Membawa sumber daya lahan ke dalam pembangunan ekonomi negara

ADA BANYAK SUMBER PENDAPATAN BESAR DARI TANAH YANG PERLU DIOPTIMALKAN

Data dari Badan Pusat Statistik ( Kementerian Keuangan ) menunjukkan bahwa total pendapatan APBN dalam 8 bulan pertama tahun 2025 diperkirakan mencapai hampir 1.740.000 miliar VND, setara dengan 88,5% dari perkiraan tahunan dan meningkat 28,5% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Khususnya, anggaran banyak daerah besar "penuh" dengan pendapatan tanah.

Sumber daya lahan dan produk real estat merupakan sumber daya yang sangat besar bagi pembangunan ekonomi .

FOTO: DINH SON

Bapak Nguyen Hoang, Wakil Direktur Eagle Academy, berkomentar bahwa pertumbuhan pendapatan lahan yang luar biasa menunjukkan bahwa lahan menjadi sumber daya keuangan yang penting bagi negara, bisnis, dan masyarakat. Namun, untuk mengoptimalkan sumber daya lahan bagi pembangunan ekonomi, diperlukan perencanaan strategi jangka panjang yang sistematis.

Yang pertama adalah mengeksploitasi dana lahan publik secara efektif, membentang dari Utara ke Selatan. Faktanya, di banyak kota besar seperti Kota Ho Chi Minh, Hanoi , Da Nang... tidak sulit untuk melihat serangkaian lahan "emas" yang dulunya merupakan kantor pusat instansi, pabrik, dan perusahaan, kini terbengkalai atau digunakan sementara. Selain itu, terdapat sejumlah besar lahan publik, lahan pertanian, dan lahan surplus pasca-perencanaan yang belum dieksploitasi secara maksimal. Jika sumber daya ini terus terbuang sia-sia, hal ini akan mengurangi efisiensi penggunaan lahan dan menyebabkan kerugian anggaran.

Demikian pula, surplus dana lahan publik pascapenggabungan provinsi/kota harus dimanfaatkan melalui lelang publik untuk memaksimalkan pendapatan anggaran dan menghilangkan risiko kerugian. Di sisi lain, negara dapat mempertimbangkan lahan publik sebagai "modal awal" dalam proyek kemitraan publik-swasta (KPS) dan BT untuk menarik lebih banyak sumber daya sosial bagi infrastruktur, pendidikan, layanan kesehatan, dan teknologi tinggi.

Tidak hanya berhenti pada lelang lahan untuk mengumpulkan pendapatan anggaran, alokasi lahan publik juga harus selektif. Lahan di dekat jalur metro, terminal bus, dan pelabuhan harus diprioritaskan untuk pengembangan perkotaan kompak sesuai model TOD guna meningkatkan nilai eksploitasi. Dana lahan di wilayah suburban dan satelit harus dikonversi menjadi kawasan industri hijau, logistik, yang melayani restrukturisasi ekonomi regional. Lahan publik tidak dapat dipandang hanya melalui perspektif komersial ketika sebagian dari surplus dana lahan perlu dialokasikan untuk perumahan sosial dan permukiman kembali guna mengatasi masalah perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

pekerja, pekerja migran. Kita juga perlu berani mengubah beberapa lahan publik kecil menjadi taman, tempat parkir, dan pasar tradisional, untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat, dan secara tidak langsung meningkatkan daya tarik kota bagi investor.

