Kota Ho Chi Minh: Pasokan terbatas, harga apartemen rata-rata 66 juta VND/m2
Menurut CBRE, harga jual utama rata-rata apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai 66 juta VND/m2 luas bersih, naik 4% kuartal ke kuartal dan hampir 8% tahun ke tahun.
Harga apartemen naik lagi
Menurut CBRE, harga jual sekunder juga meningkat rata-rata 3% secara kuartalan dan 5% secara tahunan, mencapai sekitar VND48 juta/m2. Beberapa proyek di lokasi-lokasi utama mengalami kenaikan harga hingga 10% secara tahunan, mencerminkan tingginya permintaan perumahan dan kekurangan pasokan yang parah.
 |
| Harga apartemen rata-rata di Kota Ho Chi Minh adalah 66 juta VND/m2. |
Dalam laporan terbaru pasar properti di Kota Ho Chi Minh oleh DKRA Group, harga apartemen primer tetap tinggi di bawah tekanan biaya input pengembangan proyek. Harga apartemen sekunder mencatat kenaikan umum sebesar 5%-9% selama periode yang sama. Di antaranya, harga tertinggi mencapai 493 juta/m2.
Secara khusus, data dari unit riset pasar seperti CBRE menunjukkan bahwa Kota Ho Chi Minh menghadapi kekurangan pasokan apartemen, terutama apartemen kelas menengah dan atas. Selama tiga kuartal tahun 2024, Kota Ho Chi Minh mencatat pasokan perumahan baru hanya sekitar 11.000 unit, terutama yang berfokus pada segmen apartemen dan rumah bandar. Rendahnya pasokan ini terutama berasal dari fase-fase selanjutnya dari proyek-proyek yang sudah ada.
Bapak Vo Hong Thang, Direktur Departemen Riset Pasar DKRA Group, mengatakan bahwa pada kuartal keempat, segmen apartemen kelas A dengan harga di atas 100 juta VND/m2 akan tetap mempertahankan posisi dominannya di Kota Ho Chi Minh, sementara segmen kelas B dan C tidak akan banyak hadir di pasar Kota Ho Chi Minh.
“Khususnya, harga primer mungkin terus meningkat sedikit karena tekanan dari biaya input untuk pengembangan proyek,” kata Bapak Thang.
Sementara itu, semua unit riset pasar meyakini bahwa dengan resminya penerapan daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh mulai 31 Oktober 2024, kewajiban keuangan terkait tanah seperti biaya penggunaan lahan, pendapatan pribadi, retribusi, dan biaya transfer akan meningkat. Hal ini meningkatkan tekanan pada proyek properti, sehingga menimbulkan kesulitan bagi pembeli dan investor rumah.
Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan di wilayah Selatan, berkomentar bahwa daftar harga tanah yang baru memaksa pengembang untuk menyesuaikan harga properti. Saat ini, keuntungan harga akan dinikmati oleh proyek-proyek dengan perencanaan yang stabil. Di saat yang sama, pembeli yang membayar pada tahap ini juga akan terhindar dari "kejutan" kenaikan harga ganda akibat perbedaan antara penawaran dan permintaan dengan daftar harga tanah yang baru.
Harga perumahan memberi tekanan pada masyarakat
Berbicara pada seminar tentang pasar real estat di wilayah Selatan yang diselenggarakan pada 31 Oktober, Associate Professor Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Central Institute for Economic Management (CIEM), mengatakan bahwa pada tahun 2024, pasar akan mencatat perbedaan. Khususnya, pasar apartemen akan mengalami "kenaikan harga". Jika sebelum periode 2022-2023 harga apartemen kelas menengah berfluktuasi sekitar 35-40 juta VND/m2, maka pada tahun 2024 harganya meningkat tajam, berfluktuasi antara 65-70 juta VND/m2.
