Kontrol kredit properti: Ketat tapi tidak ekstrem

Ketika kredit real estat membengkak hingga hampir empat kali ukuran modal investasi publik, muncul pertanyaan: Apa yang harus dilakukan untuk mengendalikan arus kas ini?

Bayangan 4,1 triliun VND dan pertanyaan efisiensi modal

Menurut Bank Negara, hingga akhir Agustus 2025, total kredit properti yang beredar mencapai 4,1 miliar VND, dengan total utang yang melayani kegiatan usaha properti mencapai hampir 1,823 miliar VND. Skala ini setara dengan hampir empat kali lipat modal investasi publik pada tahun 2025, tetapi sektor ini hanya berkontribusi langsung sekitar 3,5% terhadap PDB.

Data Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa proyek pembangunan perkotaan dan perumahan terus memimpin dalam hal skala kredit, dengan VND614.737 miliar. Selanjutnya, terdapat proyek kawasan industri dan zona pemrosesan ekspor dengan VND114.274 miliar. Aliran modal juga dialokasikan ke sektor-sektor seperti perkantoran sewa (VND61.946 miliar); pariwisata dan resor (VND62.487 miliar); restoran dan hotel (VND64.560 miliar); dan pinjaman untuk pembelian hak guna lahan (VND190.113 miliar).

Menurut para analis, gambaran alokasi kredit menunjukkan ekspansi pinjaman yang kuat ke sektor-sektor yang sensitif terhadap siklus ekonomi . Lebih spesifik lagi, angka-angka ini menunjukkan bahwa modal banyak tertarik ke sektor-sektor dengan keuntungan tinggi, tetapi efek limpahannya terhadap perekonomian masih terbatas.

Hingga akhir Agustus 2025, total kredit properti yang disalurkan mencapai VND4,1 miliar. Foto: Duy Minh.

Faktanya, menurut laporan keuangan kuartal ketiga tahun 2025 bank-bank yang terdaftar, utang properti meningkat di sebagian besar bank. Di sektor perbankan komersial, Techcombank memimpin dengan VND 237.838 miliar, menyumbang 32,81% dari total utang; VPBank di peringkat kedua dengan VND 205.955 miliar;SHB di peringkat ketiga dengan VND 184.044 miliar, tetapi memiliki proporsi tertinggi kedua dalam sistem, lebih dari 30% dari total utang. Angka-angka ini mencerminkan tren aliran modal yang kuat ke properti, sebuah fenomena yang bukan hal baru tetapi sedang mencapai skala yang perlu dipantau secara ketat.

Sementara itu, bank-bank menengah dan kecil masih bersikap defensif. MBBank, HDBank, TPBank, MSB, dan LPBank mempertahankan rasio pinjaman properti mereka di angka satu digit, menunjukkan kehati-hatian dalam menghadapi fluktuasi pasar. Namun, bahkan di kelompok ini, pertumbuhan kredit yang beredar terus berlanjut, membuktikan bahwa daya tarik "kue" properti belum mereda.

Para ahli memperingatkan bahwa aliran modal kredit ke sektor properti saat ini mencapai hampir seperempat dari total modal perekonomian, sementara kemampuan untuk menciptakan lapangan kerja, nilai tambah, dan efek limpahannya jauh lebih rendah dibandingkan sektor manufaktur, perdagangan, dan jasa. Aliran kas yang "salah arah" ini dapat menyebabkan ketidakseimbangan ekonomi dan meningkatkan risiko sistemik jika pasar berbalik arah.

Garis tipis antara pemulihan dan gelembung

Menurut Dr. Pham Thi Hoang Anh, Wakil Direktur Akademi Perbankan, agunan dalam sistem kredit terutama berasal dari pasar properti. Jika pasar mengalami resesi, sistem perbankan akan berada di bawah tekanan besar akibat kredit macet. Hal ini menunjukkan bahwa risiko kredit properti tidak hanya terletak pada skala utang yang beredar, tetapi juga pada kualitas dan keaslian agunan.

Pasar properti saat ini sedang dalam kondisi "beli tinggi, jual tinggi". Foto: Quoc Anh.

Dengan perspektif yang hati-hati, ekonom Dr. Dinh The Hien mengatakan bahwa pasar saat ini berada dalam kondisi "beli tinggi, jual tinggi", sebuah sinyal peringatan dini akan terjadinya gelembung harga. Ia menjelaskan bahwa ketika aktivitas jual beli hanya didasarkan pada psikologi spekulatif jangka pendek, tanpa dikaitkan dengan arus kas riil atau nilai eksploitasi, nilai properti akan melonjak terlalu tinggi, sementara likuiditas semakin buruk.

“Mentalitas 'beli tinggi, jual tinggi' dapat membantu sekelompok investor mendapatkan keuntungan dalam jangka pendek, tetapi hal ini menciptakan siklus kepanasan yang dapat dengan mudah menyebabkan kebangkrutan,” Bapak Hien memperingatkan.

Perlu dicatat bahwa kredit ke sektor properti telah meningkat tajam, tetapi belum menciptakan "gelombang". Pertumbuhan kredit dalam 9 bulan pertama tahun ini mencapai sekitar 13%, sementara aliran modal ke sektor properti hampir 20% lebih tinggi, tetapi likuiditas masih lesu. "Uang memang meningkat, tetapi belum menyehatkan pasar," komentar Bapak Hien. Hal ini menunjukkan bahwa aliran modal tidak lagi memberikan efek spillover positif, tetapi justru menciptakan tekanan ganda pada bank dan pasar.

Berdasarkan prinsip keamanan, bank hanya boleh meminjamkan hingga 70% dari nilai properti, sementara pembeli atau investor wajib menyumbang 30% dari modal rekanan. Namun, pada kenyataannya, terdapat situasi di mana bank bahkan meminjamkan deposito, yang berarti kredit telah memasuki siklus spekulatif. Ketika harga naik terlalu cepat, investor yang "berselancar" akan kesulitan, kredit akan terakumulasi, utang macet akan meningkat, ... itulah skenario yang telah disaksikan banyak ahli dalam siklus-siklus sebelumnya.

Namun, tidak dapat dipungkiri bahwa modal kredit masih menjadi "pembuluh darah" bagi pemulihan pasar properti, terutama ketika banyak proyek yang "dibekukan" legalitasnya mulai dibuka. Peningkatan kredit sebagian mencerminkan ekspektasi pemulihan, tetapi perlu diarahkan secara selektif agar tidak mengalir ke sektor spekulatif.

Oleh karena itu, pengendalian kredit properti bukan berarti pengetatan yang ekstrem, melainkan penyesuaian laju, dengan tujuan mencapai keseimbangan antara pemulihan dan keamanan sistem. Penting untuk membedakan secara jelas antara modal untuk kebutuhan perumahan riil, modal untuk pembangunan perumahan, kawasan industri, pariwisata, dan modal untuk kegiatan spekulatif.

Faktanya, jika kredit real estat terus berkembang tanpa menciptakan nilai riil, gelembung itu mungkin kembali dan harga yang harus dibayar bukan hanya utang yang buruk atau pertumbuhan yang berkurang, tetapi juga ketidakstabilan seluruh sistem keuangan.

Menurut Dr. Le Xuan Nghia, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri, utang saat ini sekitar 4 miliar VND, yang mencakup sekitar 24% dari total utang sistem secara keseluruhan. Angka ini masih jauh dari tinggi dibandingkan dengan banyak negara maju, yang mencapai 40%. Solusi mendasarnya adalah mengarahkan aliran kredit secara wajar, dengan fokus pada segmen perumahan sosial, perumahan murah, alih-alih menggelontorkannya ke proyek-proyek spekulasi atau proyek-proyek mewah.

Sumber: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html