Mengendalikan harga properti: Solusi untuk mendinginkan pasar properti

Badan pengelola berencana untuk menerapkan serangkaian tindakan guna mendinginkan harga real estat, terutama di segmen kelas atas, tempat spekulasi dan inflasi harga biasa terjadi.

Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh baru saja menerbitkan dokumen yang mewajibkan pelaku usaha real estat untuk mematuhi peraturan perundang-undangan terkait pengungkapan informasi proyek, transaksi, dan hak kepemilikan kepada publik. Sesuai semangat Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 dan Keputusan 94, 96/2024/ND-CP, pelaku usaha wajib mempublikasikan informasi proyek sebelum beroperasi, melaporkan status transaksi secara tertulis dan elektronik, serta bertanggung jawab atas keakuratan data.

Larangan pengelakan, otorisasi kepada broker

Khususnya, dokumen tersebut secara tegas melarang investor untuk memberi wewenang kepada organisasi atau individu lain untuk menandatangani kontrak terkait deposito, penjualan, pengalihan, sewa beli perumahan, atau hak guna lahan dalam proyek. Investor hanya diperbolehkan menjual atau menyewa beli perumahan di masa mendatang setelah memberi tahu badan pengelola negara secara tertulis tentang pemenuhan persyaratan transaksi.

Sebelum Departemen Konstruksi menerbitkan dokumen ini, banyak proyek di Kota Ho Chi Minh dibuka untuk dijual berdasarkan izin. Banyak broker F2 dan F3 menerima deposit dari nasabah, sementara proyek-proyek tersebut belum mendapatkan izin konstruksi dan tidak memenuhi persyaratan hukum. Banyak nasabah dari provinsi-provinsi utara terbang ke Kota Ho Chi Minh untuk "membayar deposit niat baik" tetapi kenyataannya belum menandatangani kontrak dengan investor.

Pada pembukaan proyek baru-baru ini, Ibu Loan (yang tinggal di Distrik Tan Hung, Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa ia telah menyetor "uang muka" sebesar VND50 juta melalui pihak pengelola apartemen, kemudian membayar 10% dari nilai apartemen, tetapi hanya melalui perusahaan pialang dan tidak bekerja sama dengan investor. "Saya pikir itu proses yang normal, tetapi ketika saya bertanya kemudian, saya baru tahu bahwa saya tidak memenuhi syarat untuk membuka penjualan," ungkapnya.

Seorang direktur perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh mengakui bahwa selama ini banyak investor yang mencoba "menghindari hukum" dengan mengizinkan lantai pialang menerima deposit dari nasabah. "Jalan pintas" ini, melalui pemasaran dan komunikasi, membuat nasabah hanya mengetahui informasi tentang lantai bursa tanpa kontak langsung dengan investor.

Menurut pakar ekonomi , Dr. Tran Nguyen Dan, situasi investor yang "menghindari hukum" melalui platform pialang untuk mengumpulkan modal telah ada sejak lama. "Banyak proyek memobilisasi hingga 90% - 95% dari nilai apartemen sebelum menandatangani kontrak penjualan. Agen manajemen jelas melihat tetapi tidak menanganinya, menyebabkan pasar terdistorsi, menciptakan permintaan virtual dan psikologi FOMO (takut ketinggalan) bagi pembeli," analisis Bapak Dan.

Menurutnya, pendekatan ini tidak hanya menggelembungkan harga properti, tetapi juga menempatkan risiko di pihak pembeli. Karena jika terjadi insiden, mereka hanya akan mendapatkan pengembalian uang muka atau bunga bank, sementara investor tetap mengambil alih modal. "Pelajaran berharga dari beberapa insiden besar di pasar di masa lalu masih memiliki nilai peringatan," tegasnya.

Pada saat yang sama, rancangan Resolusi Pemerintah tentang mekanisme pengendalian harga properti juga menarik perhatian publik. Dalam rancangan ini, badan pengelola mengusulkan agar transaksi properti dilakukan melalui lantai perdagangan yang dikelola negara, sekaligus memperketat kredit bagi peminjam yang membeli apartemen kedua dan ketiga. Selain itu, rancangan ini juga mendorong pembangunan perumahan komersial yang terjangkau, memperluas pasokan apartemen kelas menengah untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil.

Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal yang bertanggung jawab atas konsultasi di DKRA Consulting, mengatakan bahwa menurut survei yang dilakukan oleh DKRA Group, hingga 70% pelanggan yang membeli proyek baru di masa lalu adalah untuk investasi, dengan 50%-60% di antaranya telah memiliki apartemen kedua dan lebih dari 20% telah memiliki apartemen ketiga atau lebih. Namun, perlu dipertimbangkan apakah pengetatan kredit akan membantu mengurangi permintaan spekulatif, mendinginkan harga, dan mengembalikan pasar ke nilai riilnya atau tidak.

Beliau juga berkomentar bahwa jika kebijakan ini diterapkan, kredit perbankan untuk sektor properti akan meningkat secara perlahan, dan likuiditas pasar dapat menurun sekitar 30%. "Para spekulan harus mempertimbangkan dengan cermat, sementara masyarakat dengan kebutuhan riil akan memiliki kesempatan untuk mengakses produk yang lebih sesuai," komentar Bapak Thang.

Pelanggan mempelajari tentang proyek real estat di Kota Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

Menerapkan solusi sinkron dan jangka panjang

Bapak Vo Hong Thang mendukung kebijakan pajak properti untuk membatasi spekulasi, tetapi beliau berharap Pemerintah, kementerian, dan lembaga terkait memiliki rencana implementasi bertahap, dengan peta jalan, perhitungan yang cermat, dan menghindari penerapan yang tiba-tiba. "Jika pajak diperketat terlalu cepat, pasar dapat bereaksi keras, memengaruhi likuiditas dan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan, karena properti merupakan industri yang sangat berpengaruh terhadap bidang-bidang lain," komentar Bapak Thang.