Dengan harga ini, tekanan bagi para pekerja untuk membeli rumah sangat besar karena permintaan perumahan meningkat di Kota Ho Chi Minh seiring dengan meningkatnya jumlah pekerja imigran, terutama di segmen menengah dan atas. Permintaan perumahan juga meningkat tajam di area sekitar kawasan industri dan kota-kota satelit di Binh Duong, Dong Nai, dan Long An . Namun, pendapatan tidak dapat mengimbangi harga perumahan.
 |
| Proyek Comic Boulevard yang langka di Kota Ho Chi Minh dengan harga di bawah 40 juta/m2. |
Pakar real estat independen, Bapak Nguyen Hoang, mengatakan bahwa saat ini, proyek apartemen dengan harga 3-4 miliar VND/unit di Kota Ho Chi Minh dianggap sesuai dibandingkan dengan harga umum, dan sesuai dengan kebutuhan mayoritas. Namun, dengan keterbatasan lahan saat ini dan pasokan baru yang belum menunjukkan tanda-tanda perbaikan, harga tersebut kemungkinan akan terus meningkat di masa mendatang. Dan ketika harga rumah terus meningkat di masa mendatang, beban masyarakat untuk membeli rumah juga akan meningkat.
Menurut Bapak Hoang, harga primer apartemen hanya dapat "turun" ketika pasar memiliki lebih banyak proyek yang didedikasikan untuk masyarakat berpenghasilan menengah. Namun, dengan terbatasnya pasokan apartemen terjangkau dan ketatnya persyaratan hukum untuk investasi, pengembangan produk yang sesuai untuk segmen ini menghadapi banyak kendala.
" Setiap tahun, Kota Ho Chi Minh membutuhkan sekitar 50.000 apartemen tambahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat, yang 60-70% di antaranya ingin membeli rumah murah. Oleh karena itu, diperlukan solusi pembangunan perumahan yang sesuai dengan kemampuan finansial untuk mengurangi beban masyarakat dalam membeli rumah," ujar Bapak Hoang.
Melihat kembali kondisi pasar keseluruhan Kota Ho Chi Minh saat ini, dapat dilihat bahwa pendapat para pengamat pasar cukup beralasan ketika mensurvei proyek-proyek yang saat ini terbuka untuk dijual di Kota Ho Chi Minh, sangat jarang melihat proyek bernama Conic Boulevard di distrik Binh Chanh, yang baru saja dibuka untuk dijual oleh investor pada awal November dengan harga 37 juta VND/m2.
Menurut Bapak Nguyen Hoang, proyek ini jarang memiliki harga di atas karena investor telah membangunnya dan membayar biaya penggunaan lahan sejak bertahun-tahun yang lalu.
Sedangkan untuk perwakilan unit distribusi proyek, Perusahaan Eximrs, dengan harga hanya 37 juta VND/m2, pelanggan hanya perlu membayar sekitar 450 juta VND, sisanya akan dibiayai oleh bank melalui pinjaman, suku bunga 0% selama 18 bulan, dan masa tenggang pokok hingga 60 bulan. Ini merupakan proyek langka yang masih tersedia di pasar Kota Ho Chi Minh.
Demikian pula menurut unit distribusi proyek. Di tengah pasar properti di Kota Ho Chi Minh yang sedang menghadapi kekurangan pasokan dan lonjakan harga, proyek Conic Boulevard tidak hanya menjadi solusi perumahan yang sesuai dengan kondisi keuangan masyarakat, tetapi juga berkontribusi dalam mengurangi tekanan pasar. Dengan kualitas konstruksi yang terjamin, fasilitas lengkap, dan harga yang terjangkau, Conic Boulevard menjanjikan kesempatan bagi banyak keluarga untuk menetap di Kota Ho Chi Minh di masa-masa sulit saat ini.
Namun, pertanyaannya adalah apakah setelah proyek ini, Kota Ho Chi Minh akan memiliki proyek lain dengan harga serendah itu? Dan apakah ini proyek terakhir di Kota Ho Chi Minh dengan harga yang sesuai dengan keuangan dan pendapatan mayoritas penduduk yang membutuhkan perumahan di Kota Ho Chi Minh?
Komentar (0)