Untuk mengurangi harga real estat, hal terpenting adalah meningkatkan pasokan.

Bedakan antara spekulasi dan investasi dengan kebutuhan riil

Dalam rancangan Resolusi tentang mekanisme pengendalian dan pengendalian harga properti, Kementerian Konstruksi sedang meminta pendapat dari berbagai kementerian, lembaga, dan lembaga, yang mengusulkan penerapan batas maksimum pinjaman tidak lebih dari 50% untuk pinjaman pembelian rumah kedua, batas maksimum pinjaman tidak lebih dari 30% untuk pinjaman pembelian rumah ketiga, atau mencadangkan setidaknya 20% dari total proyek pembangunan perumahan komersial untuk perumahan terjangkau, tergantung pada keputusan pemerintah daerah.

Berbicara kepada reporter VietNamNet, Wakil Presiden Asosiasi Real Estate Vietnam Nguyen Van Dinh menilai bahwa tujuan pengetatan pinjaman adalah untuk mencegah spekulasi dan inflasi harga, tetapi jika tidak hati-hati, hal itu akan memengaruhi orang-orang dengan kebutuhan riil, seperti keluarga dengan banyak anak, orang tua yang ingin membeli lebih banyak rumah untuk ditinggali anak-anaknya.

Menurutnya, perlu dibedakan secara jelas mana permintaan spekulatif dan investasi serta mana permintaan riil, agar tidak terjadi kerancuan yang nantinya dapat mempengaruhi permintaan riil pembeli perumahan.

“Solusi yang diusulkan tidak boleh bersifat lokal atau asal-asalan, melainkan membutuhkan sistem regulasi yang sinkron, serta beragam perangkat dan metode untuk menargetkan objek-objek yang perlu dikontrol. Untuk itu, perlu disiapkan basis data terpadu. Semua transaksi properti harus dilakukan melalui pusat transaksi untuk memudahkan pemantauan dan pengendalian fluktuasi,” ujar Bapak Dinh.

Terkait usulan alokasi minimal 20% proyek perumahan untuk segmen harga yang sesuai, tergantung wilayahnya, Bapak Dinh berpendapat bahwa hal ini merupakan arah yang tepat, tetapi masih "setengah hati", belum menyentuh akar permasalahan. Menurutnya, perlu ada mekanisme wajib yang harus diimplementasikan secara serius oleh pemerintah daerah, agar situasi seperti perumahan sosial saat ini tidak terulang.

Ia mencontohkan aturan alokasi dana tanah sebesar 20% pada proyek pembangunan rumah susun (rusun) sosial yang sudah ada sejak lama, namun pada kenyataannya sangat sulit dilaksanakan sehingga menyebabkan ketersediaan rumah susun menjadi langka.

Para ahli mengatakan bahwa untuk menurunkan harga properti, diperlukan solusi komprehensif untuk mengatur pasar. Foto: Hoang Ha

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), mengatakan bahwa pembatasan pinjaman untuk pembelian rumah kedua atau lebih akan berdampak langsung pada spekulan properti, tetapi dampaknya tidak akan besar. Pasalnya, ketika kredit diperketat, pasar akan memiliki banyak cara untuk "menghindar". Sebagian besar investor dan spekulan memiliki jumlah uang tunai yang relatif besar atau memiliki banyak aset lain untuk digadaikan sebagai pinjaman, bukan untuk meminjam dalam bentuk membeli rumah.

"Solusi ini hanya dapat diterapkan pada proyek perumahan yang akan dibangun di masa mendatang. Sedangkan untuk properti yang sudah memiliki 'buku merah', sangat sulit dikontrol karena ada kemungkinan meminjam dari bank melalui berbagai bentuk," ujar Bapak Toan.

Ia menganalisis bahwa masyarakat Vietnam memiliki kebiasaan menimbun emas dan tanah. Saat membeli rumah, banyak keluarga sering membiarkan orang tua mereka memiliki rumah tersebut, lalu mewariskannya kepada anak-anak mereka setelah dewasa. Jika pinjaman untuk rumah kedua dan ketiga diperketat, kebijakan ini dapat secara langsung memengaruhi kebutuhan masyarakat yang sah serta perkembangan pasar properti.

Perlu meningkatkan pasokan, menciptakan persaingan

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Utama Dat Xanh Mien Bac, mengatakan bahwa pasar properti beroperasi berdasarkan hukum penawaran dan permintaan. Ketika permintaan tinggi dan pasokan terbatas, harga komoditas apa pun, termasuk properti, akan naik.

Menurut Bapak Quyet, pembatasan pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan ketiga merupakan langkah administratif. Untuk mengatur pasar secara efektif, Negara harus menggunakan instrumen kebijakan perpajakan. Saat ini, biaya penggunaan lahan dihitung berdasarkan harga pasar. Selain pajak tanah yang tinggi, hal ini menyebabkan biaya input investor meningkat tajam. Selain itu, kenaikan harga bahan bangunan dan tenaga kerja juga menyebabkan kenaikan biaya produk, yang mendorong kenaikan harga jual di pasar.

Bapak Quyet mencatat bahwa, seiring dengan pengetatan pinjaman untuk pembelian perumahan komersial sebagaimana diusulkan, perlu ada solusi komprehensif untuk mengatur pasar. Khususnya, solusi terpenting adalah meningkatkan pasokan perumahan dengan menyederhanakan prosedur dan menghilangkan hambatan hukum... Ketika pasokan melimpah, harga perumahan akan otomatis turun.

"Perlu mendorong pengembangan perumahan sosial, perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, terutama perumahan sewa, untuk mengurangi tekanan membeli rumah. Pada saat yang sama, perlu ada kebijakan preferensial terkait suku bunga pinjaman bank bagi pembeli rumah pertama atau masyarakat berpenghasilan rendah," tegas Bapak Quyet.

Menurut Bapak Pham Duc Toan, untuk mengendalikan kenaikan harga real estat, perlu mengembangkan dua pasar secara paralel: perumahan komersial dan perumahan harga menengah, perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja.

“Ketika pasokan perumahan sosial meningkat, perumahan komersial terpaksa bersaing dalam hal harga, dan pasar kemudian akan mengatur dirinya sendiri,” kata Bapak Toan.

Ia menyebutkan bahwa di beberapa daerah seperti Hai Duong (lama), di mana perumahan sosial sudah sangat berkembang, harga perumahan komersial tidak dapat naik setinggi di kota-kota besar seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh. Oleh karena itu, ketika mengeluarkan kebijakan, Negara seharusnya membiarkan pasar mengatur dirinya sendiri sesuai hukum penawaran dan permintaan, alih-alih menerapkan langkah-langkah administratif.

Vietnamnet.vn

Sumber: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html