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, pajak transaksi real estat merupakan alat yang efektif untuk membatasi spekulasi.

Beliau mengusulkan penerapan pajak berdasarkan lama kepemilikan properti: jika kepemilikan kurang dari 12 bulan, pajaknya sebesar 20% dari harga jual, 12 hingga 36 bulan sebesar 10%, 36 hingga 60 bulan sebesar 5%, dan di atas 60 bulan tetap menggunakan tarif saat ini sebesar 2%. "Tarif pajak ini juga harus diterapkan pada kasus jual beli yang sah untuk menghindari celah hukum," ujar Bapak Thuan.

Ia yakin metode pajak ini lebih sederhana dan mudah diterapkan daripada memaksakan transaksi melalui bursa publik daring, yang kurang tepat dalam konteks saat ini. "Pajak berdasarkan waktu kepemilikan membantu membatasi penjelajahan tetapi tidak mendistorsi pasar. Mereka yang berinvestasi jangka pendek harus membayar pajak yang tinggi, sementara mereka yang memegang aset jangka panjang akan diberikan insentif, yang adil dan wajar," tegas Bapak Thuan.

Selain itu, Bapak Thuan juga mengusulkan penyusunan daftar harga tanah yang cenderung menurun seiring waktu, dengan mempertimbangkan tanah sebagai alat produksi, bukan komoditas untuk spekulasi. Ketika harga tanah dikontrol dengan baik, dikombinasikan dengan pajak transaksi yang fleksibel, pasar akan kembali ke nilai riilnya, menciptakan peluang bagi masyarakat untuk membeli rumah, sekaligus berkontribusi pada stabilisasi jaminan sosial.

Menurut Dr. Tran Nguyen Dan, penanganan spekulasi harus dilakukan secara sinkron dan berjangka panjang, dan tidak dapat diselesaikan dalam semalam. Ia berpendapat bahwa selain perpajakan, perlu menggabungkan instrumen kredit dan administrasi. "Skor kredit harus ditetapkan bagi peminjam dan bank harus diwajibkan untuk berpartisipasi dalam pengendalian. Peminjam yang membeli rumah kedua harus membayar suku bunga yang lebih tinggi dan rasio pinjaman yang lebih rendah, misalnya, hanya 50% untuk rumah kedua dan 30% untuk rumah ketiga," sarannya.

Dr. Dan juga menekankan bahwa jika seorang pelanggan meminta kerabatnya untuk menggunakan nama mereka demi menghindari pajak, orang yang menggunakan nama mereka juga akan menanggung konsekuensinya, seperti dilarang meminjam atau dikenakan pajak pada pembelian berikutnya. "Perlu ada koordinasi antara lembaga manajemen, bank, dan sistem perpajakan untuk memastikan keadilan dan menghindari celah hukum," tambahnya.

Menurutnya, masalah ini membutuhkan peta jalan 5-10 tahun, dengan koordinasi antar kementerian, cabang, dan pemerintah daerah untuk menstabilkan pasar. "Harga properti hanya bisa turun dan stabil jika kita melakukan sinkronisasi kebijakan perpajakan dan kredit hingga legalitas proyek. Ketika masyarakat yang memiliki kebutuhan nyata dapat dengan mudah mengakses perumahan, spekulasi akan berkurang secara alami," komentar Bapak Dan.

Kenaikan harga tidak hanya disebabkan oleh spekulasi.

Dr. Tran Nguyen Dan juga dengan terus terang menunjukkan bahwa penyebab eskalasi harga properti bukan hanya spekulasi, tetapi juga proses hukum yang berlarut-larut. "Banyak proyek membutuhkan waktu 7-8 tahun untuk menyelesaikan prosedur, yang menyebabkan biaya modal meningkat. Ketika biaya meningkat, perusahaan terpaksa menaikkan harga jual sebagai kompensasi, dan pembeli akhir menderita kerugian. Oleh karena itu, Negara perlu menetapkan tanggung jawab yang jelas dari setiap tahapan dan setiap lembaga dalam proses persetujuan proyek untuk mempersingkat waktu dan mengurangi biaya," ujar Bapak Dan.

Da Nang menelusuri "inflasi harga" tanah dan spekulasi

Pada tanggal 13 Oktober, Kantor Komite Rakyat Kota Da Nang mengumumkan bahwa Ketua Komite Rakyat kota baru saja menandatangani dan mengeluarkan surat perintah resmi tentang pemeriksaan, peninjauan, perbaikan, dan penanganan tindakan manipulasi harga dan spekulasi real estat; serta penguatan pengelolaan dan penggunaan lahan di wilayah tersebut.

Oleh karena itu, Ketua Komite Rakyat Kota Da Nang menugaskan Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Departemen Konstruksi, Pusat Pengembangan Dana Tanah, Komite Rakyat komune, bangsal, dan unit terkait untuk menyelenggarakan inspeksi, pemeriksaan, dan peninjauan semua kegiatan penilaian tanah tertentu dan pengembangan serta penerbitan daftar harga tanah; kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mengambil kembali tanah; dan kegiatan lelang hak penggunaan tanah.

Saat ini, Da Nang telah mencatat banyak tanda-tanda "demam tanah" di pinggiran kota dan area proyek baru, terutama di tempat-tempat dengan informasi perencanaan, pengaturan unit administratif, atau pelaksanaan proyek infrastruktur besar.

H.Dinh

Sumber: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm