Harapan bahwa UU Pertanahan yang direvisi akan menciptakan siklus pembangunan baru

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi siap untuk disetujui pada Sidang Luar Biasa ke-5 setelah Majelis Nasional menerima, merevisi, dan menyelesaikan rancangan undang-undang dan rancangan resolusinya.

Satukan konten yang direvisi

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi menarik perhatian banyak orang, terutama para pelaku bisnis dan investor di sektor properti. Statistik dari Asosiasi Properti Vietnam menunjukkan bahwa hingga 70% kesulitan dan permasalahan di pasar properti bersumber dari masalah hukum. Meskipun Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Usaha Properti yang baru telah disahkan, masih banyak peraturan penting yang perlu ditambahkan ke dalam Undang-Undang Pertanahan yang direvisi untuk menyatukan peraturan terkait pertanahan, faktor utama dalam pengembangan pasar properti.

Bisnis real estate berharap Undang-Undang Pertanahan yang direvisi akan menciptakan siklus pembangunan baru.

Setelah diserap dan direvisi, Rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan yang diubah dan diajukan kepada Majelis Permusyawaratan Rakyat pada Sidang Luar Biasa ke-5 ini memiliki 16 Bab, 260 pasal, menghilangkan 5 pasal, serta mengubah dan melengkapi sebanyak 250 pasal (baik isi maupun teknis) dibandingkan dengan Rancangan Undang-Undang yang diajukan kepada Majelis Permusyawaratan Rakyat pada Sidang ke-6 Majelis Permusyawaratan Rakyat angkatan ke-15.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi telah menyatukan 18 konten yang diubah dan ditambah, termasuk banyak ketentuan yang terkait langsung dengan tanah dan pasar real estat seperti: Hak dan kewajiban mengenai penggunaan tanah orang Vietnam yang tinggal di luar negeri; tidak memperluas cakupan penerimaan pengalihan hak penggunaan tanah dari organisasi ekonomi dengan investasi asing (Pasal 28); kasus di mana organisasi ekonomi dengan investasi asing menerima pengalihan proyek real estat sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang bisnis real estat; hak dan kewajiban organisasi ekonomi dan unit layanan publik yang menggunakan tanah untuk pembayaran sewa tahunan untuk aset yang melekat pada tanah (Pasal 34)...

Selain itu, Rancangan Undang-Undang tentang Perubahan Pertanahan juga menambahkan pengaturan tentang: Ketentuan bagi orang pribadi yang tidak terlibat langsung dalam produksi pertanian untuk menerima pengalihan tanah persawahan (Pasal 7, Pasal 45); asas penetapan dan persetujuan perencanaan tata guna tanah pada semua tingkatan (Pasal 9, Pasal 60); sasaran pemanfaatan tanah yang ditetapkan dalam isi perencanaan tata guna tanah pada tingkat provinsi dan kabupaten (Pasal 65 dan 66); pemulihan tanah untuk proyek perumahan komersial, perumahan campuran, dan proyek komersial dan jasa (Pasal 27, Pasal 79); jenis tanah untuk proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau perjanjian pemilikan hak guna tanah; pemberian Sertifikat kepada rumah tangga dan orang pribadi yang menggunakan tanah tanpa dokumen hak guna tanah yang tidak melanggar peraturan perundang-undangan pertanahan, dan bukan dalam kasus tanah yang dialokasikan tanpa kewenangan yang semestinya (Pasal 3, Pasal 138)...

Isu penting dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan yang diamandemen kali ini adalah pemulihan lahan untuk proyek perumahan komersial, yang terus "memanas" di parlemen. Dalam laporan yang menjelaskan, menerima, dan merevisi Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen), Ketua Komite Ekonomi Vu Hong Thanh dengan tegas menyatakan bahwa terkait pemulihan lahan untuk proyek perumahan komersial, perumahan campuran, serta proyek komersial dan jasa (Pasal 27, Pasal 79). Dengan menerima pendapat para anggota dan lembaga Majelis Nasional, Rancangan Undang-Undang tersebut menetapkan, untuk mewarisi ketentuan-ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, hanya pemulihan lahan untuk proyek perumahan komersial, perumahan campuran, serta proyek komersial dan jasa yang merupakan "proyek investasi pembangunan kawasan perkotaan".

Terkait rancangan teknis kebijakan, ketentuan Rancangan Undang-Undang tersebut memperjelas sifat proyek kawasan perkotaan yang dapat dipertimbangkan untuk dibatalkan sebagai "proyek investasi untuk membangun kawasan perkotaan dengan fungsi campuran, yang menyelaraskan sistem infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, dan perumahan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang konstruksi". Anggota DPR menyatakan bahwa rancangan teknis tersebut konsisten dengan rancangan teknis dalam klausul lain Pasal 79. Pasal 79 hanya mengatur kasus pembatalan tanah untuk pelaksanaan proyek pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik. Dalam melakukan pembatalan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 79, perlu memenuhi dasar dan syarat yang tercantum pada "Dasar dan syarat pembatalan tanah untuk kepentingan pertahanan dan keamanan negara; pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik".

Mengharapkan

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi merupakan rancangan undang-undang yang tidak saja menyedot perhatian instansi penyelenggara negara di semua tingkatan, tetapi juga banyak pakar, dunia usaha, dan masyarakat yang mengharapkan dan mengharapkan agar ketika diundangkan, Undang-Undang tersebut akan menjadi undang-undang yang bermutu, memiliki terobosan, menghilangkan hambatan-hambatan terkait mekanisme pengalihan tanah, serta menciptakan spillover dan daya dorong bagi industri konstruksi dan properti.

Pada hari-hari pertama tahun baru 2024, Majelis Nasional telah menyelenggarakan sidang luar biasa ke-5 untuk membahas dan mengesahkan Undang-Undang Pertanahan setelah sekian lama menerima masukan mengenai perubahan dan penambahan dari kementerian, lembaga, daerah, dan pemilih. Hal ini menunjukkan tingginya tekad Pemerintah dan Majelis Nasional dalam menyelesaikan permasalahan hukum, dengan tujuan memulihkan pembangunan pasar tanah pada umumnya dan pasar properti pada khususnya ke arah yang transparan dan berkelanjutan.

Menurut statistik Asosiasi Real Estat Vietnam, hingga 31 Desember 2023, 40/63 provinsi dan kota di seluruh negeri telah menyetujui rencana induk. Hal ini menjadi dasar dan pendorong bagi perkembangan pasar real estat di daerah-daerah di masa mendatang. Namun, masih diperlukan peraturan yang spesifik dan terpadu untuk membantu daerah-daerah mewujudkan pelaksanaan perencanaan, rencana tata ruang, alih fungsi, dan persetujuan proyek investasi sesuai dengan rencana, guna memastikan konsistensi dan menghindari tumpang tindih atau konflik.

Peninjauan aktif untuk mengesahkan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi merupakan langkah tegas Pemerintah, yang bertujuan untuk segera menyempurnakan kelembagaan, menciptakan momentum bagi pembangunan ekonomi dan sosial. Namun, mengingat dampak Undang-Undang ini yang luas, proses peninjauan memerlukan kehati-hatian, pertimbangan, dan perhitungan yang cermat untuk memastikan konsistensi dengan Undang-Undang terkait.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, belakangan ini banyak perusahaan properti yang menunggu pengesahan Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi oleh Majelis Nasional sebelum memutuskan untuk melanjutkan atau menarik diri dari pasar. Hal ini dikarenakan selain potensi modal, jika permasalahan hukum tidak diselesaikan, disinkronkan, dan diintegrasikan, akan sulit bagi perusahaan untuk melanjutkan pelaksanaan proyek di tengah pasar yang sedang lesu. Jika Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi disahkan, hal ini akan menciptakan kondisi bagi perusahaan untuk mengarahkan pengembangan mereka ke fase baru, yang akan menentukan pemulihan pasar properti.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, menyampaikan bahwa Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Bisnis Real Estat, dan Undang-Undang Perumahan merupakan undang-undang yang berdampak langsung terhadap pasar real estat saat ini. Oleh karena itu, investor masih menantikan dan ingin memahami dengan jelas arah regulasi pasar ketika ada kerangka hukum baru dari Pemerintah dan lembaga pengelola negara.

"Hanya ketika undang-undang terkait properti disahkan, kita dapat 'menghidupkan kembali' proyek-proyek properti yang terhambat, sehingga membebaskan sumber daya untuk melaksanakan proyek-proyek baru, membantu mengelola pasar properti secara stabil dan transparan, serta membawa pasar properti dari tahun 2024 ke siklus pembangunan yang baru. Jika Undang-Undang Pertanahan yang direvisi disahkan, penerapannya dalam praktik akan membutuhkan waktu. Pada saat itu, proyek-proyek properti baru akan lebih cepat diimplementasikan, sehingga memecahkan masalah keseimbangan antara penawaran dan permintaan...", komentar Bapak Nguyen Van Dinh.

Menurut VNA/Surat Kabar Tin Tuc

Sumber