Membeli apartemen untuk disewa: Zaman keemasan telah berakhir!

Tingkat pengembalian dari sewa apartemen sekarang hanya 3%-4%, jauh lebih rendah daripada beberapa tahun yang lalu.

Selama bertahun-tahun, membeli apartemen untuk disewa telah menjadi pilihan yang aman, memberikan penghasilan bulanan yang stabil bagi banyak orang, terutama pelanggan paruh baya. Mereka melihat hal ini bukan hanya sebagai cara untuk menjaga aset, tetapi juga sebagai saluran keuntungan yang berkelanjutan berkat nilai apartemen yang terus meningkat seiring waktu. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, realitas menunjukkan bahwa masalah keuntungan dari penyewaan berubah dengan cepat, ketika harga beli apartemen "meroket" sementara harga sewa hanya naik "seperti siput".

Rasio profitabilitas menurun lebih dari setengahnya

Survei yang dilakukan oleh reporter Surat Kabar Lao Dong menunjukkan bahwa hanya dalam 3-4 tahun terakhir, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah meningkat 30%-50%, bahkan beberapa proyek naik dua kali lipat. Sementara itu, harga sewa hanya naik 10%-15%. Perbedaan ini menyebabkan tingkat keuntungan sewa menurun tajam, dalam banyak kasus hanya 2%-3% per tahun, lebih rendah daripada suku bunga tabungan.

Harga apartemen semakin lama semakin tinggi, tetapi hasil sewa berada pada titik terendah sepanjang masa.

Ibu Thanh Dung (warga Kecamatan Xuan Hoa) menuturkan, pada tahun 2015-2016, ia membeli dua unit apartemen dua kamar tidur di proyek Masteri Thao Dien (Kelurahan An Khanh) hanya dengan harga 2,4 miliar VND/unit. Setelah interiornya selesai, ia menyewakannya dengan harga 1.000 USD/bulan. Namun, setelah pandemi, harga sewa turun menjadi 19 juta VND/bulan. Sebaliknya, nilai apartemen justru meroket. Pada April 2025, ia menjual satu unit apartemen seharga 6,9 miliar VND, meningkat hampir 290% dibandingkan saat ia membelinya. Beberapa bulan kemudian, pemilik baru menjualnya kembali seharga 8 miliar VND, sementara harga sewa rumah ini kini hanya 1-2 juta VND lebih tinggi dibandingkan saat ia menjualnya. Tingkat pengembalian modal sewa sebelumnya 10%/tahun, tetapi sekarang hanya sekitar 3,5%.

Tak hanya Masteri Thao Dien, banyak daerah yang dulunya "surga" penyewaan apartemen juga mengalami situasi serupa. Di wilayah perkotaan Phu My Hung (di kecamatan Tan Hung dan Tan My), di mana tingkat keuntungannya dulu 6%-9% per tahun, banyak pemilik rumah yang akhirnya menarik diri. Ibu Minh, seorang investor kawakan, mengatakan ia memiliki 2-3 apartemen di sini tetapi menjual semuanya tahun ini. "Sebelumnya, apartemen dua kamar tidur baru dengan harga sekitar 4,2-4,5 miliar VND dapat dengan mudah disewakan seharga 20-21 juta VND per bulan. Sekarang, harga ini sulit dipertahankan, banyak apartemen kini hanya 17-18 juta VND per bulan karena persaingan dari pasokan baru. Sewa-menyewa tidak lagi "sebagus" sebelumnya, dan saya harus membayar pajak 5% setiap bulan, jadi saya memutuskan untuk menjual dan berinvestasi di sumber lain," ujarnya.

Di segmen yang lebih terjangkau, seperti apartemen Phu My (Kelurahan Phu Thuan), harga apartemen dua kamar tidur sekitar 3,8-3,9 miliar VND, tetapi harga sewanya hanya 12 juta VND/bulan, atau imbal hasil sekitar 4%. Proyek-proyek di Distrik 8, Binh Tan, dan Distrik 9 lama serupa, dengan harga 2,7-3,5 miliar VND/apartemen, tetapi harga sewanya hanya 8-10 juta VND/bulan, dengan imbal hasil 3%-3,3%.

Tidak semudah sebelumnya

Ibu Huong, Manajer Penjualan sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam penyewaan apartemen di daerah Phu My Hung, mengakui bahwa tingkat harga saat ini terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan sewa. "Para penyewa saat ini lebih menyukai apartemen baru daripada apartemen lama, tetapi biaya investasi modal telah meningkat pesat dalam 4-5 tahun terakhir. Oleh karena itu, meskipun permintaan untuk menyewa belum hilang, tingkat pengembalian bagi investor telah menurun secara signifikan," ujarnya.

Gambaran pasar secara keseluruhan juga mencerminkan tren ini. Menurut laporan CBRE Vietnam, pada kuartal kedua tahun 2025, harga rata-rata apartemen primer di Hanoi mencapai VND79 juta/m², naik 13% dibandingkan periode yang sama tahun lalu; harga sekunder mencapai VND50 juta/m², naik 15%. Di Kota Ho Chi Minh, harga primer mencapai VND82 juta/m², naik 29%; harga sekunder VND53 juta/m², naik 33%. Sementara itu, imbal hasil sewa kotor di kedua kota besar tersebut hanya 3,4%-3,7% dalam 6 bulan pertama tahun ini. Angka ini jauh lebih rendah dibandingkan Bangkok - Thailand (6,2%), Kuala Lumpur - Malaysia (5,1%), Seoul - Korea (4,3%), dan hanya lebih tinggi dibandingkan Hong Kong - Tiongkok (3,2%) dan Singapura (3,3%).

Bapak Vo Huynh Tuan Kiet, Direktur Departemen Pemasaran Proyek Hunian CBRE Vietnam, menjelaskan bahwa alasan utama penurunan imbal hasil sewa adalah terbatasnya pasokan baru, terutama di Kota Ho Chi Minh. Pada kuartal pertama dan kedua tahun 2025, hanya 1.676 apartemen baru yang dibuka untuk dijual, terendah sejak 2015. Sebagian besar apartemen tersebut berfokus pada segmen menengah-atas, yang menyebabkan kenaikan harga. Meskipun Hanoi memiliki pasokan yang lebih melimpah (1.400 unit pada kuartal kedua), 100% unit berada di segmen kelas atas dan mewah, yang juga mendorong kenaikan harga.

Selain faktor penawaran dan permintaan, biaya tambahan seperti pemeliharaan, manajemen, dan pajak juga menggerus keuntungan investor. Belum lagi, tren penyewaan jangka pendek melalui Airbnb dan pesatnya perkembangan perumahan sosial dan perumahan terjangkau yang mengurangi permintaan sewa apartemen jangka panjang, terutama di segmen menengah.

Namun, beberapa pakar yakin masih ada peluang jika investor tahu cara memilih. Bapak Ta Trung Kien, Direktur Wowhome Company, berkomentar: "Jika Anda memilih proyek yang baru diserahterimakan, lokasi yang bagus, dan banyak fasilitas, harga sewanya masih bisa mencapai 4%-5% per tahun, dengan kenaikan harga 10%-15% per tahun. Yang penting, Anda tidak bisa membeli dalam jumlah besar seperti sebelumnya, tetapi harus memperhitungkan setiap produk dengan cermat."

Sekilas cahaya

CBRE mencatat bahwa apartemen kelas menengah di distrik Di An, Lai Thieu, dan Thu Dau Mot di Kota Ho Chi Minh menarik banyak perhatian, berkat tingginya permintaan perumahan dan penyewaan dari para insinyur dan ahli di kawasan industri. Keuntungan sewa di area ini cukup menarik, sementara harga properti masih memiliki ruang untuk pertumbuhan jangka panjang, seiring perkembangan industri.

Sumber: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm