Menguraikan data inventaris real estat

Sesuai dengan Klausul 1, Pasal 3 Keputusan 44/2022/ND-CP, inventaris real estat dijelaskan sebagai kuantitas real estat suatu proyek yang memenuhi syarat untuk ditransaksikan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan tetapi belum ditransaksikan dalam periode pelaporan.

Apa dasar penentuan inventaris?

Menurut laporan terbaru Kementerian Konstruksi , inventaris properti dalam proyek-proyek pada kuartal pertama tahun 2024 di 56 provinsi dan kota di seluruh negeri berjumlah sekitar 23.029 unit (termasuk apartemen, rumah tinggal, dan tanah). Rinciannya: apartemen sebanyak 3.706 unit; rumah tinggal sebanyak 8.468 unit; dan tanah sebanyak 10.855 kavling. Dengan demikian, dapat dilihat bahwa rasio inventaris terutama terdapat pada segmen real estat perumahan individu dan kavling tanah proyek.

Kementerian Konstruksi mengatakan saat ini ada 3.706 apartemen dalam inventaris, tetapi jumlah sebenarnya jauh lebih besar.

Bapak Vo Hong Thang, Direktur Departemen R&D DKRA Group, mengatakan bahwa inventaris real estat dipahami sebagai jumlah produk dalam proyek real estat yang belum berhasil diperdagangkan.

Menurut Bapak Thang, data inventaris didasarkan pada data yang dilaporkan oleh perusahaan properti berdasarkan Klausul 1, Pasal 3 Keputusan 44/2022/ND-CP. Berdasarkan Keputusan tersebut, inventaris properti adalah jumlah properti suatu proyek yang memenuhi syarat untuk diperdagangkan menurut ketentuan hukum, tetapi belum diperdagangkan selama periode pelaporan.

Periode pelaporan akan dilakukan setiap triwulan dan investor akan melaporkan informasi proyek dan status transaksi (termasuk informasi inventaris real estat) sesuai Formulir No. 10 dan 12 yang terlampir pada Keputusan 44/2022/ND-CP.

Di mana, formulir No. 10 memuat informasi dan data mengenai proyek real estat dan produk real estat yang memenuhi syarat untuk transaksi; Formulir No. 12 memuat informasi dan data mengenai situasi transaksi real estat proyek tersebut.

Realitas berbeda dengan data

Para pelaku bisnis real estat yakin bahwa data inventaris yang diumumkan Kementerian Konstruksi tidak sepenuhnya akurat. Bapak Ha Van Thien, Wakil Direktur Jenderal Tran Anh Group Real Estate Corporation, mengatakan bahwa saat ini, perusahaan-perusahaan yang melaporkan data inventaris terdaftar di bursa efek.

Perusahaan real estat yang tidak terdaftar hanya akan melaporkan dalam laporan keuangan tahunan mereka. Bahkan terdapat informasi yang belum dikonfirmasi tentang bagaimana perusahaan real estat "menghindari" masalah ini, yaitu beberapa investor belum menjual produk mereka, sehingga mereka membiarkan karyawan mereka membeli produk atas nama mereka, lalu meminjam uang dari bank untuk mendapatkan arus kas. Ketika ada pelanggan yang membeli produk ini, perusahaan akan melunasi pinjaman dengan bank untuk dijual kepada pelanggan tetap, sehingga produk tersebut tetap dianggap telah berhasil dijual, tetapi kenyataannya, produk tersebut masih berupa inventaris. Oleh karena itu, data inventaris yang dipublikasikan mungkin tidak akurat.

Menurut Bapak Thien, persediaan barang sebenarnya lebih besar dari angka yang dilaporkan, karena jumlah usaha properti yang tidak tercatat di bursa efek sangat banyak, usaha ini memiliki banyak proyek di provinsi-provinsi, dan jumlah barang yang terjual dapat bertahan hingga bertahun-tahun.

Misalnya, di Binh Duong , terdapat banyak proyek apartemen dengan dokumen legal lengkap, namun jumlah unit yang terjual sangat rendah. Khususnya Danh Khoi Group dengan proyek Astral City, proyek tersebut memiliki 4.966 unit apartemen yang telah dibuka untuk dijual sejak tahun 2020, namun baru sekitar 40% dari total unit yang terjual. Le Phong Group memiliki 3 proyek dengan dokumen legal lengkap yang siap dijual dan sedang dalam proses serah terima unit di 2 proyek, dengan jumlah unit yang belum terjual hampir 1.000 unit...

Selain itu, Binh Duong saat ini memiliki puluhan proyek yang telah lama dibuka untuk dijual dan hampir selesai, tetapi investor masih menawarkan inventaris untuk dijual. Sementara itu, menurut Kementerian Konstruksi, pasar saat ini memiliki sekitar 3.706 apartemen dalam inventaris. Dengan demikian, dapat dilihat bahwa datanya sangat berbeda.

Di Kota Ho Chi Minh, pada tahun 2023, meskipun hanya ada sedikit proyek yang dijual di pasar, jumlah barangnya tidak sedikit. Misalnya, proyek MT Eastmark City di Kota Thu Duc, dengan hampir 2.000 unit apartemen yang terjual sejak tahun 2021 hingga sekarang, masih dibuka untuk dijual oleh investor. Proyek di Distrik 1 milik Novaland Group, yang terjual sejak tahun 2019 hingga sekarang, masih memiliki barang yang belum terjual. Proyek apartemen di Distrik Binh Chanh milik An Gia Group, meskipun telah diserahterimakan, masih memiliki banyak stok barang... Namun, pada awal tahun 2024, Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh melaporkan bahwa Kota Ho Chi Minh saat ini tidak memiliki stok barang.

Selain itu, cerita tentang inventaris yang perlu disebutkan adalah bahwa setelah masa keuangan yang sulit dari tahun 2022 hingga sekarang, banyak pelanggan yang memesan produk properti tetapi tidak memiliki kemampuan keuangan yang cukup sehingga harus mengembalikan barang tersebut kepada investor, sehingga jumlah inventaris ini juga cukup besar.

Selain itu, berdasarkan Klausul 1, Pasal 3 Keputusan 44/2022/ND-CP yang diterapkan terhadap proyek yang memenuhi syarat untuk diperdagangkan menurut ketentuan hukum untuk dihitung sebagai inventaris juga menjadi masalah.

Misalnya, di Kota Ho Chi Minh, saat ini terdapat banyak proyek yang telah dibuka untuk dijual, dibangun, dan diserahterimakan kepada pelanggan, tetapi belum memenuhi persyaratan hukum untuk transaksi. Oleh karena itu, investor dan pelanggan hanya menandatangani kontrak deposit untuk memesan tempat, meskipun mereka telah menerima hingga 95% dari nilai rumah. Proyek-proyek ini, karena tidak memenuhi persyaratan hukum, masih dianggap sebagai proyek yang belum terbentuk dan tidak dapat dihitung sebagai inventaris jika produknya belum terjual habis.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html