Harga awal terlalu rendah, sehingga menciptakan peluang untuk "mencari untung" dalam lelang tanah.

Menurut laporan Batdongsan.com.vn, pasar real estat dalam 6 bulan pertama tahun 2024 mencatat lonjakan ketika real estat menduduki peringkat pertama dalam hal hasil investasi, melampaui emas dan saham.

Efek pasar mencatat tren berkelanjutan perpindahan ke daerah pinggiran kota, di mana bidang tanah secara bertahap menjadi segmen yang menarik bagi pembeli.

Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti yang mulai diberlakukan sejak 1 Agustus lalu, diharapkan dapat mendorong pertumbuhan pasar properti dengan penyesuaian positif.

Namun pada kenyataannya, di hari-hari awal penerapan UU baru tersebut, pasar properti langsung memanas bagai kobaran api ketika terjadi kenaikan harga secara tiba-tiba di beberapa lelang tanah di pinggiran kota.

Dari harga awal hanya beberapa juta VND/m2, tanah di pinggiran kota Hanoi dilelang hingga ratusan juta VND/m2, meskipun banyak orang menganggapnya tidak menonjol dalam hal infrastruktur, lalu lintas, dan potensi keuntungan yang lambat.

Harga awal adalah sumbernya?

Berbagi tentang masalah ini, Pengacara Dang Van Cuong - Kantor Hukum Chinh Phap, Ikatan Pengacara Hanoi, mengatakan bahwa karena perubahan harga emas yang terus-menerus, pasar saham yang lesu, aktivitas bisnis yang dipengaruhi oleh rantai pasokan dan fluktuasi di pasar dunia , real estat masih menjadi pilihan utama investor sebagai tempat berlindung yang aman untuk arus kas.

Menurut Bapak Cuong, undang-undang terkait real estate yang mulai berlaku sebagian sejak 1 Agustus 2024 menetapkan bahwa perorangan dan badan usaha tidak diperbolehkan membeli tanah, membagi bidang tanah, atau menjual tanah; hanya negara yang diperbolehkan membagi bidang tanah dan menyelenggarakan lelang.

Hal ini menyebabkan kekurangan pasokan, yang memengaruhi psikologi pelanggan dan investor, yang akan berkonsentrasi penuh pada lelang tanah seperti yang baru-baru ini terjadi.

Selain itu, kata pengacara, penyebab tingginya harga tanah tersebut karena prinsip lelang yang menganut prinsip siapa yang membayar harga tertinggi, dialah pemenangnya.

Sementara itu, lelang bidang tanah tersebut menarik perhatian ribuan orang yang mendaftar dan berpartisipasi langsung dalam lelang. "Ini membuktikan banyaknya peminat, dengan jumlah peminat yang banyak, sangat mungkin harganya akan naik," analisis Bapak Cuong.

Selain itu, Pengacara Dang Van Cuong juga mengemukakan kemungkinan kasus yang "sampai saat ini belum dapat disimpulkan oleh pihak berwenang" adalah adanya inflasi harga tanah dengan motif manipulasi pasar properti oleh beberapa individu atau organisasi.

Pengacara Dang Van Cuong - Kantor Hukum Chinh Phap, Asosiasi Pengacara Hanoi.

Pengacara Dang Van Cuong mengatakan bahwa sebagian kesalahan dalam situasi di atas berasal dari penentuan harga awal lelang yang terlalu rendah.

Sebelumnya, harga awal lelang didasarkan pada harga yang ditetapkan oleh Dewan Pertimbangan. Namun, berdasarkan Keputusan No. 12 yang dikeluarkan pada Februari 2024, harga awal akan ditentukan oleh masing-masing daerah berdasarkan daftar harga tanah dikalikan dengan koefisien.

Saat ini, merupakan masa transisi penerapan dokumen Undang-Undang Pertanahan 2023 yang baru berlaku sebagian, dan sebagian besar baru akan berlaku penuh pada 1 Januari 2025.

"Masalahnya, peraturan tentang penghapusan kerangka harga tanah belum berlaku, sehingga peraturan tentang tabel harga tanah yang lama akan berlaku hingga akhir tahun ini. Oleh karena itu, rumus perhitungan masih didasarkan pada tabel harga tanah yang lama dikalikan dengan koefisien K untuk mendapatkan harga awal, sehingga harga ini menjadi rendah," ujar Pengacara Cuong.

Para pengacara yakin bahwa kenaikan harga lelang tanah yang tiba-tiba tinggi sebagian disebabkan oleh harga lelang awal yang ditetapkan terlalu rendah. (Foto: Huu Thang)

Namun demikian, Bapak Cuong juga menegaskan, bahwa terbitnya peraturan Peraturan Pemerintah tersebut tidaklah keliru, hanya saja pada saat persinggungan tersebut dokumen-dokumen tersebut belum berlaku secara sinkron, sehingga muncul cerita bahwa daftar harga tanah yang baru belum ditetapkan, sehingga terjadilah kejadian di atas.

Dari harga awal yang rendah, investor hanya perlu menyetorkan sejumlah kecil uang, yang terus menimbulkan risiko penyalahgunaan titik ini oleh beberapa organisasi yang berpartisipasi dalam lelang untuk menaikkan harga yang diinginkan, mengambil keuntungan pribadi, dan kemudian membatalkan setoran.

Sementara itu, beredar kabar bahwa Undang-Undang Lelang Properti baru akan berlaku pada awal tahun 2025, sehingga penanganan kasus pembatalan deposito dilakukan secara tegas dengan melarang keikutsertaan dalam lelang mulai 6 bulan hingga 5 tahun.

Saat ini, regulasi penanganan peserta lelang yang meninggalkan simpanannya masih bersifat administratif, kurang memberikan efek jera dan penanganan menyeluruh, sehingga banyak oknum atau lembaga yang memanfaatkan celah ini untuk mengacau pasar.

Tidak seharusnya semua penerimaan APBN dikumpulkan melalui lelang tanah

Mengungkapkan pendapatnya tentang lelang tanah yang berlangsung dalam semalam, Pengacara Vu Ngoc Bang - Wakil Direktur Firma Hukum Galaxy, Asosiasi Pengacara Hanoi mengatakan bahwa meskipun tidak bersifat publik, lelang tanpa batas putaran dalam semalam untuk menentukan harga akhir mungkin merupakan preseden dan bukan yang pertama kali.

Keuntungan dari lelang jenis ini adalah akan mendatangkan pemasukan yang besar dan hampir "tiba-tiba" bagi anggaran, karena harga meningkat drastis di setiap putaran, dan harga akhir memungkinkan Negara memperoleh ratusan miliar dong melalui setiap lelang.

Pengacara Vu Ngoc Bang – Wakil Direktur Firma Hukum Galaxy, Asosiasi Pengacara Hanoi.

Di sisi positifnya, ini akan membantu menambah anggaran melalui lelang yang memastikan semua peraturan hukum terpenuhi.

Namun, sebaliknya, Pengacara Vu Ngoc Bang mengatakan bahwa "dampak penjualan tanah dengan harga terlalu tinggi lebih buruk daripada manfaat ekonomi yang dibawanya."

Sementara itu, Kuasa Hukum juga menegaskan, penyelenggara lelang tanah dalam lelang panas beberapa waktu lalu sudah sepenuhnya menaati ketentuan perundang-undangan, namun apakah peserta lelang memiliki jiwa taat hukum atau tidak, itu lain cerita, kita tunggu saja hasil keputusan lembaga penyidik.

"Jika peserta lelang berada dalam situasi "tim biru, tim merah" demi keuntungan pribadi, berpartisipasi dalam lelang dengan tujuan memanipulasi pasar akan menimbulkan konsekuensi jangka panjang, yang menyebabkan harga tanah di area tersebut terdorong ke dalam "gelembung" properti. Menyelesaikan masalah ini akan jauh lebih sulit daripada mendapatkan keuntungan dari anggaran yang terkumpul dalam jangka pendek," analisis Bapak Bang.

Senada dengan itu, Pengacara Dang Van Cuong menyampaikan bahwa Negara tidak perlu mengambil alih seluruh tanah melalui lelang tanah.

"Karena jika harganya tinggi, Negara akan langsung mendapatkan keuntungan berupa uang yang sedikit lebih besar. Namun, kemudian tanah tersebut akan ditelantarkan dan spekulan akan menggelembungkan harga. Akibatnya, tanah tersebut tidak akan dimanfaatkan atau dieksploitasi. Padahal, meskipun merupakan sumber daya yang berharga, konsekuensinya akan jauh lebih serius," ujar pengacara tersebut.

Lelang tanah harus dihentikan sementara dan harga tanah harus mendekati harga pasar.

Oleh karena itu, untuk mencegah terulangnya kasus demam tanah serupa di pelelangan, Kuasa Hukum Dang Van Cuong mengatakan, penghentian sementara pelelangan tanah untuk melakukan inspeksi adalah hal yang sepenuhnya beralasan.

Apalagi dalam konteks Undang-Undang yang saling berkaitan namun belum sinkron, "berubah total", masih banyak celah yang dapat dimanfaatkan oleh oknum atau organisasi yang beritikad buruk untuk mengambil keuntungan pribadi.

Selain itu, Bapak Cuong juga mengusulkan rencana peninjauan ulang secara cepat terhadap metode perhitungan harga awal lelang, agar mempercepat proses penyelesaian daftar harga tanah mendekati harga pasar.

Pengacara menyarankan agar lelang tanah dihentikan sementara dan harga tanah mendekati harga pasar (Foto: Huu Thang).

Bagi para investor, pengacara juga menyarankan agar mereka menentukan dengan jelas waktu untuk menanamkan uang, waktu untuk mengambil uang dan menentukan bagaimana pasar di area tersebut akan naik dan turun.

Hindari situasi di mana Anda terburu-buru berinvestasi sesuai psikologi pasar dan pada akhirnya tidak dapat "melarikan diri" pada waktunya, itu akan seperti memegang hutang, kemungkinan kerugiannya sangat tinggi.

Selain itu, pakar tersebut mengatakan bahwa investor juga perlu mewaspadai daerah yang harga propertinya sedang meroket tetapi tidak ada infrastruktur, kebijakan baru, atau fluktuasi populasi.

Bagi mereka yang ingin membeli properti, Bapak Cuong menyarankan untuk memilih waktu dan lokasi yang tepat untuk memilih produk properti yang tepat untuk penyelesaian jangka panjang.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm