Usulan Pengetatan Pinjaman untuk Pembelian Rumah Kedua: Perlu Data Transparan dan Peta Jalan yang Tepat

Baru-baru ini, Kementerian Konstruksi telah mengusulkan batas baru pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan selanjutnya guna mengendalikan spekulasi properti dan menstabilkan harga rumah. Khususnya, pembeli rumah kedua hanya dapat meminjam hingga 50% dari nilai kontrak, dan untuk rumah ketiga dan seterusnya, batas pinjaman tidak boleh melebihi 30%.

Pada seminar "Memahami Arus Modal Real Estat dan Peluang bagi Pembeli Real Estat" yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Lao Dong, Pengacara Pham Thanh Tuan, Pengacara dari Ikatan Pengacara Hanoi , pakar hukum real estat, memberikan komentar mengenai usulan ini.

Usulan pembatasan pinjaman untuk pembelian rumah kedua guna mencegah spekulasi dinilai wajar. (Foto ilustrasi/CP)

Dari sudut pandang hukum, apa pendapat Anda tentang usulan pembatasan kredit bagi pembeli rumah kedua atau lebih?

- Secara keseluruhan, usulan untuk membatasi kredit pada banyak pemilik properti, termasuk rumah kedua, secara teoritis akan sangat memukul banyak pemilik properti.

Karena biasanya pembeli rumah terutama investor harus menggunakan leverage keuangan dan memiliki kombinasi 3 pihak seperti investor, bank dan pembeli rumah.

Penerapan limit kredit untuk rumah kedua dan seterusnya sebagaimana diusulkan oleh Kementerian Konstruksi akan berdampak pada sumber daya modal bank bagi investor. Pertama-tama, usulan ini akan berdampak pada jumlah transaksi antara investor dan pembeli rumah.

Namun, usulan tersebut pada dasarnya masuk akal dan dianggap sebagai langkah yang perlu diterapkan dengan peta jalan yang tepat dan dalam situasi yang tepat. Melihat realitas pasar, penerapan kebijakan yang efektif membutuhkan dua syarat: syarat perlu dan syarat cukup.

Prasyaratnya adalah basis data pasar properti. Data tersebut harus benar-benar bersih, terkini, lengkap, dan selalu diperbarui.

Sebab, ketika kita tidak memiliki data lengkap tentang pasar properti, termasuk jumlah rumah yang dimiliki setiap orang, tidak ada dasar untuk menentukan berapa banyak properti yang dimiliki seseorang. Hal ini dianggap sebagai prasyarat.

Syarat yang cukup untuk penerapannya adalah kebijakan kita harus konsisten. Selain kebijakan kredit, kita juga harus menerapkan kebijakan baru terkait suku bunga dan pajak anti-spekulasi. Yang terpenting adalah meningkatkan pasokan.

Saya rasa usulan di atas pada dasarnya masuk akal, tetapi ketika diterapkan, harus ada syarat-syarat khusus terkait data dan memastikan sinkronisasi. Hanya dengan demikian kebijakan di atas akan tepat sasaran dan akurat.

Apakah usulan ini mempunyai dasar hukum yang jelas, dan apabila direalisasikan, apa saja ketentuan yang perlu ditambahkan agar tidak terjadi konflik dengan peraturan perundang-undangan lainnya seperti UU Perumahan, UU Pertanahan, atau UU Lembaga Perkreditan, Pak?

Sebagaimana disebutkan, ada dua faktor, yang paling penting adalah sinkronisasi kebijakan, yang berarti menghilangkan kesulitan dan hambatan hukum bagi proyek.

Karena yang terpenting adalah menciptakan sumber pasokan untuk memastikan faktor penawaran dan permintaan. Kami telah melakukannya dengan sangat baik di masa lalu, terbukti dengan banyaknya proyek yang telah diselesaikan dan diimplementasikan di pasar.

Misalnya, Hanoi sendiri telah menyelesaikan 298 proyek perumahan komersial dengan luas sekitar 1.500 hektar untuk masalah pelaksanaan proyek perumahan tanpa lahan. Penyelesaian ini membutuhkan amandemen terhadap banyak peraturan perundang-undangan.

