 |
| Properti masih menjadi salah satu pasar terpenting yang diminati investor saat ini. Dalam foto: Perspektif perencanaan Kawasan Perkotaan Green Garden. (Sumber: Green Garden) |
Tidak ada larangan meminjam untuk membeli rumah masa depan
Menanggapi kekhawatiran tentang larangan pinjaman untuk pembelian perumahan di masa mendatang, seorang perwakilan Bank Negara mengatakan bahwa Surat Edaran 22/2023/TT-NHNN yang mengubah Surat Edaran 41/2016/TT-NHNN, berlaku mulai 1 Juli 2024, yang mengatur rasio kecukupan modal untuk bank dan cabang bank asing, tidak membatasi hak untuk membeli perumahan di masa mendatang.
Secara khusus, Surat Edaran 22 tidak mengubah peraturan tentang pinjaman untuk jenis perumahan ini, juga tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan.
Berdasarkan peraturan yang berlaku, pinjaman untuk pembelian dan pelaksanaan proyek properti dan yang dijamin dengan properti itu sendiri, yaitu proyek yang terbentuk dari pinjaman tersebut, didefinisikan sebagai pinjaman beragunan properti. Pinjaman yang didefinisikan sebagai pinjaman hipotek harus memenuhi persyaratan berikut: sumber pelunasan utang bukan dari pendapatan sewa rumah yang terbentuk dari pinjaman, rumah telah selesai diserahterimakan sesuai dengan kontrak penjualan, rumah yang terbentuk dari pinjaman harus dinilai secara independen...
Dengan demikian, pinjaman untuk pembelian real estat dan perumahan serta hipotek dengan menggunakan aset masa depan menerapkan koefisien risiko dari 30% hingga 120%, tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), yang dihitung sebagai rasio saldo pinjaman terhadap nilai agunan.
Menurut perwakilan Bank Negara, Surat Edaran baru ini mengurangi koefisien risiko dalam penyaluran kredit untuk pembelian rumah susun dibandingkan dengan kredit untuk pembelian properti dan perumahan lainnya. Dengan demikian, kredit untuk pembelian rumah susun akan diklasifikasikan dengan koefisien risiko yang lebih rendah dalam perhitungan rasio keamanan modal bank. Langkah ini bertujuan untuk menciptakan ruang dan mendorong bank dalam menyalurkan kredit untuk pembelian rumah susun sesuai dengan kebijakan dan program Pemerintah .
Selain itu, Surat Edaran 22 juga menurunkan koefisien risiko pemberian kredit untuk membiayai proyek bisnis real estat kawasan industri dari 200% menjadi 160%. Pinjaman yang ditujukan untuk pembangunan pertanian dan pedesaan juga dikenakan koefisien risiko sebesar 50%.
Terkait regulasi pinjaman untuk properti dan perumahan lainnya, Bank Negara menegaskan bahwa regulasi tersebut tetap sama dibandingkan sebelumnya.
Berdasarkan ketentuan baru Bank Negara, kondisi rumah yang telah selesai dibangun sesuai dengan perjanjian jual beli rumah hanya berlaku untuk kredit pemilikan rumah (KPR) (yang memiliki koefisien risiko lebih rendah dibandingkan piutang lain yang dijamin dengan agunan real estat).
Apabila suatu badan atau perseorangan mempunyai keperluan untuk membangun atau membeli rumah masa depan dan menggadaikan rumah masa depan tersebut, maka yang menjadi masalah adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran 41 dan akan dikenakan koefisien risiko yang sesuai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 9 Surat Edaran 41.
Dengan demikian, Bank Negara menegaskan bahwa peraturan ini tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan, dan tidak bertentangan dengan peraturan saat ini (Hukum Perdata, Hukum Perumahan, Hukum Bisnis Properti, Hukum Investasi 2020, Hukum Lembaga Kredit 2024).
Harga apartemen selangit
Menurut Kementerian Konstruksi , pada kuartal keempat tahun 2023, menurut data yang dihimpun dari laporan dari daerah dan informasi survei dari organisasi riset pasar, harga apartemen akan terus meningkat di dua kota besar Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, terutama di wilayah pusat.
Hampir tidak ada proyek di segmen apartemen terjangkau (harga di bawah 25 juta VND/m2) di pasaran, tetapi terutama di segmen apartemen kelas menengah (harga 25-50 juta VND/m2) yang memenuhi syarat untuk memobilisasi modal dan perdagangan.
