Bisnis real estate berupaya memperpanjang utang obligasi

Menghadapi tekanan jatuh tempo yang semakin meningkat, banyak bisnis real estat terpaksa merestrukturisasi kewajiban keuangan mereka untuk mempertahankan operasi dan memastikan arus kas.

Menghadapi tekanan jatuh tempo yang semakin meningkat, banyak bisnis real estat terpaksa merestrukturisasi kewajiban keuangan mereka untuk mempertahankan operasi dan memastikan arus kas.

Pasar obligasi korporasi terus mengalami gelombang perpanjangan utang, terutama di sektor properti. Menghadapi tekanan jatuh tempo yang besar, banyak bisnis terpaksa merestrukturisasi kewajiban keuangan mereka untuk mempertahankan operasional.

Salah satu contoh kasusnya adalah Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). Obligasi dengan kode CIVCB2124001, diterbitkan pada Oktober 2021 dengan suku bunga tetap 10,5% per tahun, awalnya berjangka waktu 3 tahun dan diperkirakan jatuh tempo pada 13 Oktober 2024. Namun, setelah perjanjian kedua dengan pemegang obligasi pada akhir Oktober 2024, Cen Invest memperpanjang tanggal penyelesaian menjadi 13 Oktober 2025.

Sebelumnya, obligasi ini dijamin dengan 50 juta lembar saham Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) milik Cen Group dan hak milik dari kontrak kerja sama antara Galaxy Land dan CRE di proyek kawasan perkotaan Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi ). Namun, dengan harga saham CRE yang anjlok dari lebih dari VND 25.000/saham pada awal 2022 menjadi di bawah VND 7.000/saham, Cen Invest terpaksa menambahkan agunan.

Struktur jatuh tempo obligasi menurut industri pada tahun 2025 menurut data dari VNDIRECT Research.

Menurut dokumen yang dikirim ke Bursa Efek Hanoi (HNX) pada tanggal 11 Februari 2025, perusahaan ini telah menggadaikan tambahan 20,7 juta saham Thanh Dat VN Investment JSC (setara dengan 67,87% dari modal dasar), investor proyek kawasan perumahan Khe Cat di Quang Yen, Quang Ninh , bersama dengan hak milik yang timbul dari proyek tersebut.

Selain bertindak sebagai agunan, Thanh Dat VN juga berkomitmen untuk menjamin pembayaran obligasi Cen Invest, dan tidak akan mengambil pinjaman baru atau menggunakan aset untuk mengamankan kewajiban lainnya. Jika harus menjual seluruh saham Thanh Dat VN untuk melunasi utang tersebut, Cen Invest berkomitmen pada harga minimum VND 373 miliar, dengan persetujuan pemegang obligasi. Transaksi ini akan diselesaikan paling lambat 31 Mei 2025, dan hasil penjualan setelah dikurangi biaya-biaya akan ditransfer ke rekening pelunasan obligasi.

Situasi serupa terjadi di CRE, yang baru saja disetujui oleh para pemegang obligasi untuk memperpanjang obligasi CRE202001 selama hampir 9 bulan. Obligasi senilai VND450 miliar ini diterbitkan pada akhir tahun 2020 dengan jangka waktu awal 36 bulan, tetapi telah diperpanjang selama total 22 bulan. Pada akhir tahun 2024, perusahaan telah membeli kembali sebagian pokok utang, sehingga mengurangi utang yang beredar menjadi sekitar VND354 miliar.

Obligasi CRE juga dijamin oleh hampir 59 juta lembar saham CRE, bersama dengan 50 juta lembar saham Cen Invest, hak properti dari Galaxy Land, dan beberapa aset lainnya. Namun, karena penurunan nilai saham, perusahaan harus menyesuaikan rencana pembayaran.

Berdasarkan dokumen yang dikirimkan kepada HNX pada 24 Januari 2025, CRE berkomitmen untuk mentransfer seluruh arus kas dari kontrak kerja sama di proyek Khe Cat ke rekening pembayaran utang pemegang obligasi. Pada saat yang sama, suku bunga obligasi juga disesuaikan turun dari 12% per tahun menjadi 10,5% per tahun mulai Februari 2025.

Selain Cen Invest dan CRE, banyak perusahaan real estat lain yang kesulitan memperpanjang utang obligasi mereka. Misalnya, Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Perdagangan Nam An menghadapi jatuh tempo obligasi sebesar VND4.700 miliar. Nam An berada di bawah tekanan besar karena situasi keuangannya yang sulit dan rasio utang terhadap ekuitas yang melebihi ambang batas aman.

Atau di Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, dengan obligasi jatuh tempo sebesar 4,695 miliar VND, perusahaan ini berada dalam kondisi yang mengkhawatirkan terkait kemampuannya untuk membayar.

Demikian pula, Perusahaan Saham Gabungan Investasi Nam Long (NLG) telah melunasi dua obligasi senilai VND1.000 miliar di muka untuk mengurangi tekanan utang, meskipun tanggal jatuh tempo awalnya adalah Maret 2029. Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Perdagangan Real Estat Hai Phat juga telah menyelesaikan pembelian awal obligasi senilai VND390 miliar, sehingga saldo obligasi yang beredar menjadi 0...

Menurut laporan VNDIRECT Securities Research, tahun 2025 akan terus menjadi tahun yang penuh tantangan bagi pasar obligasi korporasi dengan total nilai obligasi jatuh tempo yang diperkirakan mencapai VND203.000 miliar, meningkat 8,5% dibandingkan tahun 2024. Khususnya, sektor properti menghadapi tekanan terbesar dengan lebih dari VND130.000 miliar obligasi jatuh tempo, yang mencakup 64% dari total nilai jatuh tempo pasar dan dua kali lipat lebih tinggi dibandingkan tahun 2024.

Faktor yang mengkhawatirkan adalah obligasi real estat senilai VND56.000 miliar yang sebelumnya telah diperpanjang akan jatuh tempo pada tahun 2025, sehingga meningkatkan tekanan likuiditas bagi bisnis di tengah lesunya pasar real estat. Proses perizinan proyek masih lebih lambat dari perkiraan, sehingga menimbulkan kesulitan bagi bisnis real estat.

Tak hanya industri properti, perusahaan keuangan dan perbankan juga memiliki volume obligasi jatuh tempo tahun 2025 yang cukup signifikan, dengan nilai lebih dari VND 33.000 miliar, atau lebih dari 16% dari total nilai jatuh tempo.

Secara umum, dengan meningkatnya tekanan utang, bisnis real estat tidak hanya harus menemukan cara untuk merestrukturisasi kewajiban keuangan tetapi juga memastikan arus kas yang stabil untuk mengatasi masa sulit ini.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html