Pasar menunjukkan tanda-tanda 'memanas', transaksi apartemen mempertahankan 'tahta', wilayah Timur Kota Ho Chi Minh 'mendidih' dengan proyek-proyek baru

Pasar sedang tumbuh positif, namun ada tanda-tanda "memanas", transaksi apartemen sangat melimpah; pasokan apartemen di wilayah timur Kota Ho Chi Minh sedang melimpah... itulah berita real estat terbaru.

Pasar properti Vietnam khususnya pada kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024 secara umum telah menunjukkan pemulihan positif setelah masa sulit. (Foto: Linh An)

Volume transaksi apartemen masih "menggusur" pasar

Menurut laporan pasar real estat Vietnam untuk kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024 yang baru-baru ini dirilis oleh Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), segmen real estat, dari perumahan, komersial hingga real estat industri, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif.

Pasar properti Vietnam pada kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024 khususnya telah menunjukkan pemulihan positif setelah masa sulit, berkat stabilitas ekonomi dan kebijakan dukungan Pemerintah. Menyampaikan laporan pasar properti pada kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024, Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur VARs IRE, mengatakan bahwa pasar properti residensial mulai menunjukkan tanda-tanda "memanas".

Kisah lelang tanah semakin "panas" dengan lelang yang diadakan "semalaman", mencatat ratusan, bahkan ribuan orang rela "makan dan menunggu" demi memperebutkan tempat. Harga yang dimenangkan juga merupakan rekor tertinggi, setara dengan tanah di proyek dengan infrastruktur yang diinvestasikan dengan baik.

Panasnya pasar juga didorong oleh segmen apartemen, dengan harga terus mencapai titik tertinggi baru, baik di pasar primer maupun sekunder. Tingginya permintaan telah menyebabkan ribuan pemilik apartemen secara rutin menerima telepon untuk menjual rumah mereka. Meskipun harga jualnya tinggi, proyek-proyek apartemen yang baru diluncurkan mencatat tingkat penyerapan yang sangat baik.

Namun, selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". Situasi ini tercermin dalam spekulasi lahan, yang mendorong harga perumahan dan menciptakan transaksi properti yang tidak transparan. Banyak investor kecil berpartisipasi di pasar untuk tujuan "bermain curang", yang menyebabkan harga properti menjadi sangat tinggi.

Tanda-tanda "memanasnya" juga terlihat di segmen apartemen, dengan harga apartemen yang dialihkan semakin tinggi, karena "bantuan" beberapa kelompok spekulatif. Semua tanda ini berasal dari kurangnya pasokan, meskipun telah membaik.

Lebih lanjut, Ibu Mien mengatakan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar properti residensial masih mencatat pasokan sebanyak 22.412 produk yang ditawarkan di pasar, dengan sekitar 14.750 produk baru yang diluncurkan. Angka ini turun 25% dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi naik 60% dibandingkan periode yang sama tahun 2023.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 38.797 produk baru yang ditawarkan. Pasokan masih menunjukkan diferensiasi yang kuat. Dengan demikian, 70% pasokan baru berasal dari segmen apartemen. Di antaranya, produk dengan harga di atas 50 juta VND/m2 atau lebih mendominasi. Pasar hampir sepenuhnya kosong dari apartemen komersial yang terjangkau. Berdasarkan wilayah, wilayah Utara memimpin pasokan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29%, dan wilayah Selatan dengan 25%.

Data riset VARS juga menunjukkan bahwa, meskipun pasokan sebagian besar berasal dari segmen kelas atas dan mewah, seluruh pasar mencatat sekitar 10.400 transaksi sukses pada kuartal ketiga, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 51%. Hal ini mencerminkan minat pasar terhadap produk real estat baru, meskipun sebagian besar pasokan baru diselesaikan dengan standar tinggi dan biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, terus meningkat.

Volume transaksi dan tingkat penyerapan masing-masing menurun 25% dan satu poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi meningkat masing-masing 80% dan 28 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Dari jumlah tersebut, volume transaksi apartemen tetap "luar biasa", mencakup 71% dari total transaksi perumahan pada kuartal ketiga, dengan proyek apartemen baru mencatat tingkat penyerapan rata-rata 75%. Proyek apartemen di Hanoi bahkan mencatat tingkat penyerapan hingga 90% segera setelah dibuka untuk dijual.

Tren pengembangan apartemen kecil untuk mengurangi nilai keseluruhan apartemen, agar lebih sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial para lajang dan keluarga muda, semakin terlihat. Ini juga merupakan jenis properti dengan likuiditas terbaik.

Kota Ho Chi Minh akan menerbitkan daftar harga tanah paling lambat tanggal 20 Oktober.

Pada sore hari tanggal 14 Oktober, Delegasi Majelis Nasional Kota Ho Chi Minh mengadakan sesi kerja dengan Komite Rakyat Kota mengenai situasi sosial-ekonomi, pelaksanaan resolusi Majelis Nasional dan isi yang didaftarkan untuk disetujui pada sesi ke-8 Majelis Nasional ke-15.

Pada pertemuan tersebut, delegasi Nguyen Tran Phuong Tran (Ketua Serikat Wanita Kota Ho Chi Minh) mengangkat isu kapan daftar harga tanah kota akan dikeluarkan dan mengatakan bahwa para pemilih sangat tertarik dengan isu ini.

Sebagai balasannya, seorang perwakilan dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa daftar harga tanah baru telah diserahkan kepada Dewan Penilaian Kota.

"Pagi ini, Dewan bertemu dan menugaskan Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk menyelesaikan pengajuan dan penandatanganan. Diharapkan paling lambat tanggal 20 Oktober, daftar harga tanah akan diterbitkan untuk tahun 2025," ujar seorang perwakilan Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Sebelumnya, pada akhir September, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh melaporkan perkembangan dan isi tabel penyesuaian harga tanah kepada Dewan Rakyat Kota. Oleh karena itu, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup akan menyelesaikan laporan tersebut untuk diserahkan kepada Dewan. Dewan diperkirakan akan bertemu untuk meninjau sebelum 10 Oktober. Rencananya, tabel penyesuaian harga tanah akan diterbitkan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh sebelum 15 Oktober.

Selama daftar harga yang disesuaikan tidak tersedia, pada tanggal 21 September, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh menyetujui departemen, cabang, Komite Rakyat Kota Thu Duc dan distrik untuk menerapkan daftar harga tanah saat ini dan koefisien penyesuaian harga tanah untuk menentukan kewajiban keuangan dan pajak.

Distrik di pinggiran Hanoi 'menutup' lelang tanah setelah 20 jam

Pada tanggal 13 Oktober, Pusat Pengembangan Dana Tanah Distrik Quoc Oai berkoordinasi dengan Perusahaan Saham Gabungan Lelang Nasional No. 5 untuk menyelenggarakan lelang 54 bidang tanah di area lelang tanah di desa Son Trung, kecamatan Yen Son, distrik Quoc Oai, dengan luas total hampir 5.200 meter persegi.

Kavling tanah yang dilelang memiliki luas 92,5-121,4 m2, dengan harga awal hampir 12,5 juta VND/m2.

Lelang tersebut diikuti hampir 300 pelanggan dengan lebih dari 1.000 aplikasi yang berpartisipasi, setara dengan lebih dari 5 pelanggan yang berminat pada sebidang tanah.

Metode lelang adalah pemungutan suara langsung dalam beberapa putaran, dengan minimal 5 putaran wajib. Harga umum untuk setiap bidang tanah adalah 2 juta VND/m2. Lelang hanya berakhir ketika tidak ada lagi pelanggan yang berpartisipasi dalam penawaran.

Setelah hampir 20 jam dan 12 putaran, hingga sekitar pukul 02.00 dini hari tanggal 14 Oktober, 54 bidang tanah telah berhasil dilelang dengan harga tertinggi mencapai hampir 55 juta VND/m2, 4,4 kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Harga terendah yang berhasil dilelang hampir 45 juta VND/m2, 3,6 kali lipat lebih tinggi dari harga awal.

Jumlah total uang yang dikumpulkan distrik Quoc Oai dari lelang tersebut hampir 243 miliar VND, selisih hampir 180 miliar VND dari harga awal.

Menurut survei di beberapa situs web real estate, harga real estate di komune Yen Son yang dijual di pasaran berkisar antara 28-50 juta/m2.

Di pasar tanah baru-baru ini, meskipun harga telah meningkat di beberapa daerah, transaksi masih cukup sepi. Di beberapa tempat, investor yang menghadapi kesulitan keuangan telah menurunkan harga untuk mengurangi kerugian, tetapi transaksi masih sulit.

Pasokan apartemen di Kota Ho Chi Minh meningkat pesat di wilayah Timur

November ini, pasar apartemen Kota Ho Chi Minh akan resmi membuka penjualan proyek King Crown Infinity. Berlokasi di Jalan Vo Van Ngan (Distrik Binh Tho, Kota Thu Duc), King Crown Infinity terdiri dari dua menara 30 lantai, Apollo dan Artemis, yang menyediakan 729 apartemen untuk pasar tersebut. Tergantung lokasi dan luasnya, harga jual apartemen di King Crown Infinity akan mulai dari 90 juta VND/m2.

Proyek apartemen lain di Kota Ho Chi Minh yang resmi meluncurkan produk baru di bulan-bulan terakhir tahun ini di wilayah timur Kota Ho Chi Minh adalah Eaton Park yang digagas oleh investor Gamuda Land. Terletak di Jalan Mai Chi Tho, Eaton Park menawarkan 2.000 unit apartemen mewah. Harga tahap pertama sekitar VND 120 juta/m2, setara dengan sekitar VND 6-7 miliar/apartemen 1 kamar tidur, VND 8-10 miliar/apartemen 2 kamar tidur, dan VND 13-15 miliar/apartemen 3 kamar tidur. Setelah melikuidasi hampir seluruh unit di dua gedung A5 dan A6, pada kuartal keempat tahun 2024, Eaton Park akan terus meluncurkan rangkaian produk di dua gedung A1 dan A2, termasuk 550 unit apartemen dengan harga rata-rata VND 142 juta/m2.

Pada kuartal keempat tahun 2024, pasokan apartemen di Kota Ho Chi Minh Timur akan dilengkapi oleh subdivisi The Opus One di kawasan perkotaan Vinhomes Grand Park. Subdivisi Opus One merupakan hasil kerja sama antara investor Vinhomes dan mitra Jepang SAMTY. Proyek ini diketahui terdiri dari 4 menara, menambah 2.000 unit apartemen mewah dengan harga mulai dari 80 juta VND/m2.

Kawasan Timur juga akan menyambut pasokan apartemen baru di Kota Ho Chi Minh dari proyek Fiato Uptown di distrik Tam Phu, kota Thu Duc. Fiato Uptown terdiri dari 4 gedung apartemen yang terletak di lahan seluas 1,6 hektar, dengan hampir 400 apartemen hunian dan apartemen layanan komersial. Harga jual apartemen di Fiato Uptown mulai dari 55 juta VND/m2.

Data pasar properti dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa harga apartemen di Kota Ho Chi Minh terus meningkat selama bertahun-tahun. Dari tahun 2015 hingga 2023, indeks kenaikan harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah melampaui tingkat pertumbuhan pendapatan masyarakat. Selama 8 tahun, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh meningkat sebesar 56%, sementara pendapatan masyarakat di perkotaan hanya meningkat sebesar 39%.

Menurut laporan Cushman & Wakefield, selama 10 tahun terakhir, harga rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh telah meningkat sekitar 12% per tahun. Di pasar primer, harga jual rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai lebih dari VND60 juta/m2. Di pasar sekunder, harga rata-rata apartemen adalah VND45 juta/m2.

Pada kuartal ketiga tahun 2024 saja, menurut data Batdongsan.com.vn, dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, apartemen di Kota Ho Chi Minh menjadi yang paling bergairah di pasar. Jenis properti ini memiliki pertumbuhan minat tertinggi, mencapai 19% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Apartemen juga merupakan jenis properti dengan peningkatan harga jual tertinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu, mencapai 12%. Menariknya, meskipun harganya tinggi, beberapa proyek masih memiliki likuiditas yang cukup baik di pasar, terutama pada proyek-proyek dengan dokumen hukum yang lengkap dan dari investor besar dan bereputasi baik. Tingkat likuiditas proyek mencapai lebih dari 60% di setiap peluncurannya.

Menanggapi hal ini, Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengatakan bahwa pada kenyataannya, pasokan di masa mendatang cukup terbatas karena terbatasnya lahan bersih. Hambatan hukum masih dalam proses penyelesaian, sehingga menyulitkan investor untuk melaksanakan proyek baru. Selain itu, tekanan finansial yang besar membuat banyak investor kekurangan modal untuk melaksanakan proyek.

Selain itu, poin baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 tentang penyesuaian daftar harga tanah baru akan memengaruhi biaya input perusahaan dan harga jual kepada pelanggan, yang akan menyebabkan tren kenaikan harga jual di masa mendatang. Apartemen masih menyumbang proporsi permintaan yang tinggi untuk investasi jangka panjang dan real estat. Oleh karena itu, apartemen akan tetap memiliki daya serap yang baik di pasar dan harga jual akan terus meningkat.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html