Secara khusus, di Hanoi, pada kuartal keempat tahun 2023, menurut laporan ringkasan, beberapa proyek mengalami kenaikan harga rata-rata di area seperti: distrik Thanh Xuan meningkat sekitar 3,5%; distrik Ha Dong meningkat sekitar 3,7%; distrik Hoang Mai meningkat sekitar 3,8%; distrik Nam Tu Liem meningkat sekitar 4,1%...
Khususnya, harga jual apartemen terjangkau adalah 25-35 juta VND/m2; harga jual apartemen kelas menengah sekitar 35-50 juta VND/m2; harga jual apartemen kelas atas lebih dari 50 juta VND/m2, umumnya 60-70 juta VND/m2.
Menanggapi hal ini, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam (VARS), mengatakan bahwa harga apartemen di pasar primer Hanoi terus meningkat karena jumlah investor yang memiliki proyek sangat sedikit pada periode ini. Investor yang memiliki pasokan pada periode ini sebagian besar adalah investor besar yang tidak mengalami kesulitan keuangan, sehingga harga penawarannya tinggi untuk memaksimalkan keuntungan. Harga rata-rata apartemen di pasar primer Hanoi adalah 51,7 juta VND/m2.
Menurut Bapak Dinh, tingkat harga primer sulit diturunkan karena biaya input (indeks perumahan dan harga bahan bangunan naik sekitar 6% setiap tahun). Selain itu, inflasi dan suku bunga juga meningkat. Selain itu, jumlah proyek perumahan komersial yang baru disetujui semakin langka, dan dana tanah di daerah pusat juga hampir tidak tersedia.
Selain itu, ahli ini menilai bahwa meskipun harga apartemen di Hanoi di pasar primer belum turun, pembeli rumah masih diuntungkan oleh kebijakan preferensial yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam perlombaan kebijakan investor.
"Pembeli dapat membayar secara mencicil, menikmati suku bunga preferensial, dan masa tenggang pokok 2-3 kali lebih lama dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Hal ini meningkatkan likuiditas segmen apartemen di pasar primer," ujar Bapak Dinh.
Real estate masih menjadi saluran investasi yang menarik.
Berbagi catatan bagi para pembeli rumah untuk memanfaatkan peluang "uang murah" di tahun 2024, Bapak Manh Quan, salah satu pendiri Home Buyers Forum, berkomentar bahwa, selain pasar lain seperti saham dan emas, pasar properti masih menjadi salah satu pasar terpenting yang diminati orang untuk berinvestasi saat ini. Meskipun belum siap untuk langsung berinvestasi, orang-orang masih sangat tertarik dengan pasar properti untuk dapat mengambil keputusan di masa mendatang.
 |
| Gedung apartemen di kawasan perkotaan Thu Thiem, Kota Ho Chi Minh. (Sumber: VNA) |
Pasar sedang mengalami perkembangan baru, terutama dalam hal arus kas. Saat ini, sesuai kebijakan moneter Negara, suku bunga bank sangat rendah, beberapa bank bahkan hanya 3% per tahun, lebih rendah dari target inflasi.
Artinya, banyak orang yang menyimpan uang di bank tidak hanya tidak menghasilkan bunga, tetapi juga nilainya terdepresiasi, sehingga mereka harus mencari saluran investasi baru, tentu saja termasuk properti. Oleh karena itu, mereka akan tertarik pada proyek properti baru, terutama proyek apartemen. Alih-alih menyimpan uang di bank, mereka harus mencari saluran investasi untuk menjaga nilai uang,” ujar Bapak Manh Quan.
Menurut Pusat Riset Pasar dan Wawasan Pelanggan One Mount Real Estate, harga apartemen primer di Hanoi pada tahun 2023 meningkat sebesar 16,3% dibandingkan tahun lalu di ketiga segmen: terjangkau, menengah, dan mewah. Hal ini tidak hanya mencerminkan aktivitas investasi untuk perdagangan yang menguntungkan, tetapi juga menunjukkan kebutuhan perumahan riil masyarakat.
Dalam beberapa tahun terakhir, data yang dilaporkan menunjukkan terbatasnya pasokan, dan sangat sedikit proyek apartemen yang selesai di Hanoi, dengan hanya beberapa proyek yang terdampak oleh lambatnya perizinan konstruksi. Kenaikan harga apartemen juga tak terelakkan.
“Meskipun harga apartemen meningkat, orang-orang dengan kondisi pendapatan atau kebutuhan penting yang tidak dapat ditunda - seperti memulai keluarga baru dan harus berpisah rumah - tetap memutuskan untuk membeli,” komentar Bapak Quan.
