Bisnis real estat kehabisan pilihan untuk menerbitkan obligasi secara massal?

Undang-Undang tentang Usaha Properti 2023 mulai berlaku pada 1 Agustus. Salah satu isi penting undang-undang ini adalah pengaturan tentang kapasitas investor proyek properti.

Peraturan Pemerintah No. 96/2024 yang merinci dan memandu pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang tentang Usaha Properti, yang baru diterbitkan oleh Pemerintah , telah memperjelas hal ini lebih lanjut. Secara spesifik, Pasal 5 dan 6 Peraturan Pemerintah No. 96 memberikan rincian tentang mobilisasi modal untuk pelaksanaan proyek dan penyertaan modal perusahaan properti.

Pinjaman yang beredar tidak melebihi 4-5,67 kali ekuitas

Keputusan Presiden Nomor 96 Tahun 2016 mengamanatkan agar saldo kredit dan rasio utang terhadap ekuitas usaha properti harus memenuhi tiga hal.

Pertama, memenuhi rasio keamanan keuangan perusahaan, mematuhi ketentuan undang-undang tentang perkreditan dan undang-undang tentang obligasi perusahaan.

Kedua, apabila suatu badan usaha properti meminjam uang kepada lembaga perkreditan dan menerbitkan obligasi korporasi untuk melaksanakan suatu proyek properti yang telah mendapat persetujuan dari instansi negara yang berwenang sebagai penanam modal, maka badan usaha tersebut wajib memastikan bahwa jumlah saldo pinjaman yang belum dilunasi pada lembaga perkreditan tersebut, jumlah saldo obligasi korporasi yang belum dilunasi, dan jumlah modal ekuitas yang dipersyaratkan menurut ketentuan perundang-undangan untuk masing-masing proyek tidak melebihi 100% dari jumlah modal investasi proyek tersebut.

Ketiga, jumlah pinjaman yang diberikan kepada lembaga perkreditan dan jumlah obligasi korporasi yang masih beredar untuk melaksanakan proyek tidak boleh melebihi 4 kali ekuitas perusahaan untuk setiap proyek real estat dengan luas tanah kurang dari 20 hektar dan tidak boleh melebihi 5,67 kali ekuitas untuk setiap proyek real estat dengan luas tanah 20 hektar atau lebih.

Ekuitas didasarkan pada laporan keuangan atau hasil pelaporan ekuitas yang diaudit yang dilakukan selama tahun tersebut.

Dalam hal pada waktu yang ditentukan perusahaan belum mempunyai laporan keuangan yang telah diaudit atau laporan mengenai pos ekuitas, maka yang digunakan adalah laporan keuangan yang telah diaudit atau laporan mengenai pos ekuitas tahun sebelumnya.

Bagi perusahaan yang didirikan dan beroperasi kurang dari 12 bulan, ekuitas ditentukan berdasarkan modal dasar yang disetorkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kawasan pemukiman di Hanoi (Foto: Tran Khang).

Keterlambatan pembayaran utang obligasi korporasi terus meningkat

Dalam laporan analisis terbaru, VnDirect Securities Company menilai bahwa meskipun pasar properti telah mencapai titik terendah, kondisi pasar masih suram. Di tengah berbagai kesulitan yang dihadapi, banyak emiten, terutama perusahaan properti, masih menghadapi kesulitan arus kas, yang mengakibatkan keterlambatan pembayaran kewajiban utang atas obligasi yang jatuh tempo.

Hingga 15 Juli, ada sekitar lebih dari 80 perusahaan yang masuk dalam daftar keterlambatan pembayaran kewajiban bunga atau pokok obligasi korporasi menurut pengumuman HNX.

Jumlah total pokok yang jatuh tempo dalam 6 bulan pertama tahun ini yang terlambat dan nilai obligasi dengan jatuh tempo 6 bulan yang diperpanjang jatuh temponya adalah sekitar VND43.500 miliar, mencakup 43,5% dari total nilai jatuh tempo pada paruh pertama tahun ini, dan mencakup 62% dari total nilai jatuh tempo jika tidak termasuk kelompok perbankan.

Unit ini memperkirakan total obligasi individual yang beredar dari 80 perusahaan tersebut mencapai sekitar 190.000 miliar VND, yang mencakup sekitar 18,7% dari total obligasi korporasi individual yang beredar di seluruh pasar. Sebagian besar obligasi yang diterbitkan ini berasal dari perusahaan properti.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm