Meski stok terus bertambah, harga masih meroket, pasar memasuki musim akhir tahun, daftar harga 14 apartemen baru dibuka

Persediaan bertambah, harga real estat masih naik, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh mencapai 80 juta VND/m2, Hanoi mereklamasi lebih dari 7.100 m2 tanah... adalah berita real estat terkini.

Meskipun terjadi peningkatan inventaris yang tajam, harga properti di beberapa daerah masih cenderung meningkat, terutama di Hanoi, Kota Ho Chi Minh , dan kota-kota besar lainnya. (Foto: Linh An)

Persediaan properti meningkat

Menurut Kementerian Konstruksi , pada kuartal ketiga tahun 2024, inventaris apartemen, rumah tinggal, dan kavling tanah mencapai 25.937 unit, meningkat 52% dibandingkan kuartal kedua. Data ini berdasarkan statistik dari 60/63 lokasi.

Inventaris di atas merupakan proyek-proyek yang memenuhi syarat untuk diperdagangkan menurut hukum tetapi belum diperdagangkan pada periode pelaporan. Dari jumlah tersebut, inventaris apartemen pada kuartal ini berjumlah 4.688 unit, rumah individu 12.250 unit, dan kavling tanah 8.999 kavling. Inventaris rumah individu dan kavling tanah pada kuartal ketiga saja meningkat sebesar 150,6% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Kementerian Konstruksi juga menyatakan bahwa terdapat lebih dari 141.360 transaksi apartemen, rumah tinggal, dan kavling tanah pada kuartal terakhir. Dari jumlah tersebut, hampir 103.000 transaksi merupakan kavling tanah, yang mencakup 73%.

Dibandingkan dengan kuartal kedua, volume transaksi apartemen dan rumah individu cenderung meningkat, sementara transaksi tanah menurun sebesar 18%.

Meskipun terjadi peningkatan tajam dalam inventaris, harga real estat di beberapa daerah masih cenderung meningkat, terutama di Hanoi, Kota Ho Chi Minh (HCMC), dan kota-kota besar lainnya.

Kementerian Konstruksi menilai fenomena kenaikan harga bersifat lokal, terjadi di beberapa kawasan, jenis, dan segmen properti, sehingga berdampak pada kenaikan harga secara umum.

Terkait apartemen, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terus meningkat, baik untuk proyek baru maupun lama. Harga rata-rata proyek baru meningkat sekitar 4-6% per kuartal dan 22-25% per tahun. Beberapa area bahkan mengalami kenaikan sekitar 35-40% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Terkait vila dan rumah bandar dalam proyek, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa di Hanoi, harga cenderung terus meningkat dibandingkan kuartal sebelumnya. Sebagian besar proyek baru yang diluncurkan kuartal ini berada di lokasi yang menguntungkan, di area dengan investasi infrastruktur yang kuat, sehingga harga jual awal relatif tinggi.

Di Kota Ho Chi Minh, harga-harga primer hampir stabil. Beberapa daerah mengalami penurunan harga yang tajam di segmen pasar kelas atas dan area yang luas, turun sekitar 14% per kuartal dan 28% per tahun. Khususnya, produk-produk dengan harga di bawah VND10 miliar memiliki transaksi yang cukup baik.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa persediaan merupakan hal yang wajar jika merupakan bagian dari rencana dan strategi bisnis perusahaan. Masalah yang mengkhawatirkan terkait persediaan adalah produk yang telah diproduksi dan dijual tetapi tidak diterima oleh pasar, sehingga likuiditasnya rendah.

Menurut Bapak Chau, persediaan yang besar bagi bisnis yang lemah, dengan penggunaan leverage keuangan yang tinggi akan menjadi "gunung utang" yang membebani pundak bisnis, bila tidak ada likuiditas, bisnis akan menghadapi kesulitan.

Pemimpin sebuah perusahaan real estate di Hanoi mengakui bahwa alasan situasi persediaan real estate, selain fakta bahwa beberapa bisnis mengalami kesulitan nyata dalam melikuidasi produk mereka, juga merupakan fenomena "menahan" barang sambil menunggu harga naik, untuk mencari keuntungan tinggi.

Dalam konteks di atas, Kementerian Konstruksi menganjurkan agar pelaku usaha properti secara proaktif meninjau dan mengurangi biaya, serta secara aktif menerapkan teknologi modern dalam konstruksi untuk menurunkan harga produk sesuai dengan kondisi pasar aktual, dengan semangat "manfaat yang harmonis, risiko yang ditanggung bersama".

Selain itu, bisnis juga harus secara proaktif menyelesaikan kesulitan hukum dan modal, dan bertanggung jawab untuk memfokuskan semua sumber daya pada penanganan utang macet untuk melanjutkan pelaksanaan proyek, membukanya ke pasar, dan menghindari penyebaran investasi.

HCMC: Harga apartemen mencapai 80 juta VND/m2

Menurut data OneHousing Center for Market Research and Customer Insights, pasokan apartemen baru di Kota Ho Chi Minh pada kuartal ketiga 2024 mencatat angka terendah dalam 5 tahun terakhir (dengan 125 unit), turun 89% dibandingkan kuartal sebelumnya. Penyebab utamanya adalah masalah hukum yang berkepanjangan, yang memengaruhi perkembangan proyek-proyek baru.

Dari sisi penjualan, sebagian besar proyek dengan sisa inventaris yang siap dijual menunjukkan penjualan positif, mencatat 1.280 transaksi pada kuartal ketiga tahun 2024, turun 25% dibandingkan kuartal sebelumnya. Minimnya pasokan baru dan pasokan yang ada sebagian besar merupakan proyek kelas atas dan mewah mendorong harga jual rata-rata seluruh pasar HCMC terus meningkat, mencapai VND80,2 juta/m2 (belum termasuk PPN dan biaya pemeliharaan), naik 5% dibandingkan kuartal kedua tahun 2024.

Keterbatasan pilihan telah memaksa pembeli rumah dan investor untuk hanya berfokus pada beberapa proyek besar dengan apartemen yang melimpah seperti Vinhomes Grand Park. Oleh karena itu, konsumsi apartemen di pasar kota sebagian besar terkonsentrasi di wilayah Timur.

Proyek yang baru dibuka akan berfokus pada segmen kelas atas dan mewah.

Menurut OneHousing, pada kuartal keempat tahun 2024, pasokan apartemen di pasar apartemen HCMC akan meningkat secara signifikan ketika serangkaian proyek mulai diluncurkan untuk dipesan oleh pelanggan pada kuartal ketiga dan keempat tahun 2024, seperti proyek gedung tinggi The Global City karya investor Masterise Homes. Berdasarkan jumlah apartemen yang dipesan, pasar utama di wilayah selatan ini diperkirakan akan mulai pulih konsumsinya dan mencapai pertumbuhan pada bulan-bulan terakhir tahun 2024.

Setelah Undang-Undang terkait Properti mulai berlaku pada Agustus 2024, proyek-proyek lama telah menyelesaikan permasalahan hukumnya dan mulai menjalankan rencana penjualannya. Hal ini menunjukkan perubahan positif dari kebijakan hukum yang baru.

OneHousing memperkirakan pasokan baru di Kota Ho Chi Minh pada tahun 2025 akan hampir dua kali lipat dibandingkan tahun 2024, yaitu sekitar 12.000 unit. Namun, proyek-proyek yang baru dibuka masih didominasi segmen kelas atas dan mewah, dengan harga proyek yang direncanakan untuk diluncurkan dalam waktu dekat diperkirakan lebih dari 100 juta VND/m2.

Menanggapi pasar ini, Bapak Tran Minh Tien, Direktur Pusat Riset dan Pemahaman Pelanggan OneHousing, mengatakan, "Pasar apartemen di Kota Ho Chi Minh perlahan-lahan bangkit dari periode stagnan dan siap menyambut gelombang pertumbuhan baru. Khususnya, wilayah Timur - Kota Thu Duc dengan dana lahan yang besar dan infrastruktur yang semakin lengkap, menarik perhatian banyak investor terkemuka. Proyek-proyek berskala besar yang sedang dilaksanakan akan menciptakan tampilan baru bagi kawasan ini, dan Kota Thu Duc akan menjadi pusat pasar properti kota dalam waktu dekat."

Daftar harga 14 apartemen yang baru dibuka

Pada kuartal keempat tahun 2024, pasar terus mencatat serangkaian proyek apartemen baru yang dibuka untuk dijual dengan berbagai harga, sebagian besar merupakan produk kelas atas.

Daftar harga 14 apartemen yang baru dibuka. (Sumber: Lao Dong)

Pasar real estat sedang dalam "musim" penjualan akhir tahun, namun pembeli rumah masih belum punya banyak pilihan karena sebagian besar produk baru berada di segmen kelas atas.

Ciri khas yang menonjol adalah pasokan proyek apartemen baru di Hanoi sebagian besar terkonsentrasi di wilayah Barat, yang terletak di wilayah metropolitan. Selain itu, terdapat juga pasokan dari proyek-proyek di Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

Menurut Surat Kabar Lao Dong , pasokan apartemen baru sebagian besar merupakan proyek mewah kelas atas, dan minimnya produk perumahan terjangkau (kelas menengah dan bawah). Oleh karena itu, harga rata-rata produk primer di Hanoi cukup tinggi, sekitar 60-120 juta VND/m². Bahkan proyek-proyek di distrik pinggiran kota memiliki harga jual ratusan juta VND/m², atau harga apartemen di pusat kota mencapai hampir 300 juta VND/m², setara dengan harga rumah bandar dan vila...

Dapat dilihat bahwa tidak ada kekurangan apartemen baru yang dibuka untuk dijual di Hanoi, tetapi harganya terlalu tinggi karena proyek yang dijual sebagian besar berada di segmen mewah kelas atas dengan harga lebih dari 100 juta VND per meter persegi.

Baru-baru ini, Departemen Konstruksi Hanoi telah memperbarui daftar proyek perumahan mendatang yang memenuhi syarat untuk dijual di wilayah tersebut, per akhir Agustus. Dengan demikian, pasokan perumahan di ibu kota akan segera mencapai lebih dari 5.300 apartemen di 9 proyek.

Sekitar dua tahun yang lalu, pasokan perumahan di pasar properti Hanoi menurun tajam. Pada paruh pertama tahun ini, jumlah proyek dan apartemen baru yang diluncurkan di pasar berangsur pulih dan meningkat kembali. Namun, pasokan perumahan terjangkau masih terbatas karena investor terutama meluncurkan produk mewah dan kelas atas.

Data Savills menunjukkan bahwa pasar tidak memiliki pasokan baru di bawah VND45 juta pada kuartal kedua. Sementara itu, harga primer terus meningkat sebesar 18% per tahun dari tahun 2020 hingga saat ini.

Hanoi: Mereklamasi lebih dari 7.100 meter persegi lahan

Baru-baru ini, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Nguyen Trong Dong menandatangani Keputusan No. 5745/QD-UBND tentang pemulihan lahan seluas 7.178m2 di plot F2-NT1 di bawah perencanaan Kawasan Perkotaan Baru Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park di Distrik Tay Mo; ditugaskan kepada Komite Rakyat Distrik Nam Tu Liem untuk melaksanakan proyek pembangunan Taman Kanak-kanak Tay Mo 3, Distrik Tay Mo, Distrik Nam Tu Liem.

Dengan demikian, 7.178 meter persegi tanah di bidang tanah bertanda F2-NT1 milik perencanaan kawasan perkotaan baru Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park di distrik Tay Mo, dikelola oleh Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (sekarang Thai Son Construction Investment Joint Stock Company), diambil alih oleh Komite Rakyat Kota dalam Keputusan No. 5612/QD-UBND tanggal 19 Oktober 2018; area yang diambil alih di bidang tanah bertanda F2-NT1 yang disebutkan di atas diserahkan kepada Komite Rakyat distrik Nam Tu Liem untuk melaksanakan proyek pembangunan Taman Kanak-kanak Tay Mo 3, distrik Tay Mo, distrik Nam Tu Liem, sesuai dengan proyek investasi yang disetujui oleh Komite Rakyat distrik Nam Tu Liem untuk laporan studi kelayakan dalam Keputusan No. 1220/QD-UBND tanggal 7 Juni 2022.

Letak, batas, dan luas bidang tanah yang dibatasi oleh titik 1, 2, 3, dan 4 ditetapkan dalam Gambar Rencana Induk skala 1/500 yang disusun oleh Perusahaan Saham Gabungan Investasi Tan Minh, yang telah dinilai oleh Dinas Tata Kota Kabupaten Nam Tu Liem pada tanggal 25 Oktober 2022, dan telah disetujui oleh Badan Pengelola Proyek Investasi Konstruksi Kabupaten Nam Tu Liem dalam Keputusan No. 333/QD-QLDA tanggal 1 November 2022.

Bentuk alokasi lahan oleh Negara adalah tanpa memungut biaya penggunaan lahan. Jangka waktu penggunaan lahan bersifat jangka panjang. Metode alokasi lahan tidak melalui lelang hak guna lahan, bukan melalui tender untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek pemanfaatan lahan.

Komite Rakyat Kota menugaskan Komite Rakyat Distrik Nam Tu Liem untuk menghubungi Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup guna menerima serah terima lahan di lokasi dan menerbitkan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Hak Milik atas aset lain yang melekat pada lahan tersebut sesuai peraturan. Bersamaan dengan itu, menghubungi Dinas Konstruksi untuk mendapatkan petunjuk mengenai prosedur konstruksi sesuai peraturan. Bertanggung jawab atas pelaksanaan pekerjaan konstruksi sesuai dengan proyek dan perencanaan investasi yang telah disetujui, serta memastikan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait perencanaan, investasi, konstruksi, pertanahan, dan peraturan terkait lainnya.

Gunakan lahan sesuai peruntukan, batas wilayah, dan luas yang ditentukan di atas; laksanakan proyek investasi, terima, dan serahkan proyek untuk digunakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang pengelolaan aset publik. Hubungi Departemen Keuangan untuk mendapatkan petunjuk mengenai pengembalian dana investasi pembebasan lahan dan infrastruktur yang dialokasikan pada kavling berkode F2-NT1 kepada investor Proyek Kawasan Perkotaan Baru Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (jika ada) sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup bertanggung jawab atas penetapan batas dan penyerahan tanah di lapangan kepada Komite Rakyat Distrik Nam Tu Liem. Kantor Pendaftaran Tanah Hanoi memperbarui pendaftaran hak guna tanah, melaksanakan prosedur pendaftaran perubahan, dan menyesuaikan perubahan tanah dalam catatan kadaster sesuai peraturan.

Departemen Keuangan memandu pengembalian dana pembersihan lahan dan jumlah investasi infrastruktur yang dialokasikan di bidang tanah berkode F2-NT1 kepada investor Proyek Kawasan Perkotaan Baru Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (jika ada) sesuai dengan peraturan.

Departemen Konstruksi, Perencanaan - Arsitektur, Perencanaan dan Investasi, Pendidikan dan Pelatihan membimbing Komite Rakyat distrik Nam Tu Liem untuk menerapkan konten manajemen khusus sesuai peraturan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html