Di sisi lain, dari kenaikan harga apartemen dalam beberapa bulan terakhir, menurut pengamatan Bapak Quan, pasar tengah memperlihatkan pergeseran baru, banyak orang beralih memilih rumah di permukaan tanah dan lahan hunian karena jenis real estate ini di beberapa lokasi, harga per luas area yang dapat digunakan masih lebih rendah dibanding apartemen dan harga real estate belum banyak mengalami kenaikan - semua laporan pasar real estate menunjukkan hal ini.
Bapak Quan mengatakan bahwa perubahan ini juga dapat dimaklumi karena harga apartemen semakin tinggi, sehingga orang-orang harus mengubah pilihan mereka. Memilih membeli rumah bandar dan tanah hunian bukanlah pilihan yang buruk. Karena tanah hunian memiliki daftar merah permanen, banyak orang juga suka membeli karena harga properti jenis ini stabil, bahkan merupakan aset masa depan dan dapat diwariskan kepada banyak generasi.
Orang Vietnam bisa langsung membeli rumah dan tanah
Pada tanggal 18 Januari, Majelis Nasional ke-15 secara resmi mengesahkan Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi. Salah satu isinya yang mendapat banyak perhatian adalah perubahan terkait hak-hak pengguna tanah.
Hak-hak pengguna tanah pada dasarnya dilindungi oleh kebijakan yang sama dengan undang-undang pertanahan saat ini. Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi menetapkan perubahan, penambahan, dan perluasan hak bagi pengguna tanah, termasuk yang berasal dari Vietnam.
Khususnya, mengenai hak dan kewajiban terkait penggunaan lahan bagi warga negara Vietnam yang bermukim di luar negeri: Selesaikan arahan agar warga negara Vietnam yang bermukim di luar negeri dengan kewarganegaraan Vietnam yang merupakan warga negara Vietnam memiliki hak penuh terkait dengan tanah (bukan hanya hak atas tanah tempat tinggal) seperti warga negara Vietnam di negara ini (individu domestik) dan pertahankan kebijakan yang sama seperti undang-undang saat ini bagi orang-orang asal Vietnam yang bermukim di luar negeri untuk berkontribusi dalam mempromosikan investasi dan menarik kiriman uang dari warga negara Vietnam yang bermukim di luar negeri ke negara ini.
Menurut Pasal 4, Pasal 3 Undang-Undang Kewarganegaraan Vietnam, orang-orang asal Vietnam yang bermukim di luar negeri adalah orang-orang Vietnam yang pernah memiliki kewarganegaraan Vietnam, yang kewarganegaraannya ditentukan oleh garis keturunan saat lahir, dan yang anak-cucunya bermukim dan hidup menetap di luar negeri.
Dengan demikian, dapat dipahami secara sederhana bahwa keturunan orang-orang yang dahulu berkewarganegaraan Vietnam di luar negeri, sekalipun tidak lagi berkewarganegaraan Vietnam, tetap mempunyai hak penuh terkait tanah sebagaimana warga negara Vietnam di negara tersebut.
Karena perluasan subjek hak guna tanah, Undang-Undang ini juga memperluas kasus-kasus di mana Negara mengalokasikan tanah dengan retribusi penggunaan tanah. Berdasarkan pewarisan subjek yang menerima alokasi tanah dari Negara dengan retribusi penggunaan tanah sebagaimana tercantum dalam Pasal 55 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, Pasal 119 Undang-Undang Pertanahan hasil amandemen telah menambahkan sejumlah subjek yang menerima alokasi tanah dari Negara dengan retribusi penggunaan tanah.
Termasuk 2 kasus yang terkait dengan orang-orang asal Vietnam:
Pertama, masyarakat keturunan Vietnam yang bermukim di luar negeri dan lembaga ekonomi yang memiliki modal investasi asing diberikan alokasi tanah untuk melaksanakan proyek perumahan komersial sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan; memanfaatkan tanah dari hasil penerimaan pengalihan proyek real estat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang usaha real estat, apabila tanah dialokasikan oleh Negara dengan dipungut biaya penggunaan tanah.
Kedua, rumah tangga, individu, dan masyarakat asal Vietnam yang bermukim di luar negeri dialokasikan tanah karena adanya kompensasi atas tanah ketika Negara mengambil kembali tanah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah.
Undang-Undang tersebut juga menetapkan bahwa Komite Rakyat Distrik akan menerbitkan Sertifikat kepada pengguna tanah dan pemilik aset yang melekat pada tanah yang merupakan individu, komunitas perumahan, dan orang-orang asal Vietnam yang tinggal di luar negeri.
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)