Kedua, terkait kebijakan kredit. Kebijakan kredit melibatkan banyak faktor hukum, tidak hanya undang-undang lembaga kredit dan undang-undang terkait lainnya. Hal ini memerlukan pengelolaan kebijakan moneter, kebijakan fiskal, dan kebijakan keuangan.

Selain itu, saya mengusulkan pajak progresif pada pemegang banyak properti.

Namun, "tulang punggung" untuk memperbaiki masalah ini adalah faktor data. Tanpa data yang memadai, semua mekanisme kebijakan tidak dapat diimplementasikan secara efektif. Setiap mekanisme kebijakan harus didasarkan pada data yang lengkap dan transparan.

"Tulang punggung" untuk memperbaiki masalah ini adalah faktor data. (Foto: VNP)

Kalau kebijakan ini jadi diterapkan, menurut Bapak apa saja kendala terbesar dalam proses implementasinya, Pak?

- Hal ini juga menjadi perhatian banyak negara, tidak hanya Vietnam tetapi juga negara lain ketika menerapkan kebijakan pajak atau kredit berdasarkan jumlah real estat yang dimiliki atau dikelola setiap orang.

Sebenarnya, ada dua faktor terpenting yang perlu dievaluasi dalam masalah ini. Pertama, kita perlu membedakan secara jelas antara perilaku spekulatif dan perilaku kepemilikan hunian riil.

Ini adalah tugas yang sangat sulit, karena misalnya, seorang spekulan dapat meminta orang tua, saudara kandung, atau kerabatnya untuk mendaftarkan properti atas nama mereka agar terhindar dari polis. Jika hanya berdasarkan jumlah properti, polis tidak akan mencapai target.

Misalnya, spekulan yang meminta orang tua, saudara kandung, atau kerabatnya untuk mewakili nama mereka di properti tersebut akan teridentifikasi dengan jelas dalam kasus ini.

Kebijakan di atas, jika didasarkan pada jumlah properti, merupakan syarat yang diperlukan tetapi tidak akan cukup. Untuk mengidentifikasi target yang tepat, perlu diterapkan instrumen dan langkah lain seperti penerapan pajak progresif.

Kedua, basis data real estat saat ini sedang dalam proses penyempurnaan dan sinkronisasi. Sektor sumber daya mengelola data lahan, sektor konstruksi mengelola data perumahan, sektor pajak mengelola data pajak, notaris mengelola data notaris, dan bank mengelola data kredit.

Namun, konsolidasi, pembagian, dan sinkronisasi data ini untuk membentuk basis data umum masih dalam proses penyelesaian. Oleh karena itu, ketika menyalurkan pinjaman, bank komersial tidak memiliki basis data yang lengkap untuk menentukan berapa banyak properti yang dimiliki seseorang.

Faktanya, bank juga mengakui bahwa mereka tidak dapat secara akurat menentukan jumlah properti yang dimiliki atau dikelola oleh seseorang. Oleh karena itu, tanggung jawab penilaian pinjaman berdasarkan jumlah properti merupakan tantangan besar. Ini merupakan alat yang penting, tetapi waktu dan rencana pengajuan harus dipertimbangkan.

Mengenai kriteria untuk membedakan antara pembeli rumah sungguhan dan spekulan, negara-negara maju sering kali mengandalkan arus kas dan sumber uang untuk mengelola dengan sangat ketat.

Melalui data tagihan listrik dan air, siapa yang membayar biayanya, dll., untuk menentukan pemilik sebenarnya dari properti tersebut. Namun, dengan kondisi di Vietnam saat ini, penerapan kriteria ini masih sangat sulit karena terbatasnya data yang relevan.

Dengan demikian, meskipun kita menargetkan standar seperti negara-negara OECD, pada periode saat ini, kita perlu memiliki peta jalan untuk melengkapi basis data secara bertahap sehingga kebijakan pajak dan kredit berdasarkan kepemilikan real estat benar-benar dapat efektif.

Terima kasih!

Sumber: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html