"Jika dimanfaatkan dengan baik, lahan publik yang berlebih dapat menjadi daya ungkit yang ampuh, meningkatkan pendapatan anggaran, menciptakan lahan untuk pengembangan komersial, industri, dan jasa, serta meningkatkan kualitas hidup perkotaan. Sebaliknya, jika lahan publik terus terbengkalai, dimanfaatkan secara terfragmentasi, atau dialokasikan secara sembarangan, hal ini akan tetap menjadi hambatan utama yang menghambat pertumbuhan. Masalahnya bukan lagi apakah akan mengeksploitasinya, tetapi bagaimana mengeksploitasinya. Dan jawabannya hanya terletak pada mekanisme tata kelola yang transparan, publik, dan adil sehingga lahan publik dapat benar-benar menjadi sumber daya pembangunan nasional, dan bukan menjadi milik pribadi kelompok kepentingan mana pun," saran Bapak Nguyen Hoang, seraya menambahkan bahwa ketika membangun rute baru seperti jalan lingkar, metro, jembatan, dll., perlu untuk memperluas dana lahan yang diperoleh kembali oleh kedua belah pihak untuk melelang modal bagi proyek-proyek. Sisanya akan terus dipulihkan, diimplementasikan untuk proyek-proyek lain, dan diinvestasikan kembali kepada masyarakat. Pada jalur metro, TOD merupakan tren yang tak terelakkan untuk menciptakan kawasan perkotaan yang padat yang bertindak sebagai magnet untuk menarik penduduk, mengurangi tekanan pada pusat-pusat kota besar. Mengurangi tekanan pada pusat kota/urban juga merupakan pembentukan rantai kota satelit di sekitar sabuk, yang membatasi konsentrasi penduduk di pusat kota.

Metode ini berhasil diterapkan di Jalan Nguyen Huu Tho (dulunya Distrik Nha Be), Kota Ho Chi Minh, ketika jalan diperlebar di kedua sisinya. Lahan yang berhasil dipulihkan dilelang dan menghasilkan sumber pendapatan yang sangat besar bagi Kota Ho Chi Minh, melebihi anggaran pembangunan jalan. Banyak negara telah membuktikan bahwa TOD tidak hanya menghemat biaya tetapi juga meningkatkan nilai lahan di sekitar stasiun metro dan stasiun bus cepat. Jika dikelola dengan baik, sumber nilai tambah ini dapat menjadi anggaran untuk reinvestasi infrastruktur," analisis Bapak Nguyen Hoang.

Pasar properti dianggap sebagai "cermin" yang mencerminkan kesehatan perekonomian. Pasar yang stabil dan transparan tidak hanya menarik modal investasi, merangsang produksi dan konsumsi, menciptakan lapangan kerja, tetapi juga meningkatkan pendapatan anggaran dan jaminan sosial. Sebaliknya, ketika pasar terdistorsi, spekulasi merajalela, harga berfluktuasi, kepercayaan sosial menurun, dan kebijakan pembangunan pun terdampak.

Master Ngo Gia Hoang (Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh)

MENGAKTIFKAN PASAR TANPA RASA TAKUT AKAN TERJADINYA GELEMBUNG

Ketika dana tanah dieksploitasi, hal itu akan merangsang perkembangan pasar properti . Lalu, apa solusi untuk mencegah pasar menciptakan gelembung aset dan fluktuasi harga? Menurut Master Ngo Gia Hoang (Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh), pasar properti dianggap sebagai "cermin" yang mencerminkan kesehatan ekonomi. Pasar yang stabil dan transparan tidak hanya menarik modal investasi, merangsang produksi dan konsumsi, menciptakan lapangan kerja, tetapi juga meningkatkan pendapatan anggaran dan jaminan sosial. Sebaliknya, ketika pasar terdistorsi, spekulasi merajalela, harga berfluktuasi, kepercayaan sosial menurun, dan kebijakan pembangunan akan terpengaruh. Dalam konteks Vietnam yang memasuki fase pertumbuhan baru, properti menjadi pilar penting, tetapi jika tidak dikontrol dengan baik, dapat dengan mudah jatuh ke dalam gelembung virtual, yang menyebabkan ketidakstabilan ekonomi makro. Agar pasar tumbuh stabil dan sehat, diperlukan sinkronisasi solusi.

Perlu memanfaatkan sumber daya lahan untuk mencapai pertumbuhan ekonomi dua digit di era baru

FOTO: DINH SON

Pertama, menurut Bapak Ngo Gia Hoang, perlu dibangun kerangka hukum yang sinkron dan lengkap serta sesuai praktik untuk mengatur pasar. Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, Undang-Undang Perumahan, dan dokumen-dokumen terkait perlu saling terkait erat, diatur secara jelas, menghindari tumpang tindih, dan memastikan kelayakan. Kerangka hukum yang dibangun harus memfasilitasi investasi dan cukup ketat untuk mencegah spekulasi, inflasi harga, serta melindungi hak-hak masyarakat dan investor.

Selanjutnya, pastikan transparansi dan publisitas informasi. Pasar properti telah lama dianggap sebagai pasar yang tidak sempurna karena informasi tentang produk properti (status hukum, perencanaan, dll.) seringkali tidak lengkap dan tidak disebarluaskan secara luas seperti jenis produk lainnya. Oleh karena itu, ketika informasi tentang perencanaan, harga tanah, status hukum, dan perkembangan proyek properti dipublikasikan dan diperbarui secara berkala, pasar akan beroperasi secara sehat, sesuai dengan permintaan riil.

Kedua, pastikan penilaian tanah dan mekanisme lelang serta penawaran yang transparan. Penilaian tanah negara harus mengikuti prinsip pasar, dengan melibatkan lembaga konsultan independen dan mekanisme pemantauan yang ketat, agar dapat mencerminkan nilai hak guna tanah secara akurat. Selain itu, penyelenggaraan lelang dan penawaran harus memastikan publisitas, transparansi, dan persaingan yang adil, menghindari kepentingan kelompok, tim biru dan merah untuk "menaikkan harga" dan praktik mencari untung yang berlebihan. Ketika harga tanah ditetapkan secara objektif dan proses lelang serta penawaran transparan, pasar akan beroperasi secara stabil, menciptakan lingkungan investasi yang adil, dan berkontribusi dalam membatasi risiko gelembung aset.

Pengendalian ketat terhadap aktivitas mobilisasi modal perusahaan properti dan perlindungan pembeli sangat penting. Oleh karena itu, persyaratan pengoperasian proyek perlu diperketat, dengan mewajibkan proyek memiliki status hukum penuh, jaminan kewajiban keuangan sebelum penggalangan modal, penggunaan kontrak standar, dan publikasi informasi untuk mencegah proyek "hantu" atau inflasi harga. Selain itu, penerbitan obligasi dan pemberian kredit properti perlu dikontrol secara ketat, dengan target proyek yang layak, dan membatasi investor yang lemah secara finansial.

Lebih penting lagi, penting untuk menggunakan instrumen perpajakan secara efektif guna memerangi spekulasi. Negara perlu menerapkan instrumen keuangan secara fleksibel seperti pajak penggunaan lahan dan pajak penghasilan dari pengalihan aset properti untuk membatasi perdagangan spekulatif, spekulasi, dan penelantaran lahan. Penerapan instrumen perpajakan dan keuangan yang sinkron akan menciptakan pasar yang lebih transparan, stabil, dan sehat.

Dan terakhir, menurut Bapak Ngo Gia Hoang, arah pembangunan segmen pasar yang berimbang sangat dibutuhkan. Negara perlu memiliki kebijakan alokasi lahan yang wajar, dengan memprioritaskan proyek perumahan sosial, perumahan bagi pekerja dan buruh. Pada saat yang sama, negara mendukung kredit preferensial dan mendorong bisnis untuk berinvestasi di segmen ini, menciptakan kondisi bagi kaum muda untuk membeli rumah. Hal ini akan membantu pasar memenuhi kebutuhan perumahan riil, mengurangi risiko gelembung aset, dan berkontribusi dalam menjamin jaminan sosial, serta menciptakan fondasi yang kokoh bagi pembangunan ekonomi berkelanjutan.

Memanfaatkan sumber daya lahan untuk melayani pertumbuhan ekonomi

Vietnam memasuki tahap penting dengan tujuan menjadi negara berpenghasilan tinggi pada tahun 2045. Oleh karena itu, menurut Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Informatika dan Ekonomi Terapan, sumber daya lahan dan produk properti akan menjadi sumber daya yang sangat besar bagi pembangunan ekonomi Vietnam. Saat ini, nilai sumber daya lahan di Vietnam sangat besar, diperkirakan mencapai sekitar 3-4 kali PDB/tahun jika dihitung dengan harga pasar. Lahan merupakan sumber daya ekonomi yang penting karena berfungsi sebagai alat produksi (pertanian, industri, jasa), aset jaminan kredit, dan sumber pendapatan besar dari lahan (pajak, biaya penggunaan lahan, lelang). Harga lahan terus meningkat selama 10-15 tahun terakhir, terutama di wilayah perkotaan, dekat kawasan industri, dan infrastruktur lalu lintas baru, yang juga menyebabkan perbedaan besar antara harga lahan pasar dan harga negara, sehingga menyulitkan penilaian, kompensasi, dan penawaran. Khususnya, sumber daya lahan belum dieksploitasi secara efektif, banyak lahan digunakan untuk tujuan yang salah, terbengkalai, atau terfragmentasi, sehingga mengurangi efisiensi ekonomi secara keseluruhan.

Tanah bukan hanya sekedar “sewa tanah”, tetapi juga merupakan landasan peluncuran pembangunan nasional.

FOTO: DINH SON

Oleh karena itu, untuk mengoptimalkan sumber daya lahan bagi pertumbuhan ekonomi di era baru negara ini, dan mencapai target menjadi negara berpenghasilan tinggi pada tahun 2045, Dr. Dinh The Hien menyampaikan bahwa perlu menyempurnakan mekanisme penetapan harga dan pajak tanah dengan mempersempit kesenjangan antara harga tanah negara dan harga pasar, sehingga membantu pasar menjadi transparan dan mengurangi spekulasi. Pajak progresif atas tanah terlantar dan tanah spekulasi perlu diterapkan untuk membatasi penimbunan dan menempatkan tanah dalam produksi dan bisnis. Untuk meningkatkan pendapatan tanah bagi anggaran negara yang dapat diinvestasikan kembali dalam infrastruktur, perlu adanya lelang tanah dan pajak transfer yang transparan. Pada saat yang sama, perlu direncanakan dengan jelas dana tanah untuk industri, pertanian berteknologi tinggi, dan jasa, serta menghindari real estat sepenuhnya. "Promosikan pembangunan perumahan sosial dan perumahan komersial yang terjangkau untuk memenuhi kebutuhan riil, alih-alih hanya berfokus pada perumahan mewah seperti saat ini. Untuk memanfaatkan sumber daya lahan secara efektif, perlu juga mengendalikan aliran modal spekulatif jangka pendek ke lahan, memprioritaskan kredit untuk real estat yang melayani produksi, perumahan sosial, dan kawasan industri. Dorong mobilisasi modal melalui obligasi dan dana investasi real estat, alih-alih bergantung pada pinjaman bank," tegas Bapak Hien.

Dr. Dinh The Hien juga merekomendasikan penerapan teknologi dan transparansi informasi saat membangun basis data pertanahan nasional agar masyarakat dan pelaku usaha dapat mengakses harga riil dan perencanaan yang sesungguhnya. Pastikan informasi perencanaan transparan, hindari "meningkatkan harga tanah" berdasarkan rumor. Ketika harga tanah meningkat berkat infrastruktur, sebagian nilai tambah harus kembali ke negara dan masyarakat melalui pajak dan retribusi pembangunan perkotaan. Terapkan model "pemulihan lahan - lelang - realokasi" agar adil antara investor dan masyarakat.

Untuk memaksimalkan manfaat lahan, negara perlu mengatur kepentingan investor, pelaku bisnis, dan masyarakat dengan baik. Industri properti harus berkembang secara stabil dan berkelanjutan, yang terhubung dengan produksi dan permintaan riil, alih-alih hanya menjadi alat spekulatif. Lahan bukan hanya "sewa lahan", tetapi juga landasan bagi negara untuk mencapai terobosan.

Dr. Dinh The Hien, Direktur Institut Informatika dan Ekonomi Terapan

Thanhnien.vn

Source: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm