Namun, ironisnya, hanya sekitar 3.400 miliar VND dari paket kredit sebesar 145 triliun VND yang dialokasikan untuk sektor ini yang telah dicairkan, setara dengan kurang dari 3% dari skala program. Ketika bisnis menghadapi hambatan birokrasi dan masyarakat kesulitan mengakses pinjaman, dana preferensial belum benar-benar sampai kepada mereka yang paling membutuhkan perumahan.
Modalnya ada, tetapi belum mengalir dengan deras.
Setelah periode pertumbuhan yang lambat dalam waktu yang lama, segmen perumahan sosial memasuki fase baru dengan perkembangan yang dipercepat.
Berdasarkan Keputusan Pemerintah No. 07/NQ-CP tentang penetapan target pembangunan perumahan sosial untuk daerah-daerah pada periode 2026-2030, seluruh negeri harus menyelesaikan lebih dari 158.700 unit apartemen hanya pada tahun 2026 saja. Hanya dalam empat bulan pertama tahun ini, telah dimulai tambahan 40 proyek perumahan sosial, dengan skala sekitar 36.590 unit apartemen.
Menurut Kementerian Konstruksi , secara kumulatif di seluruh negeri, saat ini terdapat 226 proyek yang telah memulai konstruksi dengan sekitar 228.725 unit apartemen, setara dengan 144% dari target yang ditetapkan. Pada saat yang sama, sekitar 5.426 unit apartemen telah selesai dan siap huni; 25 daerah telah memenuhi atau melampaui target penyelesaian proyek tahun ini.
Untuk mendukung pasokan, sektor perbankan telah menerapkan program kredit preferensial untuk pengembangan perumahan sosial, yang saat ini bernilai sekitar 145.000 miliar VND. Ini dianggap sebagai salah satu instrumen keuangan penting untuk mewujudkan tujuan keamanan perumahan.
Namun, pencairan dana sebenarnya belum sesuai dengan harapan. Hingga saat ini, hanya 38 dari 63 daerah yang telah mengumumkan daftar proyek yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Secara total, sekitar 100 proyek memenuhi syarat untuk mengakses program ini, dengan kebutuhan modal sekitar 70.000 miliar VND.
Namun, total modal yang telah dicairkan baru mencapai sekitar 3.400 miliar VND, setara dengan kurang dari 3% dari keseluruhan skala program. Dari jumlah tersebut, sekitar 2.940 miliar VND telah dicairkan kepada investor di 21 proyek; pembeli rumah baru mengakses sekitar 460 miliar VND di 19 proyek.
Menurut para ahli, kesenjangan besar antara besarnya paket kredit dan jumlah modal yang dicairkan mencerminkan kapasitas pasar yang masih rendah untuk menyerap modal.
Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom Bank Investasi dan Pembangunan Vietnam (BIDV), meyakini bahwa seiring dengan semakin fokusnya kredit bank pada permintaan perumahan di pasar properti, pasar akan berkembang ke arah yang lebih berkelanjutan. Namun, agar aliran modal efektif, perlu dilakukan penanganan simultan terhadap isu-isu pasokan, kerangka hukum, dan harga perumahan.
Hambatan-hambatan ini juga menjadi perhatian khusus Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam selama sesi kerja baru-baru ini dengan Komite Partai, Pemerintah, dan lembaga-lembaga terkait mengenai pengembangan perumahan sosial. Oleh karena itu, hak atas perumahan yang legal adalah hak mendasar warga negara, dan Negara memiliki kebijakan pembangunan perumahan yang bertujuan untuk memastikan setiap orang memiliki tempat tinggal. Untuk mewujudkan tujuan ini, prosedur yang berkaitan dengan investasi, perencanaan, alokasi lahan, izin pembangunan, dan akses ke kredit preferensial perlu disederhanakan, memastikan kemudahan, tenggat waktu yang jelas, dan akuntabilitas individu.
Salah satu kendala terbesar saat ini adalah lamanya proses implementasi proyek karena tumpang tindihnya prosedur. Banyak proyek membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk menyelesaikan prosedur yang terkait dengan perencanaan, alokasi lahan, penentuan harga jual, persetujuan calon pembeli rumah yang memenuhi syarat, dan prosedur investasi.
"Untuk meningkatkan pasokan dan menurunkan harga perumahan, pertama-tama kita harus memperbaiki proses perizinan, menyederhanakan prosedur administrasi, dan mempersingkat waktu pelaksanaan proyek," tegas Dr. Can Van Luc.
Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam, meyakini bahwa jika hambatan perencanaan dan prosedural tidak dihilangkan, bahkan dengan peningkatan volume kredit, efisiensi akan sulit ditingkatkan.
Ketika individu berpenghasilan rendah mengalami kesulitan mengakses modal.
Meskipun bisnis mungkin kesulitan mengakses pendanaan untuk pengembangan proyek, hambatan terbesar bagi pembeli rumah terletak pada tekanan keuangan jangka panjang.
Setelah bertahun-tahun menyewa rumah di Hanoi, Le Xuan, seorang pekerja mekanik, telah berulang kali meneliti proyek perumahan sosial untuk mempersiapkan diri menetap. Namun, ketika menghitung jangka waktu pembayaran pinjaman bank yang lebih dari 20 tahun, keluarganya masih ragu untuk mengambil keputusan akhir.
Menurut Bapak Xuan, suku bunga preferensial awal memang positif, tetapi yang paling mengkhawatirkan banyak pekerja adalah suku bunga setelah periode preferensial berakhir. Dengan penghasilan yang hanya cukup untuk menutupi biaya hidup dan pendidikan anak, fluktuasi biaya pinjaman sekecil apa pun dapat berdampak signifikan pada anggaran keluarga.
Sementara itu, bagi Ibu Nguyen Thi Mai, seorang pengusaha jasa makanan mandiri di Hanoi, kendalanya terletak pada pemenuhan persyaratan pinjaman bank.
Ibu Mai mengatakan bahwa keluarganya telah mengumpulkan sejumlah dana pendamping dan memenuhi syarat untuk mengajukan permohonan perumahan sosial. Namun, ketika meneliti proses pengajuan pinjaman, ia menemukan bahwa membuktikan pendapatan yang stabil sama sekali tidak mudah.
"Penghasilan saya nyata, tetapi tidak selalu tercermin dalam slip gaji atau kontrak kerja. Saat mengajukan pinjaman, banyak dokumen yang harus diserahkan berulang kali, sehingga proses persetujuan memakan waktu lebih lama dari yang diharapkan," kata Ibu Mai.
Sesuai dengan peraturan yang berlaku, selain memenuhi syarat untuk kebijakan perumahan sosial, peminjam juga harus memenuhi persyaratan kredit seperti memiliki kemampuan untuk membayar kembali utang sesuai komitmen, memiliki kontrak pembelian atau sewa-beli perumahan sosial yang sah, dan menerapkan langkah-langkah jaminan pinjaman sebagaimana yang ditentukan.
Persyaratan ini dimaksudkan untuk menjamin keamanan kredit bagi bank, tetapi pada kenyataannya, persyaratan ini juga mempersulit sebagian pekerja berpenghasilan rendah atau tidak stabil untuk mengakses pinjaman.
Kekhawatiran ini juga dirasakan oleh banyak ahli.
Bapak Nguyen Xuan Bac, Wakil Direktur Departemen Kredit untuk Sektor Ekonomi (Bank Negara Vietnam), mengatakan bahwa membangun mekanisme suku bunga yang stabil dan jangka panjang bagi pembeli perumahan sosial sangatlah penting.
"Para pembeli perumahan sosial biasanya berpenghasilan rendah atau menengah dan memiliki sumber daya keuangan yang terbatas. Merancang mekanisme untuk suku bunga preferensial dan stabil dalam jangka waktu yang panjang akan membantu mereka merasa aman dalam meminjam dan memiliki kemampuan yang lebih baik untuk melunasi utang," kata Bapak Bac.
Menurut Bapak Bac, dengan program pinjaman berdasarkan Keputusan Pemerintah No. 100/2024/ND-CP yang merinci beberapa ketentuan Undang-Undang Perumahan mengenai pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, pembeli rumah dapat meminjam dengan suku bunga sekitar 5,4% per tahun dan dengan jangka waktu pinjaman maksimal hingga 25 tahun.
Namun, banyak ahli percaya bahwa bagi kelompok berpenghasilan rendah, yang penting bukan hanya suku bunga preferensial tetapi juga stabilitas kebijakan kredit dalam jangka panjang. Kemampuan untuk memprediksi kewajiban pembayaran bulanan akan membantu masyarakat merasa lebih yakin dalam memutuskan untuk membeli rumah.
Dari perspektif lain, konsultan hukum dan pengacara Nguyen Van Dinh berpendapat bahwa ada "ketidaksesuaian" antara kebijakan dan praktik. Banyak orang yang memenuhi syarat untuk kebijakan perumahan sosial tidak memiliki kemampuan finansial untuk meminjam uang guna membeli rumah, sementara mereka yang mampu secara finansial justru tidak memenuhi syarat.
"Dengan penghasilan yang hampir tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan hidup, orang sering kesulitan untuk membayar pokok pinjaman rumah mereka, apalagi bunganya. Di sisi lain, penghasilan rendah juga mempersulit orang untuk membuktikan kemampuan mereka membayar utang, sehingga bank tidak mencairkan pinjaman," analisis Bapak Dinh.
Hal ini menimbulkan paradoks bahwa mereka yang paling membutuhkan perumahan juga merupakan kelompok yang paling sedikit memiliki akses terhadap modal.
Kita tidak bisa hanya mengandalkan pasar.
Dalam kesimpulan baru-baru ini mengenai orientasi pembangunan perumahan, Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam menekankan: "Negara tidak mensubsidi perumahan, tetapi juga tidak sepenuhnya menyerahkan pengaturan perumahan kepada pasar."
Menurut para ahli, semangat inilah yang perlu ditanamkan dalam pengembangan kebijakan kredit untuk perumahan sosial. Profesor Hoang Van Cuong, anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, meyakini bahwa rendahnya tingkat penyaluran program kredit perumahan sosial menunjukkan adanya kekurangan dalam cara pengorganisasian dan pelaksanaannya.
"Kita sedang mencampur mekanisme pasar dengan mekanisme kesejahteraan negara. Perumahan sosial adalah kebijakan jaminan sosial, dan sebagai kebijakan jaminan sosial, Negara harus menggunakan instrumennya untuk mengaturnya, tetapi saat ini kita menggunakan instrumen pasar," tegas Bapak Cuong.
Menurutnya, perumahan sosial adalah program kemanusiaan, sehingga juga membutuhkan mekanisme kredit yang manusiawi yang menciptakan kondisi paling menguntungkan bagi masyarakat untuk mengakses modal, mulai dari prosedur pinjaman hingga suku bunga.
Selain itu, banyak ahli menyarankan agar Dana Perumahan Nasional segera dioperasikan, membentuk sumber modal jangka panjang untuk pengembangan perumahan sosial, alih-alih hanya bergantung pada kredit komersial.
Yang perlu diperhatikan, orientasi baru Partai dan Negara juga bergeser kuat ke arah pengembangan perumahan sewa. Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam meminta agar pengembangan perumahan sewa diprioritaskan, terutama model apartemen sewa di kota-kota besar, kawasan industri, kawasan ekonomi, dan daerah-daerah dengan potensi pembangunan yang kuat.
Pengacara Nguyen Van Dinh percaya pendekatan ini selaras dengan kebutuhan praktis para pekerja. Dalam menarik perusahaan swasta, Negara membutuhkan mekanisme keuangan yang kuat untuk mendorong investasi. "Negara dapat mendukung paket pinjaman yang mencakup 80% dari total investasi proyek, dengan jangka waktu pinjaman lebih dari 20 tahun dan suku bunga preferensial di bawah 3% per tahun," usul Bapak Dinh.
Target satu juta unit perumahan sosial pada tahun 2030 menunjukkan tekad kuat Partai, Negara, dan kementerian serta lembaga terkait dalam memastikan hak atas perumahan bagi rakyat. Namun, agar apartemen-apartemen ini benar-benar menjangkau masyarakat berpenghasilan rendah, aliran modal preferensial perlu disalurkan secara serentak dari bisnis ke pembeli rumah. Hanya ketika hambatan dalam prosedur, suku bunga, dan mekanisme kredit dihilangkan, perumahan sosial dapat sepenuhnya memenuhi perannya sebagai pilar jaminan sosial yang berkelanjutan dalam perekonomian.
Artikel 4: Da Nang mencari solusi melalui perumahan sosial untuk disewa.
Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm
Komentar (0)