total luas lantai sekitar 109.000 meter persegi. Bangunan-bangunan tersebut terdiri dari 12 lantai dan memiliki loteng, menyediakan lebih dari 1.100 apartemen, yang dapat menampung lebih dari 3.900 orang.

Perwakilan investor patungan, Bapak Pham Tien Duc, Direktur Jenderal Handico Corporation, mengatakan bahwa proyek ini dirancang oleh arsitek Singapura dengan menonjolkan utilitas modern dan sinkron seperti area bermain anak, lanskap hijau, dan menciptakan ruang tinggal yang nyaman dan modern. Setiap apartemen dirancang untuk mengoptimalkan pemanfaatan fungsi, dengan luas yang sesuai, yaitu 50-64 m², termasuk 2-3 kamar tidur.

Secara khusus, harga jual hunian sosial ini diperkirakan sekitar 18,4 juta VND/m2 (termasuk PPN 5% dan biaya pemeliharaan 2%). Dengan harga unit di atas, apartemen seluas 49,8 m2 di proyek ini berharga sekitar 920 juta VND. Apartemen terbesar seluas 64 m2 berharga sekitar 1,2 miliar VND.

Berbicara pada upacara peletakan batu pertama, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan meminta investor usaha patungan tersebut untuk menerapkan langkah-langkah dan solusi konstruksi yang canggih, dengan tujuan menyelesaikan proyek pada awal kuartal ketiga tahun 2026, 5 bulan lebih cepat dari jadwal, dibandingkan dengan kemajuan yang diharapkan pada kuartal keempat tahun 2026.

Para pemimpin Komite Rakyat Kota juga meminta kedua perusahaan untuk mengarahkan unit-unit anggotanya guna mempercepat prosedur persiapan proyek untuk pekerjaan dan proyek investasi yang tersisa di kota. Terutama pekerjaan di lahan CT5 di kawasan perkotaan baru Kim Chung, agar segera menyelesaikan prosedur penyesuaian kebijakan investasi untuk melanjutkan konstruksi pada tahun 2025, menyelesaikan infrastruktur yang sinkron di kawasan perkotaan baru Kim Chung, dan menambah dana perumahan sosial untuk kota.

Dasar-dasar untuk menentukan jenis tanah

Saat menentukan jenis tanah, apa saja dasarnya?

Pasal 10 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 Pasal 10 Undang-Undang Pertanahan mengatur penentuan jenis tanah berdasarkan salah satu dasar berikut:

a) Sertifikat hak guna tanah; Sertifikat hak milik rumah dan hak guna tanah; Sertifikat hak guna tanah, hak milik rumah dan harta kekayaan lain yang melekat pada tanah; Sertifikat hak guna tanah, hak milik atas harta kekayaan yang melekat pada tanah;

b) Dokumen hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 137 Undang-Undang ini, dalam hal sertifikat sebagaimana dimaksud dalam huruf a Pasal ini belum diberikan;

c) Penetapan pembagian tanah, sewa tanah, pemberian izin perubahan peruntukan tanah oleh instansi negara yang berwenang, dalam hal sertifikat sebagaimana dimaksud pada huruf a Pasal ini belum diberikan.

Pasal 2, Pasal 10 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 menyebutkan: Dalam hal tidak terdapat dokumen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 dan dalam hal jenis tanah yang ditetapkan dalam dokumen yang diterbitkan berbeda dengan klasifikasi tanah menurut ketentuan Undang-Undang ini atau berbeda dengan status penggunaan tanah saat ini, penetapan jenis tanah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Pemerintah.

Dengan demikian, penentuan jenis tanah akan didasarkan pada kriteria di atas.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html